ગોડરેજ પ્રોપર્ટીઝનો શેર 5% ઘટ્યો, મજબૂત પ્રી-સેલ્સ હોવા છતાં કલેક્શન ધીમું

Godrej Properties' ના 2026 નાણાકીય વર્ષ (Q2FY26) ની બીજી ત્રિમાસિકની નાણાકીય કામગીરીએ રોકાણકારો માટે મિશ્ર ચિત્ર રજૂ કર્યું. કંપનીએ ₹8,505 કરોડના મજબૂત પ્રી-સેલ્સ, અથવા બુકિંગ્સ, પ્રાપ્ત કર્યા, જે ₹7,000 કરોડથી વધુ બુકિંગ સાથે સતત ત્રીજો ત્રિમાસિક રહ્યો. હૈદરાબાદમાં ગોડરેજ રીગલ પેવેલિયન અને મુંબઈમાં ગોડરેજ સ્કાયશોર જેવા નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ દ્વારા આ મજબૂત કામગીરીને વેગ મળ્યો. FY26 (H1FY26) ના પ્રથમ છ મહિના માટે, પ્રી-સેલ્સ ₹15,587 કરોડ સુધી પહોંચી, જે વાર્ષિક લક્ષ્યાંકના 48% નું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે અને કંપની માટે અત્યાર સુધીનું સૌથી વધુ H1 બુકિંગ મૂલ્ય છે.

જોકે, કલેક્શન (વસૂલાત) ના આંકડાઓમાંથી એક નોંધપાત્ર ચિંતા ઉભરી આવી. Q2FY26 માં કલેક્શન્સમાં વર્ષ-દર-વર્ષ (YoY) માત્ર 2% નો નજીવો વધારો જોવા મળ્યો, જે કુલ ₹4,066 કરોડ થયો. H1FY26 માટે, કલેક્શન્સ 10% વધીને ₹7,736 કરોડ થયા, જેનો અર્થ છે કે Godrej Properties એ તેના FY26 કલેક્શન ગાઇડન્સનો માત્ર 36% જ હાંસલ કર્યો છે, જે નાણાકીય વર્ષના બીજા છ મહિનામાં કવર કરવા માટે નોંધપાત્ર અંતર દર્શાવે છે. રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં, રહેણાંક એકમો માટે ડિલિવરીના લક્ષ્યોને પ્રાપ્ત કરવા સાથે કલેક્શન્સ ગાઢ રીતે જોડાયેલા છે.

મેનેજમેન્ટે FY26 ના બીજા છ મહિના (H2FY26) માં સુધારા માટે આશાવાદ વ્યક્ત કર્યો છે, ચોથા ત્રિમાસિક (Q4) માં વધુ ડિલિવરી વોલ્યુમની અપેક્ષા છે. કંપની FY26 માં આશરે 10 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ (msf) ડિલિવર કરવાનું લક્ષ્ય ધરાવે છે, જેમાં H1FY26 માં લગભગ 3 msf પહેલેથી જ ડિલિવર કરવામાં આવ્યા છે. Godrej Properties એ તેના FY26 પ્રી-સેલ્સ ગાઇડન્સ ₹32,500 કરોડ પર જાળવી રાખ્યું છે, જે 10% વર્ષ-દર-વર્ષ વધારો છે, અને લોન્ચ પાઇપલાઇનને ધ્યાનમાં લેતાં આ સાવચેતીભર્યું લાગે છે.

આગળ જતા, મુંબઈ અને બેંગલુરુ જેવા મુખ્ય બજારોમાં માંગની ગતિ (demand momentum) ની સ્થિરતા અંગેની ચિંતાઓ દૃષ્ટિકોણને વધુ જટિલ બનાવે છે, જ્યાં વિશ્લેષકો સૂચવે છે કે અગાઉ જોવા મળેલી ઊંચી વૃદ્ધિ દર મધ્યમ થઈ શકે છે. Godrej Properties મધ્ય-ગાળાના પ્રી-સેલ્સ કમ્પાઉન્ડ એન્યુઅલ ગ્રોથ રેટ (CAGR) 20% નું લક્ષ્ય રાખી રહ્યું છે અને ટિયર-2 શહેરોમાં વિસ્તરણ કરીને તેના બજાર હિસ્સાને 4% થી 5-6% સુધી વધારવાનું લક્ષ્ય ધરાવે છે.

વ્યાપાર વિકાસ (Business Development) ના મોરચે, H1FY26 માં નવ નવા પ્રોજેક્ટ્સ ઉમેરવામાં આવ્યા હતા જેની સંભવિત આવક ₹16,300 કરોડ છે. જોકે, જમીન સંપાદન અને મંજૂરીઓમાં વધેલા રોકાણો, જે મોટાભાગે દેવા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવ્યું છે, તેણે ચોખ્ખા દેવામાં (net debt) વધારો કર્યો છે. Q2FY26 માં ચોખ્ખા દેવા-તે-ઇક્વિટી ગુણોત્તર (net debt-to-equity ratio) Q1FY26 ના 0.26x થી વધીને 0.3x થયો છે. ઓપરેટિંગ કેશ ફ્લો (Operating cash flow) પણ H1FY26 માં 24% વર્ષ-દર-વર્ષ ઘટીને ₹2,137 કરોડ થયો, જે દેવું સંચાલિત કરવા માટે રોકડ પ્રવાહને સુધારવાના મહત્વ પર પ્રકાશ પાડે છે.

શેરનું પ્રદર્શન નબળું રહ્યું છે, 2025 માં અત્યાર સુધીમાં 22% ઘટ્યું છે, જે નિફ્ટી રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સ કરતાં ઓછું પ્રદર્શન કરી રહ્યું છે. બ્રોકરેજ ફર્મ મોતીલાલ ઓસ્વાલ ફાઇનાન્સિયલ સર્વિસીસે નોંધ્યું છે કે માન્ય પ્રોજેક્ટ્સ માટે કુલ માર્જિન (gross margins) સ્વસ્થ છે, પરંતુ ઊંચા ઓપરેશનલ સ્કેલને કારણે પ્રમાણસર રીતે વધુ ઓવરહેડ્સ (overheads) થયા છે, જે ઓપરેટિંગ નફાને અસર કરે છે. ફર્મ અપેક્ષા રાખે છે કે છેલ્લા બે વર્ષમાં બુક થયેલ વેચાણમાંથી આવકની ઓળખ, જેનો માર્જિન પ્રોફાઇલ વધુ સારો હતો, તે FY26/FY27 પછી થશે, જે સંભવિતપણે રોકાણકારોની કેટલીક ચિંતાઓને ઘટાડશે.

અસર: આ સમાચાર ભારતીય શેરબજારને એક મુખ્ય રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર માટે મજબૂત વેચાણ બુકિંગ હોવા છતાં સંભવિત રોકડ પ્રવાહ (cash flow) પડકારોને ઉજાગર કરીને અસર કરે છે. રોકાણકારો Godrej Properties ની તેમની બુકિંગ્સને વાસ્તવિક કલેક્શનમાં રૂપાંતરિત કરવાની અને તેમના દેવાના સ્તરને સંચાલિત કરવાની ક્ષમતા પર નજીકથી નજર રાખશે. પ્રી-સેલ્સ અને કલેક્શન વચ્ચેનો તફાવત રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના રોકડ રૂપાંતર ચક્ર (cash conversion cycle) માં વ્યાપક સમસ્યાઓનો સંકેત આપી શકે છે. શેરનું નબળું પ્રદર્શન આ ચિંતાઓનું સીધું પ્રતિબિંબ છે.