ફસાયેલા ઘર ખરીદદારો ખુશ: NCLTએ બટાનગર જમીન માટે નવી બિડિંગનો આદેશ આપ્યો, 2300 પરિવારો માટે આશા!

NCLT Orders Re-Bidding of Batanagar Land Parcel

નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ (NCLT) ની કલકત્તા બેન્ચે એક મહત્વપૂર્ણ આદેશ આપ્યો છે, જેમાં બાટાનગર ટાઉનશિપમાં આવેલા એક મુખ્ય લેન્ડ પાર્સલના નવા હરાજીનો નિર્દેશ આપવામાં આવ્યો છે. આ પગલું 2,300 થી વધુ ઘર ખરીદદારો માટે મોટી રાહત અને આશા લાવવાની અપેક્ષા છે, જેમના સપનાના ઘર વર્ષોથી અટકેલા છે. આ જમીન દેવાળિયા રિવરબેંક ડેવલપર્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ (RDPL) ની સંપત્તિનો એક ભાગ છે.

The Core Issue

NCLT ના આદેશનું ધ્યાન 'પાર્સલ 3' પર છે, જે 12.33 એકરનો વિસ્તાર છે જેમાં હાઈલેન્ડ ગ્રીન ફેઝ II ના રહેણાંક ટાવરનો સમાવેશ થાય છે. આ પાર્સલ 2,300 થી વધુ ઘર ખરીદદારોના ભવિષ્ય માટે કેન્દ્રિય છે જેમણે પ્રોજેક્ટમાં ભારે રોકાણ કર્યું હતું. ઘર ખરીદદારોએ ટ્રિબ્યુનલને જણાવ્યું કે ફેઝ II લગભગ 80-85 ટકા પૂર્ણ થઈ ગયું છે, અને તેમણે કુલ ખર્ચના લગભગ 90 ટકા જેટલી નોંધપાત્ર ચૂકવણી કરી દીધી છે.

Financial Implications and Previous Bids

કેનારા બેંકે લોન ડિફોલ્ટને કારણે રિવરબેંક ડેવલપર્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડને નાદારીમાં ખેંચી હતી. કંપનીની જમીનની સંપત્તિ વેચાણ માટે ઘણા ભાગોમાં વહેંચવામાં આવી હતી. અગાઉના બિડિંગ રાઉન્ડમાં, 'પાર્સલ 3' ખાસ કરીને ઘર ખરીદદારોના સંગઠન માટે આરક્ષિત હતું. જોકે, ઘણા ઘર ખરીદદારો, નોંધપાત્ર ચૂકવણી કર્યા પછી પણ, કબજો મેળવ્યા વિના પ્રોજેક્ટ જાતે પૂર્ણ કરવાનો બોજ ઉઠાવવા તૈયાર ન હતા. અન્ય જમીન પાર્સલો માટે MKJ એન્ટરપ્રાઇઝ (Keventer) અને DTC પ્રોજેક્ટ્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ દ્વારા સબમિટ કરાયેલ બિડ્સ RDPL લેન્ડર્સ દ્વારા નકારવામાં આવી હોવાનું કહેવાય છે, જેના કારણે ટ્રિબ્યુનલે અમુક સંપત્તિઓ માટે વ્યાપક પુનઃબિડિંગનો આદેશ આપ્યો. અંબુજા નિયોટિયા ગ્રુપે અગાઉ તેના ઉષાર પ્રોજેક્ટને ચાલુ રાખવા માટે ₹34 કરોડમાં બીજો જમીન પાર્સલ હસ્તગત કર્યો હતો.

Official Statements and Responses

ન્યાયિક સભ્ય બિદિશા બેનર્જી અને ટેકનિકલ સભ્ય સિદ્ધાર્થ મિશ્રાનો સમાવેશ કરતી NCLT બેન્ચે ઘર ખરીદદારોની અરજી સ્વીકારી. તેમણે અવલોકન કર્યું કે બિડિંગના માપદંડોમાં ફેરફારની જરૂર છે, ખાસ કરીને જ્યારે ઘર ખરીદદારો પોતે રિઝોલ્યુશન અરજદારો તરીકે ભાગ લેવામાં ઉત્સુક ન હતા. ટ્રિબ્યુનલે નિર્દેશ આપ્યો કે પાર્સલ 3 ને અન્ય પાર્સલો જેમ કે પાર્સલ 2, પાર્સલ 4, અને પાર્સલ 5 ની જેમ, રિઝોલ્યુશન પ્લાન માટે વિશ્વસનીય અને ગંભીર બિડર્સને આકર્ષવા માટે તમામ રસ ધરાવતા પક્ષો માટે બિડિંગ માટે ખોલવામાં આવે.

Homebuyers Constitute Separate Class

બેન્ચનું એક મુખ્ય અવલોકન એ હતું કે ઘર ખરીદદારોને તેમના પોતાના પ્રોજેક્ટને પૂર્ણ કરવાનું કાર્ય કરવા માટે દબાણ ન કરવું જોઈએ, કારણ કે તેનાથી વધારાના ખર્ચ અને જવાબદારીઓ થશે. ટ્રિબ્યુનલે જણાવ્યું હતું કે ઘર ખરીદદારો લેણદારોનો એક વિશિષ્ટ વર્ગ બનાવે છે અને કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP) માં અન્ય નાણાકીય લેણદારોથી અલગ નહીં, પરંતુ સમાનરૂપે વર્તન કરવું જોઈએ. આ વ્યક્તિઓએ તેમના ઘર સુરક્ષિત કરવાની અપેક્ષા સાથે લોન લીધી છે અને ચૂકવણી કરી છે. બેન્ચે ભારપૂર્વક જણાવ્યું હતું કે જો તેમના અવલોકનમાં ઉલ્લેખિત 253 ઘર ખરીદદારો જેવા નોંધપાત્ર ભાગમાં નાણાકીય ક્ષમતા અથવા ઇચ્છાશક્તિનો અભાવ હોય, તો તેમને રિઝોલ્યુશન અરજદારો તરીકે કાર્ય કરવા દબાણ કરી શકાય નહીં.

Future Outlook

NCLT નો આ આદેશ બાટાનગર પ્રોજેક્ટ સાથે સંકળાયેલા હજારો ઘર ખરીદદારો માટે સમાધાનની નવી શક્યતા પ્રદાન કરે છે. આ ચુકાદો હાલમાં નાદારીની કાર્યવાહીમાંથી પસાર થઈ રહેલા ભારતમાં અન્ય અટકેલા રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ માટે પણ એક મહત્વપૂર્ણ દાખલો બની શકે છે. બિડિંગના માપદંડોમાં ફેરફાર કરીને, ટ્રિબ્યુનલનો હેતુ નાણાકીય રીતે સક્ષમ સંસ્થાઓને લાવવાનો છે જે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા અને યોગ્ય માલિકોને કબજો સોંપવા સક્ષમ હોય.

Impact

આ વિકાસ 2,300 થી વધુ ઘર ખરીદદારો માટે આશાનું કિરણ પ્રદાન કરે છે જેઓ તેમના ફ્લેટનો કબજો મેળવવાની રાહ જોઈ રહ્યા છે. આનાથી હાઈલેન્ડ ગ્રીન ફેઝ II પ્રોજેક્ટનું કામ પૂર્ણ થઈ શકે છે, જે ઘર ખરીદદારો માટે મૂલ્ય પુનઃસ્થાપિત કરી શકે છે અને રિવરબેંક ડેવલપર્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડના નાદારી નિરાકરણમાં એક મહત્વપૂર્ણ અવરોધ દૂર કરી શકે છે. આ ચુકાદો NCLT અને અન્ય અદાલતોને અટકેલા રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સને ઉકેલવામાં વધુ ઘર ખરીદદાર-કેન્દ્રિત અભિગમ અપનાવવા માટે પ્રોત્સાહિત કરી શકે છે, જે ક્ષેત્રમાં વિશ્વાસ વધારી શકે છે. બજારના વળતર પરની અસરને 10 માંથી 7 રેટ કરવામાં આવી છે, કારણ કે તે મોટી સંખ્યામાં ગ્રાહકોને અસર કરતા એક મહત્વપૂર્ણ મુદ્દાને સંબોધે છે અને અન્ય સમાન પ્રોજેક્ટ્સના નિરાકરણને પ્રભાવિત કરી શકે છે. તે ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર અને તેમાં સંકળાયેલા રોકાણકારો માટે અત્યંત સંબંધિત છે.

Difficult Terms Explained

• નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ (NCLT): ભારતમાં કોર્પોરેટ અને નાદારીના મુદ્દાઓને ઉકેલવા માટે સ્થાપિત એક અર્ધ-ન્યાયિક સંસ્થા.
• નાદારી (Insolvency): એવી સ્થિતિ જ્યાં કોઈ કંપની તેના દેવા ચૂકવી શકતી નથી.
• રિવરબેંક ડેવલપર્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ (RDPL): દેવાળિયા કંપની જેનો જમીનનો ભાગ ફરીથી બિડિંગ માટે ઉપલબ્ધ છે.
• પાર્સલ 3: બાટાનગર ટાઉનશિપની અંદર 12.33 એકરનો ચોક્કસ જમીન વિસ્તાર જે પુનઃબિડિંગ પ્રક્રિયાનો એક ભાગ છે.
• કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP): નાદારી અને બેંકરપ્સી કોડ, 2016 હેઠળ નાદારીના કેસોને ઉકેલવા માટેની કાનૂની પ્રણાલી.
• રિઝોલ્યુશન અરજદાર (Resolution Applicant): નાદારીમાંથી પસાર થઈ રહેલી કંપનીને પુનર્જીવિત કરવા માટે યોજના સબમિટ કરતી એન્ટિટી.