Whalesbook
ભારતીય પ્રાઈમરી ઇક્વિટી માર્કેટમાં છેલ્લા એક વર્ષમાં IPO એક્ટિવિટી સૌથી ધીમી જોવા મળી રહી છે, જે રોકાણકારોની બદલાતી ભાવનાનો સ્પષ્ટ સંકેત છે. સતત મેક્રો ઇકોનોમિક અનિશ્ચિતતાઓ વચ્ચે, રોકાણકારો રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs), ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) અને નોન-કન્વર્ટિબલ ડિબેન્ચર્સ (NCDs) જેવા યીલ્ડ-જનરેટિંગ સાધનો તરફ વધુ આકર્ષાઈ રહ્યા છે. આ વિકલ્પો વધુ અનુમાનિત કેશ ફ્લો અને આકર્ષક યીલ્ડ ઓફર કરે છે, જે વોલેટાઈલ પ્રાઈમરી ઇક્વિટી માર્કેટમાંથી મૂડીને ખેંચી રહ્યા છે. આનાથી આવક દ્રશ્યતા (income visibility) અને ડાયવર્સિફિકેશન તરફ રોકાણકારોની વ્યૂહરચનામાં સ્પષ્ટ ફેરફાર જોવા મળી રહ્યો છે.
આ ટ્રેન્ડ યીલ્ડ-કેન્દ્રિત પ્રોડક્ટ્સની મજબૂત માંગથી વિપરીત છે. તાજેતરમાં, ત્રણ NCD ઇશ્યુ, બે InvIT લોન્ચ અને એક SM REIT બજારમાં આવ્યા છે. આવતા અઠવાડિયે ₹3,400 કરોડનો Bagmane Prime Office REIT IPO ખુલવા જઈ રહ્યો છે. રોકાણકારોનો રસ સ્પષ્ટ છે, કારણ કે Citius TransNet Investment Trust IPO આ મહિને 20 ગણો ઓવરસબ્સ્ક્રાઇબ થયો હતો અને NHAI-બેક્ડ Raajmarg InvIT એ માર્ચમાં 5 ગણી સબ્સ્ક્રિપ્શન મેળવી હતી. આ વિવિધતાનું મુખ્ય કારણ આર્થિક અનિશ્ચિતતાના સામનોમાં અનુમાનિત કેશ ફ્લો માટેની મજબૂત પસંદગી છે.
REITs અને InvITs આકર્ષક વિકલ્પો સાબિત થઈ રહ્યા છે, જે આવક દ્રશ્યતા અને સંભવિત મૂડી પ્રશંસા (capital appreciation) બંને પ્રદાન કરે છે. આ ટ્રસ્ટ્સે તેમના નેટ ડિસ્ટ્રિબ્યુટેબલ કેશ ફ્લોનો ઓછામાં ઓછો 90% ભાગ વહેંચવો પડે તેવા નિયમો આવક અનુમાનને મજબૂત બનાવે છે. હાલમાં, લિસ્ટેડ REITs 7-9% યીલ્ડ આપી રહ્યા છે, જ્યારે InvITs સામાન્ય રીતે 9-12% સુધીનું વળતર આપે છે. સેન્ટ્રલ બેંકના વ્યાજ દરોએ પરંપરાગત ફિક્સ્ડ-ઇન્કમ રિટર્નને સંકુચિત કરતાં, આ ટ્રસ્ટ્સ ફુગાવાને પાછળ છોડી દેતા વાસ્તવિક વળતર પ્રદાન કરીને ગેપ ભરી રહ્યા છે. Nuvama Wealth મુજબ, આ સાધનો ઇક્વિટીઝ અને પરંપરાગત ડેટા સાથે ઓછા સહસંબંધ સાથે ડાયવર્સિફિકેશન લાભો પ્રદાન કરે છે. ત્રણથી પાંચ વર્ષના સમયગાળા માટે 9.5% થી 10.5% સુધીના યીલ્ડ સાથે, નાણાકીય રીતે સ્થિર કંપનીઓના ઉચ્ચ-ગુણવત્તાવાળા NCDs બેંક ડિપોઝિટ અને ડેટ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ્સ કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન કરે છે. તાજેતરના ડેટ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ ટેક્સેશનમાં ફેરફારોએ પણ આ વૈકલ્પિક સાધનોને વધુ સ્પર્ધાત્મક બનાવ્યા છે.
આ સાધનોનો છ થી સાત વર્ષનો સ્થિર વિતરણ અને ઓછી વોલેટિલિટીનો ટ્રેક રેકોર્ડ છે, જે ડાયવર્સિફાઇડ રેન્ટલ ઇન્કમ એક્સપોઝર શોધી રહેલા હાઈ નેટ વર્થ ઇન્ડિવિજ્યુઅલ્સ (HNIs) ને આકર્ષે છે. SEBI ના REITs ને ઇક્વિટી તરીકે વર્ગીકૃત કરવાના નિર્ણયે ડોમેસ્ટિક મ્યુચ્યુઅલ ફંડ્સમાં તેમની અપીલ વધારી છે. Nifty REIT-InvIT ઇન્ડેક્સે પરંપરાગત રોકાણ માર્ગો કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન કર્યું છે, જે જુલાઈ 2019 થી માર્ચ 2026 સુધી 12% વાર્ષિક વળતર આપ્યું છે, જ્યારે Nifty 50 એ 11.1% અને ડેટ ફંડ્સે 7.5% રિટર્ન આપ્યું છે. જોકે, Nifty REITs & InvITs ઇન્ડેક્સનો P/E રેશિયો માર્ચ 24, 2026 સુધીમાં 44.62 પર છે, જે તેના 7-વર્ષના મધ્યક 30.67 કરતાં ઘણો વધારે છે, જે સંભવિત ઓવરવેલ્યુએશન સૂચવે છે.
જોકે, માળખાકીય નબળાઈઓ અને વિકસતા બજાર ગતિશીલતા સંભવિત જોખમો રજૂ કરે છે. REITs અને InvITs સામાન્ય રીતે ઇક્વિટીઝની તુલનામાં મધ્યમ મૂડી પ્રશંસા પ્રદાન કરે છે. InvITs ખાસ કરીને ટ્રાફિક વોલ્યુમમાં વધઘટ, નિયમનકારી ફેરફારો અને પ્રોજેક્ટ વિલંબના જોખમોનો સામનો કરે છે. Nifty REITs & InvITs ઇન્ડેક્સનું વર્તમાન ઊંચું વેલ્યુએશન, જે તેના P/E રેશિયો 44.62 અને 7-વર્ષના મધ્યક 30.67 દ્વારા પ્રતિબિંબિત થાય છે, તે સંભવિત ઓવરવેલ્યુએશન અને બજારના ઘટાડા પ્રત્યે વધેલી સંવેદનશીલતા સૂચવે છે. તાજેતરના નિયમનકારી ફેરફારો InvITs માટે વ્યવસાયિક સુગમતા વધારવાનો હેતુ ધરાવે છે, જેમ કે કોન્સેસન સમાપ્તિ પછી SPVs માં રોકાણ જાળવી રાખવા અને વધારાના ભંડોળને લિક્વિડ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ્સમાં રોકાણ કરવાની મંજૂરી, આ પગલાં જો કાળજીપૂર્વક સંચાલન ન કરવામાં આવે તો વધુ પડતું લીવરેજ અથવા વધુ જોખમી સંપત્તિઓમાં વૈવિધ્યકરણ તરફ દોરી શકે છે. NCDs માટે, પ્રાથમિક જોખમ ઇશ્યુઅરની ક્રેડિટવર્થિનેસ સાથે જોડાયેલું છે; નાણાકીય રીતે નબળી કંપનીઓ ઊંચા યીલ્ડ ઓફર કરી શકે છે પરંતુ ડિફોલ્ટનું જોખમ વધારે છે.
ભવિષ્યમાં, SEBI ના વ્યવસાયિક સુગમતા અને રોકાણકાર સુરક્ષાને વધારવા જેવા નિયમનકારી સુધારાઓ REIT અને InvIT ક્ષેત્રોને વધુ ટેકો આપવાની અપેક્ષા છે. આ ટ્રસ્ટ્સ સ્થિર, લાંબા ગાળાના રોકાણ વિકલ્પો તરીકે સારી સ્થિતિમાં છે, ખાસ કરીને બજારની વોલેટિલિટી વચ્ચે વૈવિધ્યકરણ અને સતત યીલ્ડ શોધી રહેલા રોકાણકારોને આકર્ષિત કરે છે. વિશ્લેષકો માને છે કે જ્યાં સુધી મેક્રો ઇકોનોમિક અનિશ્ચિતતાઓ યથાવત રહેશે અને પરંપરાગત ફિક્સ્ડ-ઇન્કમ રિટર્ન દબાયેલા રહેશે ત્યાં સુધી યીલ્ડ-જનરેટિંગ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ્સ માટે મજબૂત માંગ ચાલુ રહેશે. રોકાણકારોના નોંધપાત્ર વૃદ્ધિ, 2019 માં લગભગ 19,000 થી વધીને 2026 સુધીમાં લગભગ 8 લાખ સુધી પહોંચ્યા છે, તે ભારતીય રોકાણ પોર્ટફોલિયોમાં આ વૈકલ્પિક સંપત્તિઓની વધતી સ્વીકૃતિ અને ઉપયોગિતાને પ્રકાશિત કરે છે.