Whalesbook
सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (SEBI) भारत के रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) के लिए 'ईज ऑफ डूइंग बिजनेस' को बढ़ावा देने की दिशा में तेजी से काम कर रहा है। SEBI ने हाल ही में कुछ ऐसे प्रस्ताव जारी किए हैं, जिनका मकसद इन निवेश वाहनों के लिए निवेश के नए रास्ते खोलना और इनके कामकाज के ढांचे को और सुव्यवस्थित करना है। इन प्रस्तावों पर 26 फरवरी तक आम जनता से सुझाव मांगे गए हैं। यह कदम भारतीय बाज़ारों को और अधिक आकर्षक बनाने की SEBI की व्यापक पहल का हिस्सा है।
निवेश और परिचालन में बढ़ेगा लचीलापन
प्रस्तावों का एक अहम हिस्सा REITs और InvITs के लिए लिक्विड म्यूचुअल फंड स्कीमों में निवेश के विकल्पों को बढ़ाना है। अभी तक, ये ट्रस्ट केवल सबसे ज़्यादा क्रेडिट रेटिंग वाले फंडों में ही निवेश कर सकते थे। अब, वे लिक्विड स्कीमों की एक विस्तृत श्रृंखला में निवेश करने के लिए अधिक लचीलेपन का लाभ उठाएंगे। इस कदम से अतिरिक्त नकदी के प्रबंधन में सुधार होगा और जोखिम को ज़्यादा बढ़ाए बिना रिटर्न को बेहतर बनाने में मदद मिलेगी।
एक और बड़ा परिचालन सुधार यह है कि InvITs को रियायत समझौतों (concession agreements) के समाप्त होने के बाद भी स्पेशल पर्पज़ व्हीकल्स (SPVs) में अपनी हिस्सेदारी बनाए रखने की अनुमति दी जाएगी। यह नियामक अस्पष्टता को दूर करता है, क्योंकि SPVs अक्सर कानूनी, संविदात्मक या कर संबंधी दायित्वों को पूरा करने के लिए काम करना जारी रखती हैं। इस निरंतरता की अनुमति देकर, SEBI लंबी अवधि की संपत्ति मुद्रीकरण (asset monetization) को बेहतर बनाने और निवेशकों के लिए आय की स्थिरता को बढ़ाने का लक्ष्य रखता है।
ग्रीनफील्ड प्रोजेक्ट्स में निवेश और उधार की सहूलियत
प्रस्तावों का उद्देश्य इंफ्रास्ट्रक्चर क्षेत्र में विकास को बढ़ावा देना भी है। इसके लिए, प्राइवेट InvITs के लिए ग्रीनफील्ड प्रोजेक्ट्स में निवेश के नियमों को पब्लिक InvITs के समान किया जाएगा। इससे प्राइवेट InvITs अपनी संपत्ति मूल्य (asset value) का 10% तक पूरी तरह से नए ग्रीनफील्ड प्रोजेक्ट्स में निवेश कर सकेंगे, जिससे नए विकास के रास्ते खुलेंगे।
इसके अलावा, SEBI InvITs के लिए ताज़ा उधार (fresh borrowings) के इस्तेमाल के दायरे को भी व्यापक बनाना चाहता है, खासकर तब जब उनका नेट डेट (net debt) उनकी संपत्ति का 49% से अधिक हो जाए। इस विस्तार से क्षमता वृद्धि (capacity augmentation), प्रदर्शन में सुधार और मौजूदा कर्ज के पुनर्वित्त (refinancing) जैसी चीज़ों की अनुमति मिल सकती है, जो रणनीतिक विस्तार और पूंजी दक्षता के लिए अधिक वित्तीय लचीलापन प्रदान करेगी।
बाज़ार की स्थिति और विश्लेषकों की राय
यह कदम REITs और InvITs के लिए एक सकारात्मक बाज़ार पृष्ठभूमि में आया है। साल 2025 में, इन ट्रस्टों ने पारंपरिक बेंचमार्क को काफी पीछे छोड़ दिया, जिसमें REITs ने 29.68% का रिटर्न दिया और पावर InvITs 20.22% बढ़े। विश्लेषकों का मानना है कि ये प्रस्ताव समय पर और फायदेमंद हैं। नाइट फ्रैंक इंडिया के विवेक राठी का कहना है कि ये 'ईज ऑफ डूइंग बिजनेस' उपाय 'भारत के रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर कैपिटल मार्केट्स के लिए बहुत सामयिक हैं'। सेविल्स इंडिया के सुमीत भाटिया ने SPV निरंतरता प्रस्ताव को 'व्यावहारिक और दूरदर्शी' बताया। भारतीय रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर क्षेत्र सरकारी खर्च और स्थिर मैक्रोइकॉनॉमिक स्थितियों से समर्थित अनुशासित वृद्धि का अनुभव कर रहा है। साथ ही, भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) भी बैंकों को REITs को ऋण देने की अनुमति देने का प्रस्ताव कर रहा है, जो इस क्षेत्र का समर्थन करने के लिए व्यापक नियामक इरादे का संकेत देता है।