Whalesbook
ટાયર-II માંગનું બે ભાગલામાં વિભાજન
ભારતના 15 મુખ્ય ટાયર-II શહેરોમાં 2025 દરમિયાન વેચાણ વોલ્યુમમાં 10% નો ઘટાડો જોવા મળ્યો, જે 1,56,181 યુનિટ્સ રહ્યો. આ વોલ્યુમ ઘટાડા છતાં, વર્ષ દરમિયાન કુલ વેચાણ મૂલ્ય ₹1.48 લાખ કરોડ પર સ્થિર રહ્યું. આ આંકડા સ્પષ્ટપણે બજારના બે ભાગલા પાડી રહ્યા છે, જ્યાં સસ્તા મકાનોની ઘટતી ઉપલબ્ધતા ઊંચા ભાવવાળા સેગમેન્ટમાં વધતી માંગ અને ટ્રાન્ઝેક્શન વેલ્યુ દ્વારા સરભર થઈ રહી છે. આ સેકન્ડરી શહેરોમાં જોવા મળતી ગતિવિધિઓ હવે ટાયર-I શહેરો જેવી જ બની રહી છે, જ્યાં ઘણા વર્ષોથી યુનિટ વેચાણમાં ઘટાડો અને પ્રોપર્ટી વેલ્યુમાં વધારો જોવા મળી રહ્યો છે.
ઘટતું સસ્તું ઘર સેગમેન્ટ
આ વોલ્યુમ ઘટાડાનું મુખ્ય કારણ ₹1 કરોડથી ઓછી કિંમતના ઘરોની ઘટતી જતી ઉપલબ્ધતા છે. ટાયર-II શહેરોમાં પરંપરાગત રીતે માંગનો મુખ્ય આધાર રહેલા આ સેગમેન્ટ પર વધતા બાંધકામ ખર્ચની મોટી અસર પડી છે. છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં, બાંધકામ ખર્ચમાં આશરે 40% નો વધારો થયો છે. આ વધારા પાછળ મજૂરી ખર્ચમાં 2019 થી 150% સુધીનો ઉછાળો અને સ્ટીલ તથા સિમેન્ટના ભાવમાં 30-57% નો વધારો જવાબદાર છે. પરિણામે, નવા લોન્ચ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં સસ્તા મકાનોનો હિસ્સો 2019 માં 40% થી ઘટીને 2025 ના પ્રથમ છ મહિનામાં માત્ર 12% થઈ ગયો છે. આ ખર્ચના દબાણે ડેવલપર્સને તેમની યોજનાઓ અને ભાવો પર પુનર્વિચાર કરવા મજબૂર કર્યા છે, જેના કારણે ₹1 કરોડથી ઓછી કિંમતના બજેટમાં પ્રોજેક્ટ્સની શક્યતા ઘટી રહી છે.
પ્રીમિયમ પ્રોપર્ટીઝનો દબદબો
આ સાથે જ, ₹1 કરોડથી વધુ કિંમતના ઘરો માટેના માર્કેટમાં સ્થિરતા અને વૃદ્ધિ જોવા મળી છે. આ પ્રીમિયમ સેગમેન્ટમાં 2025 માં વેચાણમાં 9% નો વધારો થયો, અને કુલ માર્કેટમાં તેનો હિસ્સો પાછલા વર્ષના 23% થી વધીને 28% થયો છે. આ ટ્રેન્ડ વધતી ઘરઆંગણે આવક, જીવનશૈલી અને મોટા રહેઠાણની અગ્રતા આપતા ખરીદદારોની બદલાતી આકાંક્ષાઓ, તેમજ ટાયર-II શહેરોમાં સુધરેલી ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સુવિધાઓ જેવા પરિબળોથી પ્રેરિત છે. નિષ્ણાતો માને છે કે ખરીદદારો હવે ઊંચા ભાવે પણ જીવનની ગુણવત્તા, સામૂહિક જીવન અને મોટા ઘરો પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે. આ રાષ્ટ્રીય સ્તરના વ્યાપક ટ્રેન્ડ્સ સાથે સુસંગત છે.
પ્રાદેશિક ભિન્નતા અને ટાયર-I નું પ્રતિબિંબ
જોકે, પ્રીમિયમ તરફી વલણ છતાં, પ્રાદેશિક પ્રદર્શનમાં નોંધપાત્ર ભિન્નતા જોવા મળી. વિશાખાપટ્ટનમ અને ભુવનેશ્વરમાં અનુક્રમે 38% અને 25% નો મોટો ઘટાડો થયો, જ્યારે મોહાલી (+34%) અને લખનઉ (+6%) માં વૃદ્ધિ જોવા મળી. નોંધનીય છે કે અમદાવાદ હવે તેના વિકાસના સ્કેલ અને માંગની ઊંડાઈને કારણે ટાયર-I શહેર ગણાવા લાગ્યું છે. ટાયર-II શહેરોનું પ્રદર્શન હવે ટાયર-I માર્કેટને નજીકથી અનુસરી રહ્યું છે, જ્યાં યુનિટ વોલ્યુમમાં ઘટાડો છતાં પ્રીમિયમ ઓફરિંગ્સ દ્વારા વેચાણ મૂલ્ય રેકોર્ડ ઊંચાઈએ પહોંચ્યું છે. ઉદાહરણ તરીકે, 2025 ના પ્રથમ છ મહિનામાં, ટાયર-I શહેરોએ ₹3.6 લાખ કરોડ નું વેચાણ નોંધાવ્યું, જે પાછલા વર્ષની સરખામણીમાં 9% નો વધારો દર્શાવે છે, અને સરેરાશ ટિકિટ સાઈઝમાં 14% નો વધારો થયો છે.
સંભવિત જોખમો (Bear Case)
આ વર્તમાન બજાર ગતિવિધિઓ કેટલાક જોખમો પણ રજૂ કરે છે. સસ્તા આવાસ પુરવઠામાં નોંધપાત્ર ઘટાડો અને વધતી કિંમતો પોષણક્ષમતાના પડકારોને વધુ તીવ્ર બનાવી શકે છે. પ્રીમિયમ સેગમેન્ટમાં વૃદ્ધિ માટે માત્ર ઉચ્ચ-આવક ધરાવતા વર્ગ પર નિર્ભરતા, આ સેગમેન્ટને આર્થિક મંદી અથવા ખર્ચ કરવાની ક્ષમતામાં ફેરફાર પ્રત્યે વધુ સંવેદનશીલ બનાવે છે. P E Analytics Ltd જેવી કંપનીનું માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન આશરે ₹209 કરોડ અને TTM P/E રેશિયો આશરે 16-17x છે, જે સૂચવે છે કે તે SME સેગમેન્ટમાં મૂલ્યાંકન ધરાવે છે. જોકે, મુખ્ય જોખમ ડેટા પ્રદાતામાં નથી, પરંતુ બજારની ગતિશીલતામાં છે: એક બજાર જે વધુને વધુ વિભાજિત થઈ રહ્યું છે અને ભવિષ્યમાં પોષણક્ષમતા સુધારણાનો સામનો કરી શકે છે. ટાયર-II શહેરોમાં ઐતિહાસિક ભાવ વૃદ્ધિ, જેમ કે FY19-20 થી FY23-24 દરમિયાન 54-94% સુધી, સૂચવે છે કે ભાવ ઘણા લોકોની આવક વૃદ્ધિ કરતાં વધુ ઝડપથી વધી રહ્યા છે.