સુપ્રીમ કોર્ટે RERA વિરુદ્ધ IBC સ્પષ્ટ કર્યું: હોમબાયર્સને ઇન્સોલ્વન્સી દાવાઓ માટે રહેણાંક ઇરાદો સાબિત કરવો પડશે

સુપ્રીમ કોર્ટનો તાજેતરનો ચુકાદો, માનસી બ્રાર ફર્નાન્ડિસ v. શુભા શર્મા & એનર કેસમાં, ભારતના રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (RERA) અને ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્ક્રપ્ટસી કોડ (IBC) વચ્ચેના સંબંધને સ્પષ્ટ કરે છે. RERA હોમબાયરના રક્ષણ અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા માટે બનાવવામાં આવ્યો હતો, જ્યારે IBC કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સીના સમાધાન માટે છે.

પૃષ્ઠભૂમિ: 2019 માં સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાએ (Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd v. Union of India) હોમબાયર્સને IBC હેઠળ નાણાકીય લેણદાર તરીકે માન્યતા આપી હતી, જેનાથી તેઓ ડેવલપર્સ સામે ઇન્સોલ્વન્સી શરૂ કરી શકતા હતા. આનાથી સટ્ટાખોર રોકાણકારો દ્વારા દુરુપયોગ થયો.

વર્તમાન ચુકાદો: માનસી બ્રાર ફર્નાન્ડિસ ચુકાદો RERA ને વિલંબ, રિફંડ અથવા કબજા સંબંધિત હોમબાયરના વિવાદો માટે પ્રાથમિક પદ્ધતિ તરીકે પુનઃસ્થાપિત કરે છે. IBC ને અંતિમ ઉપાય તરીકે નિયુક્ત કરવામાં આવ્યું છે, જે ફક્ત કંપનીની વાસ્તવિક નાણાકીય તંગીના કિસ્સાઓમાં જ ઉપયોગમાં લેવાશે.

સટ્ટાખોર રોકાણકાર પરીક્ષણ: ચુકાદાનો મુખ્ય ભાગ "સટ્ટાખોર રોકાણકાર" પરીક્ષણનો પરિચય છે. બાય-બેક ક્લોઝ, નિશ્ચિત વળતર, અથવા ખાતરીપૂર્વકની વૃદ્ધિ ધરાવતા કરારોને હવે મિલકત પર કબજો કરવાનો વાસ્તવિક ઇરાદો નહિ, પરંતુ રોકાણના સાધનો તરીકે જોવામાં આવશે. આવા રોકાણકારો કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP) શરૂ કરવા માટે IBC નો ઉપયોગ કરી શકશે નહીં. તેમનો માર્ગ RERA અથવા ગ્રાહક મંચોમાં છે.

અસર: આ ચુકાદાનો હેતુ સંતુલન પુનઃસ્થાપિત કરવાનો, IBC ને સટ્ટાખોર રોકાણકારો માટે વસૂલાત સાધન બનતા અટકાવવાનો અને ઇન્સોલ્વન્સી કાર્યવાહીના દુરુપયોગને નિરુત્સાહ કરવાનો છે. તે પુષ્ટિ કરે છે કે ડેવલપર્સને નજીવી ઇન્સોલ્વન્સી અરજીઓમાંથી રાહત મળશે, પરંતુ RERA હેઠળ દેખરેખ ચાલુ રહેશે. ઇન્સોલ્વન્સી પ્રોફેશનલ્સ અને નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ્સ (NCLT) એ સટ્ટાખોર હેતુને ઓળખવા માટે કરારોની પ્રી-એડમિશન સ્ક્રીનિંગ કરવી પડશે. RERA અધિકારીઓ અને NCLT વચ્ચે સંકલન સુધારવા અને પ્રોજેક્ટ-વિશિષ્ટ ઇન્સોલ્વન્સી અને સટ્ટાખોર રોકાણકાર પરીક્ષણ માટે કાયદાકીય માન્યતા ધ્યાનમાં લેવા નીતિ નિર્માતાઓને વિનંતી કરવામાં આવે છે.

Impact: 8/10. આ ચુકાદો ડિફોલ્ટ કરનાર ડેવલપર્સ સામે દાવાઓ આગળ વધારવાની રીતને નોંધપાત્ર રીતે બદલે છે, જે IBC હેઠળ દાખલ થતા કેસોની સંખ્યા અને પીડિત ખરીદદારો અને ડેવલપર્સ બંને દ્વારા અપનાવવામાં આવતી વ્યૂહરચનાઓને પ્રભાવિત કરી શકે છે. તે એક મહત્વપૂર્ણ ક્ષેત્ર માટે નિયમનકારી લેન્ડસ્કેપને સ્પષ્ટ કરે છે, રોકાણકારના વિશ્વાસ અને કાનૂની કાર્યવાહીને પ્રભાવિત કરે છે.