ઉત્તર પ્રદેશ RERA એ પારદર્શિતા વધારવા માટે 12 સુધારાઓને એક નિયમનકારી માળખામાં એકીકૃત કર્યા છે. મુખ્ય ફેરફારોમાં પ્રોજેક્ટ ફંડ્સ માટે ત્રણ બેંક એકાઉન્ટ્સની ફરજિયાત સિસ્ટમ અને બિલ્ડરો માટે કડક નિયમોનો સમાવેશ થાય છે. આ પગલાંનો ઉદ્દેશ રાજ્યભરમાં ડેવલપર્સમાં નાણાકીય શિસ્ત સુનિશ્ચિત કરીને ઘર ખરીદનારાઓના રોકાણને સુરક્ષિત કરવાનો છે.
હવે 3-એકાઉન્ટ સિસ્ટમ ફરજિયાત!
ઉત્તર પ્રદેશ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (UP-RERA) એ 13 જુલાઈ, 2026 થી લાગુ થનાર એકીકૃત નિયમનકારી માળખું અમલમાં મૂક્યું છે. 12 અલગ-અલગ સુધારાઓને એક માર્ગદર્શિકામાં ભેળવીને, રેગ્યુલેટરનો ઉદ્દેશ રાજ્યના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝેક્શન્સ, બાંધકામ નિરીક્ષણ અને નાણાકીય વ્યવસ્થાપનમાં સ્પષ્ટતા અને સુસંગતતા લાવવાનો છે.
ડેવલપર્સ માટે સૌથી મોટા ફેરફારોમાંનો એક દરેક પ્રોજેક્ટ માટે ત્રણ બેંક એકાઉન્ટ સિસ્ટમ અપનાવવી ફરજિયાત છે. ડેવલપર્સે હવે કલેક્શન એકાઉન્ટ (Collection Account), સેપરેટ એકાઉન્ટ (Separate Account) અને ટ્રાન્ઝેક્શન એકાઉન્ટ (Transaction Account) જાળવવા પડશે. નવા નિયમો હેઠળ, કલેક્શન એકાઉન્ટમાં ઘર ખરીદનારાઓ પાસેથી મળેલા 70% ફંડ્સ દૈનિક ધોરણે સેપરેટ એકાઉન્ટમાં ટ્રાન્સફર કરવા પડશે. આ ફંડ્સ કાયદેસર રીતે ફક્ત જમીન અને બાંધકામના ખર્ચ માટે આરક્ષિત છે. બાકીના 30% ઓપરેશનલ જરૂરિયાતો માટે ટ્રાન્ઝેક્શન એકાઉન્ટમાં નિર્દેશિત કરવામાં આવશે. આ માળખું પ્રોજેક્ટ ફંડ્સને અન્ય અસંબંધિત વેન્ચર્સમાં વાળતા અટકાવવા માટે રચાયેલ છે, જે પ્રોજેક્ટમાં વિલંબનું એક સામાન્ય કારણ રહ્યું છે.
કડક પારદર્શિતા અને પાલન
નાણાકીય નિયંત્રણો ઉપરાંત, આ માળખું ડેવલપર્સ પર ઓપરેશનલ બોજ વધારે છે. બિલ્ડરોએ હવે મુખ્ય પ્રોજેક્ટ પ્રોફેશનલ્સ, જેમાં આર્કિટેક્ટ્સ, એન્જિનિયરો અને ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ્સની વિગતો જાહેર કરવાની જરૂર પડશે. નિયમિત રિપોર્ટિંગ પણ વધુ કડક છે, જેમાં ત્રિમાસિક પ્રગતિ અહેવાલો (QPRs) સબમિટ કરવા ફરજિયાત છે, જેમાં પ્રોફેશનલ પ્રમાણપત્રો શામેલ હોવા જોઈએ. વધુમાં, અપડેટ થયેલા નિયમો મુજબ ઇન્ટરેસ્ટ-ફ્રી મેન્ટેનન્સ સિક્યોરિટી (IFMS) ડિપોઝિટ્સ—ભવિષ્યના જાળવણી માટે ખરીદદારો પાસેથી એકત્ર કરાયેલા પૈસા—સમર્પિત બેંક એકાઉન્ટ્સમાં રાખવા પડશે. કોમન એરિયાના હેન્ડઓવર પર આ ફંડ્સ રેસિડેન્ટ્સ એસોસિએશનને ટ્રાન્સફર કરવા પડશે, જેથી રિપેર અને અપગ્રેડ માટેનો હેતુ ધરાવતો પૈસો દુરુપયોગ ન થાય.
રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ પર અસર
રોકાણકારો અને ઘર ખરીદનારાઓ માટે, આ નિયમો ઉચ્ચ ગવર્નન્સ તરફ એક ફેરફાર દર્શાવે છે. મોટી, લિસ્ટેડ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ કે જેમની પાસે સ્થાપિત કમ્પ્લાયન્સ ટીમો છે, તેમને ઓછો વિક્ષેપ થઈ શકે છે, કારણ કે ઘણા પહેલેથી જ સમાન નાણાકીય શિસ્તનું પાલન કરે છે. જોકે, નાના અથવા અસંગઠિત ડેવલપર્સ માટે કડક ઓડિટ અને રિપોર્ટિંગ જરૂરિયાતોને અનુકૂલન કરવું વધુ પડકારજનક બની શકે છે. વધારાનો કમ્પ્લાયન્સ બોજ અને ઓપરેશનલ ખર્ચ નાના ખેલાડીઓના પ્રોફિટ માર્જિનને ઘટાડી શકે છે જેમની પાસે કાર્યક્ષમ આંતરિક નિયંત્રણોનો અભાવ છે. હકારાત્મક બાજુએ, આ પગલાં પ્રોજેક્ટ અટકી જવાનું જોખમ ઘટાડવાનો ઉદ્દેશ ધરાવે છે, જે ક્ષેત્રમાં રોકાણકારો માટે એક મોટી ચિંતા છે.
કાનૂની સંદર્ભ અને દંડ
આ માળખું જન વિશ્વાસ (સુધારા જોગવાઈઓ) અધિનિયમ, 2026 સાથે પણ સુસંગત છે. આ કાયદાએ અમુક તકનીકી બિન-પાલન મુદ્દાઓને અપરાધ મુક્ત કર્યા છે, જે જેલની ધમકીને નાણાકીય દંડથી બદલી નાખે છે. આ ફેરફાર નિયમનકારી હેતુને લાંબા ગાળાની કાનૂની લડાઈઓને બદલે દંડ દ્વારા ઓપરેશનલ ભૂલોને સુધારવા પર કેન્દ્રિત કરે છે, જે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા માટે પ્રતિકૂળ બની શકે છે.
રોકાણકારોએ UP-RERA પોર્ટલ પર ડેવલપર્સ કેટલી ઝડપથી તેમના પ્રોજેક્ટ પ્રોફાઇલ અપડેટ કરે છે અને નવા નાણાકીય માળખા બાંધકામ સમયરેખામાં માપી શકાય તેવો સુધારો લાવે છે કે કેમ તે જોવું જોઈએ. આગામી મુખ્ય નિરીક્ષણ નાના ડેવલપર્સ દ્વારા ત્રિમાસિક ફાઇલિંગ્સમાં પાલનનું સ્તર હશે, કારણ કે આ ધોરણોને પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળતા પ્રોજેક્ટ-સંબંધિત પ્રતિબંધો અથવા દંડ તરફ દોરી શકે છે.