ઘર ખરીદદારોની જીત! સુપ્રીમ કોર્ટે તેમનો દરજ્જો ઉન્નત કર્યો, ભારતમાં રિયલ એસ્ટેટની નાદારી પ્રક્રિયાને નવો આકાર!

ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર, જે ઘણીવાર ઘર ખરીદદારો અને ડેવલપર્સ માટે પડકારોથી ભરેલું હોય છે, તેણે તાજેતરના સુપ્રીમ કોર્ટના ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેંકરપ્સી કોડ (IBC) સંબંધિત નિર્ણયો સાથે એક નોંધપાત્ર પરિવર્તન જોયું છે.

**ફાઇનાન્સિયલ ક્રેડિટર્સ તરીકે ઘર ખરીદદારો:** વિશાલ ચેલાણી અને અન્ય વિ. દેબાશીષ નંદા જેવા કેસોમાં, ઘર ખરીદદારો IBC ની કલમ 5(8)(f) હેઠળ 'ફાઇનાન્સિયલ ક્રેડિટર્સ' છે, તેવું સુપ્રીમ કોર્ટ દ્વારા પુષ્ટિ મળવી એ એક મુખ્ય વિકાસ છે. આનો અર્થ એ છે કે, જ્યારે કોઈ ડેવલપર નાદારીનો સામનો કરે છે, ત્યારે તેમનો દરજ્જો બેંકો અને અન્ય ધિરાણકર્તાઓ જેટલો જ હોય છે. 2018 ના સુધારા દ્વારા મજબૂત બનેલું, આ તમામ ફાળવણીકર્તાઓ (allottees) દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલી રકમને ઉધારના વાણિજ્યિક અસર તરીકે ગણે છે.

**પ્રોજેક્ટ-વાર નાદારી અને રિવર્સ CIRP (CIRP):** કોઈ સંપૂર્ણ કંપનીને એક મુશ્કેલ પ્રોજેક્ટને કારણે લકવાગ્રસ્ત થતી અટકાવવા માટે, અદાલતોએ પ્રોજેક્ટ-વાર નાદારીને સમર્થન આપ્યું છે. આ અભિગમ, 'રિવર્સ CIRP' (જ્યાં વિકાસ સુપરવિઝન હેઠળ ચાલુ રહે છે) સાથે મળીને, પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવાની ખાતરી આપવા અને ઘર ખરીદદારોના રોકાણોને સુરક્ષિત કરવાનો ઉદ્દેશ ધરાવે છે. સુપરટેક લિમિટેડ કેસે, સમગ્ર એન્ટિટીને લિક્વિડેટ (liquidate) કરવાને બદલે, પ્રોજેક્ટ-દર-પ્રોજેક્ટ ધોરણે નાદારીનું નિરાકરણ લાવવાની જરૂરિયાત પર પ્રકાશ પાડ્યો.

**વાસ્તવિક ખરીદદારોને અલગ પાડવા:** ન્યાયતંત્ર, સટ્ટાકીય રોકાણકારોની સરખામણીમાં, વાસ્તવિક ઘર ખરીદદારોને અલગ પાડવા પર પણ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યું છે. સુપ્રીમ કોર્ટે, માનસી બ્રાર ફર્નાન્ડિસ વિ. શુભ શર્મા અને અન્ય જેવા કેસોમાં, IBC પુનరుજ્જીવન માટે છે, સટ્ટાકીય લાભ માટે નથી, તેના પર ભાર મૂક્યો છે. આ ભેદ બંધારણીય 'આશ્રયના અધિકાર' (Right to Shelter) ને જાળવી રાખવા માટે નિર્ણાયક છે.

**અસર:** આ ન્યાયિક ઘોષણાઓથી ઘર ખરીદદારોનો આત્મવિશ્વાસ નોંધપાત્ર રીતે વધવાની અપેક્ષા છે, જે મુશ્કેલીમાં મુકાયેલા રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ માટે વધુ પારદર્શક અને કાર્યક્ષમ નિરાકરણ પ્રક્રિયાઓ તરફ દોરી શકે છે. ડેવલપર્સને વધુ જવાબદારીનો સામનો કરવો પડશે. આ કાનૂની સ્પષ્ટતા ક્ષેત્રને સ્થિર કરી શકે છે અને રોકાણના નિર્ણયોને પ્રભાવિત કરી શકે છે. રેટિંગ: 7/10.

**મુશ્કેલ શબ્દોની સમજૂતી:** **ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેંકરપ્સી કોડ (IBC):** કંપનીઓ અને વ્યક્તિઓની નાદારીનું નિરાકરણ લાવવા માટે સમય-બાઉન્ડ મિકેનિઝમ પ્રદાન કરતો કાયદો. **ફાઇનાન્સિયલ ક્રેડિટર (Financial Creditor):** એક નાણાકીય દેવું ધરાવતી સંસ્થા (IBC હેઠળ બેંક અથવા ઘર ખરીદદાર). **કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP):** IBC હેઠળ કંપનીની નાદારીનું નિરાકરણ લાવવાની કાનૂની પ્રક્રિયા. **એલોટી (Allottee):** રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટમાં યુનિટ બુક અથવા ખરીદનાર વ્યક્તિ. **RERA (રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ, 2016):** રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને નિયંત્રિત કરવા અને ઘર ખરીદદારોના હિતોનું રક્ષણ કરવા માટેનો કાયદો. **NCLAT (નેશનલ કંપની લો અપીલેટ ટ્રિબ્યુનલ):** NCLT દ્વારા પસાર કરાયેલા આદેશો માટે અપીલીય ઓથોરિટી. **NCLT (નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ):** નાદારી અને નાદારીના કેસો માટે નિર્ણય લેતી ઓથોરિટી. **રિવર્સ CIRP (Reverse CIRP):** એક એવી પ્રક્રિયા જેમાં વર્તમાન મેનેજમેન્ટ અથવા ડેવલપર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે ઇન્સોલ્વન્સી પ્રોફેશનલની દેખરેખ હેઠળ પ્રોજેક્ટ ચાલુ રાખે છે. **ક્રેડિટર્સની કમિટી (Committee of Creditors - CoC):** કંપનીના ફાઇનાન્સિયલ ક્રેડિટર્સથી બનેલી એક બોડી, જે રિઝોલ્યુશન પ્લાનને મંજૂરી આપવા માટે જવાબદાર છે.