ઉત્તર પ્રદેશ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (UP-RERA) એ બિલ્ડરોને ઈન્ટરેસ્ટ ફ્રી મેન્ટેનન્સ સિક્યોરિટી (IFMS) ફંડ અલગ બેંક ખાતામાં રાખવાનો આદેશ આપ્યો છે. આ ફેરફાર સુનિશ્ચિત કરશે કે મેન્ટેનન્સના પૈસા બિલ્ડરના સામાન્ય બિઝનેસના પૈસા સાથે ભેળસેળ ન થાય, જેથી પારદર્શિતા વધે અને હેન્ડઓવર સુધી હોમબાયરની ડિપોઝિટ સુરક્ષિત રહે.
UP-RERA નો નવો આદેશ: IFMS ફંડ માટે અલગ ખાતા ફરજિયાત
ઉત્તર પ્રદેશ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (UP-RERA) એ બિલ્ડરો માટે એક નવો નિયમ લાગુ કર્યો છે. હવે બિલ્ડરોએ ઈન્ટરેસ્ટ ફ્રી મેન્ટેનન્સ સિક્યોરિટી (IFMS) ફંડને અલગ, સમર્પિત બેંક ખાતામાં રાખવું પડશે. આ પગલાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય એ છે કે મેન્ટેનન્સ ફંડનો ઉપયોગ બિલ્ડર પોતાના કામકાજના ખર્ચ કે અન્ય રોકડ જરૂરિયાતો માટે ન કરી શકે.
હોમબાયરની ડિપોઝિટનું રક્ષણ
IFMS એ હોમબાયર્સ દ્વારા પ્રોજેક્ટની માલિકી વખતે અથવા સેલ ડીડ પર સહી કરતી વખતે ચૂકવવામાં આવતી રિફંડેબલ ડિપોઝિટ છે. આ ફંડનો ઉપયોગ પ્રોજેક્ટના કોમન એરિયા અને સુવિધાઓની જાળવણી માટે થાય છે, જ્યાં સુધી આ જવાબદારી રેસિડેન્ટ્સ વેલ્ફેર એસોસિએશન (RWA) ને સોંપવામાં ન આવે. અલગ ખાતાની ફરજિયાત જોગવાઈ સુનિશ્ચિત કરે છે કે આ ફંડનો દુરુપયોગ ન થાય, જે ભૂતકાળમાં રહેવાસીઓ અને બિલ્ડરો વચ્ચે વિવાદનો મુખ્ય મુદ્દો રહ્યો છે.
વ્યાજ દર અને ફંડનું સંચાલન
UP-RERA એ આ ફંડના મૂલ્યને જાળવી રાખવા માટે બિલ્ડરોને IFMS કોર્પસને સૌથી વધુ વ્યાજ આપતી ફિક્સ્ડ ડિપોઝિટમાં રોકાણ કરવાનો આદેશ આપ્યો છે. આ રોકાણ કરતા પહેલા, બિલ્ડરોએ શ્રેષ્ઠ વળતર વિકલ્પો ઓળખવા માટે અનેક શેડ્યૂલ બેંકો પાસેથી ક્વોટેશન (Quotes) મંગાવવા પડશે. આ ઉપરાંત, ઓથોરિટીએ IFMS દરો માટે સ્પષ્ટ માર્ગદર્શિકા પણ નક્કી કરી છે, જે પ્રોજેક્ટના પ્રકારને અનુરૂપ છે. ઉદાહરણ તરીકે, સ્ટાન્ડર્ડ ગ્રુપ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ્સ માટે, નીચલા-આવક જૂથના આવાસો માટે ₹20 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ થી લઈને, હાઈ-એન્ડ, લક્ઝરી રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ માટે ₹100 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ સુધીના દરો લાગુ પડશે.
રેસિડેન્ટ એસોસિએશનમાં સંક્રમણ
જ્યારે બિલ્ડર આખરે RWA ને કોમન એરિયા સોંપે છે, ત્યારે નવા નિયમો અનુસાર એક સુવ્યવસ્થિત ટ્રાન્સફર પ્રક્રિયા જરૂરી છે. પ્રમોટરે ફંડમાંથી થયેલા તમામ સંગ્રહ, ખર્ચ અને કપાતનો વિગતવાર ઇતિહાસ દર્શાવતો સંપૂર્ણ હિસાબ આપવો પડશે. આ હેન્ડઓવર ઓડિટ રિપોર્ટ સાથે થવું જોઈએ, જેથી RWA ને સંપૂર્ણ, દસ્તાવેજીકૃત કોર્પસ બેંક ખાતાના ઓપરેટિંગ અધિકારો સાથે મળે. એકવાર RWA નિયંત્રણ સંભાળે, પછી તેને પણ આ ફંડ્સને એક અલગ ખાતામાં રાખવાની અને નાણાકીય પારદર્શિતા જાળવવા માટે ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ દ્વારા વાર્ષિક ઓડિટ કરવાની જવાબદારી રહેશે.
આ નિયમ UP-RERA જનરલ રેગ્યુલેશન્સ, 2019 ની 12મી સુધારણાનો એક ભાગ છે. રોકાણકારો અને હોમબાયર્સે ધ્યાન રાખવું જોઈએ કે બિલ્ડરો આ નવી ખાતા-વિભાજન આવશ્યકતાઓનું કેટલી ઝડપથી પાલન કરે છે અને શું તેનાથી સમગ્ર ઉત્તર પ્રદેશમાં નવા ડિલિવર થયેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં વધુ સ્થિર મેન્ટેનન્સ કામગીરી થશે.