નાની રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ અપનાવી રહી છે નવી રણનીતિ: બેંકક્રપ્ટ કંપનીઓને હસ્તગત કરીને જમીનની ઊંચી કિંમતને ટાળવાનો પ્રયાસ

જમીનના ઊંચા ભાવ સામે નવી રણનીતિ

ભારતમાં, ખાસ કરીને મુંબઈ, દિલ્હી-NCR અને બેંગલુરુ જેવા મોટા શહેરોમાં જમીન ખરીદવી ખૂબ મોંઘી બની ગઈ છે. આ કારણે, નાની અને મધ્યમ કદની રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ હવે વિકાસ માટે નવી પદ્ધતિ અપનાવી રહી છે. તેઓ સીધી જમીન ખરીદવાને બદલે, દેવાળિયા થયેલી (Bankrupt) રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓને NCLT મારફતે હસ્તગત કરી રહી છે.

આ પ્રક્રિયા દ્વારા, ડેવલપર્સ ડૂબી રહેલી કંપનીઓના ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સ, ડેવલપમેન્ટ અધિકારો અને શહેરી સંપત્તિઓ પર નિયંત્રણ મેળવી શકે છે. આનાથી ઘણી મધ્યમ કદની કંપનીઓ માટે પ્રાઇમ પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં પ્રવેશવાનો ઝડપી રસ્તો ખુલે છે, જેના માટે સીધી જમીન ખરીદવામાં ખૂબ મોટી મૂડી રોકવી પડે છે.

મુખ્ય સોદાઓ અને બજાર પ્રવૃત્તિ

તાજેતરના Filings મુજબ, આ ક્ષેત્રમાં નોંધપાત્ર હિલચાલ જોવા મળી છે. ઉદાહરણ તરીકે, તાજેતરમાં એક બેંકક્રપ્ટ કોર્ટે Radius & Deserve Land Developers નું Bharadvaja Buildcon LLP દ્વારા અધિગ્રહણ મંજૂર કર્યું. આ ડીલમાં ₹3,255 કરોડ થી વધુની જવાબદારીઓ ધરાવતી કંપનીને હસ્તગત કરવામાં આવી.

એવી જ રીતે, NCLT એ Oriental Structural Engineers ને Accil Corporation હસ્તગત કરવાની મંજૂરી આપી, જેની પાસે Holiday Inn Jaipur City Center હતી અને તેની admitted liabilities ₹895 કરોડ હતી. પુણેમાં, Mantra Properties and Developers ને અનેક રસ ધરાવતા પક્ષકારો સામે સ્પર્ધા કર્યા બાદ Siddhi Raj Housing Projects નું અધિગ્રહણ કરવાની મંજૂરી મળી.

આ ડીલ્સ દર્શાવે છે કે distressed real estate ને હવે માત્ર એક મુશ્કેલ રિકવરીની પ્રક્રિયા તરીકે નહીં, પરંતુ વ્યૂહાત્મક અધિગ્રહણ (Strategic Acquisition) ની તક તરીકે જોવામાં આવી રહ્યું છે. Insolvency and Bankruptcy Board of India ના ડેટા મુજબ, ઇન્સોલ્વન્સી કોડ હેઠળ રિઝોલ્યુશન માટે દાખલ કરાયેલી લગભગ 22% કંપનીઓ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રની છે. આ દર્શાવે છે કે આ સંપત્તિઓ માટે ભારે સ્પર્ધા છે.

સંકળાયેલા જોખમો સમજવા

જ્યારે આ માર્ગ જમીનની અછતને દૂર કરવામાં મદદ કરે છે, તે જોખમમુક્ત નથી. ઉદ્યોગ નિષ્ણાતો ચેતવણી આપે છે કે બિડ જીતવી એ નફાની ગેરંટી નથી. એક distressed developer સાથે ઘણીવાર વણઉકેલાયેલી સમસ્યાઓનું જાળું જોડાયેલું હોય છે. રોકાણકારોએ ધ્યાન રાખવું જોઈએ કે આ અધિગ્રહણ કરેલી સંપત્તિઓમાં ટાઇટલ વિવાદો, સમાપ્ત થયેલી નિયમનકારી મંજૂરીઓ, પેન્ડિંગ કાનૂની કાર્યવાહી અને ઘર ખરીદનારાઓ, ધિરાણકર્તાઓ અને કોન્ટ્રાક્ટરો તરફથી દાવાઓ જેવી સમસ્યાઓ હોઈ શકે છે.

માત્ર સ્વચ્છ જમીનનો પ્લોટ ખરીદવા કરતાં, ઇન્સોલ્વન્સી પ્રક્રિયા દ્વારા કંપની હસ્તગત કરવા માટે ઊંડાણપૂર્વકની ડ્યુ ડિલિજન્સ (Due Diligence) ની જરૂર પડે છે. ડેવલપર પાસે અટકેલા બાંધકામને ઉકેલવાની, લેણદારોના દેવાની પતાવટ કરવાની અને કામ ફરી શરૂ કરવા માટે જરૂરી કાનૂની પરવાનગીઓ મેળવવાની કાર્યક્ષમતા હોવી જોઈએ. જો ડેવલપર આ અમલીકરણના પડકારોને સંચાલિત કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો પ્રોજેક્ટનો ખર્ચ વધી શકે છે, જે તેમના પોતાના બેલેન્સ શીટ અને રોકડ પ્રવાહ પર દબાણ લાવશે.

રોકાણકારો અને બજાર નિરીક્ષકો માટે, મુખ્ય મોનિટર કરવા યોગ્ય બાબત માત્ર અધિગ્રહણ પોતે નથી, પરંતુ પ્રોજેક્ટના અમલીકરણમાં કંપનીનો ટ્રેક રેકોર્ડ છે. ડેવલપર મોટા ખર્ચ વધારા કે કાનૂની વિલંબ વિના અટકેલા પ્રોજેક્ટ્સને સફળતાપૂર્વક પુનર્જીવિત કરી શકે છે કે કેમ તે ટ્રેક કરવું આવશ્યક છે. આ વ્યૂહરચનાની સફળતા આખરે distressed real estate માં રહેલી જટિલ કાનૂની અને નાણાકીય જવાબદારીઓને નેવિગેટ કરવાની ડેવલપરની ક્ષમતા પર નિર્ભર રહેશે.