ભારતમાં ઘણા રોકાણકારો માટે બીજું ઘર ખરીદવું એ સંપત્તિ બનાવવાનો એક માર્ગ છે, પરંતુ વાસ્તવિકતા ઘણીવાર અપેક્ષા કરતાં અલગ હોય છે. મોટાભાગના કિસ્સાઓમાં, પ્રોપર્ટીમાંથી મળતી ભાડાની આવક (Rental Yields) લોનના હપ્તા (EMI) અને જાળવણી ખર્ચને પહોંચી વળવા માટે પણ અપૂરતી સાબિત થાય છે.
રેન્ટલ યીલ્ડની વાસ્તવિકતા
ઘણા રોકાણકારો એવું માને છે કે બીજું ઘર ખરીદીને તેઓ નિયમિત આવક મેળવી શકશે. પરંતુ, ભારતના ઘણા શહેરી બજારોમાં, રહેણાંક મિલકતો પર વાર્ષિક રેન્ટલ યીલ્ડ સામાન્ય રીતે 2% થી 3% ની આસપાસ રહે છે. ઉદાહરણ તરીકે, ₹1 કરોડની મિલકત જે ₹25,000 માસિક ભાડું આપે છે, તે વાર્ષિક માત્ર 3% ગ્રોસ યીલ્ડ આપે છે. આ આંકડો જાળવણી ફી, પ્રોપર્ટી ટેક્સ, વીમો અને મિલકત ખાલી રહેવાના સમયગાળાના ખર્ચને બાદ કરતાં ઘણો ઓછો થઈ જાય છે. આ તમામ ખર્ચ બાદ કરતાં ચોખ્ખી આવક (Net Income) ઘણી ઓછી રહે છે, જેના કારણે મિલકત જાતે જ નફો કમાઈ શકે તેવી સ્થિતિમાં રહેતી નથી.
દેવું અને રોકડ પ્રવાહનું દબાણ
બીજી પ્રોપર્ટીને ફાઇનાન્સ કરવા માટે દેવું (Debt) વાપરવાથી નોંધપાત્ર નાણાકીય દબાણ આવે છે. કારણ કે ભાડાની આવક ઘણીવાર હોમ લોનના માસિક EMI કરતાં ઓછી હોય છે, માલિકે પોતાની અન્ય બચત અથવા પગારમાંથી આ પ્રોપર્ટીનો ખર્ચ ઉઠાવવો પડે છે. આનાથી નેગેટિવ કેશ ફ્લો (Negative Cash Flow) ની સ્થિતિ ઊભી થાય છે, જ્યાં રોકાણકાર એવી સંપત્તિ રાખવા માટે પૈસા ચૂકવી રહ્યો છે જે હજુ સુધી નફો જનરેટ કરી રહી નથી. જો વ્યાજ દરો (Interest Rates) વધે તો આ દબાણ વધુ વધી જાય છે, કારણ કે દેવાનો ખર્ચ વધે છે જ્યારે ભાડાની આવક સામાન્ય રીતે લીઝ કરાર દરમિયાન નિશ્ચિત રહે છે.
લિક્વિડિટી અને સટ્ટાના જોખમો
રિયલ એસ્ટેટ એ મૂળભૂત રીતે એક ઇલલિક્વિડ (Illiquid) સંપત્તિ છે, જેનો અર્થ છે કે જ્યારે પૈસાની જરૂર હોય ત્યારે તેને તરત જ વેચી શકાતી નથી. ઇક્વિટી અથવા ડેટ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ્સથી વિપરીત, મિલકત વેચવામાં મહિનાઓ લાગી શકે છે, ખાસ કરીને ધીમા બજારમાં. વધુમાં, ભાવિ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ - જેમ કે આવનારી મેટ્રો લાઇન અથવા હાઈવે - પર આધાર રાખનારા રોકાણકારોને નોંધપાત્ર વિલંબનું જોખમ રહે છે. જો આ વિકાસ યોજનાઓ સમયસર પૂર્ણ ન થાય અથવા અપેક્ષા મુજબ ભાડૂતોને આકર્ષિત કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો પ્રોપર્ટીની કિંમત અને ભાડાની માંગ સ્થિર રહી શકે છે, જેનાથી રોકાણકાર એવી સંપત્તિ સાથે ફસાઈ શકે છે જેમાંથી બહાર નીકળવું મુશ્કેલ છે.
ટેક્સ અને જાળવણીની બાબતો
ટેક્સના દ્રષ્ટિકોણથી, ભાડા પરની મિલકતો માટે લોન પરનું વ્યાજ કપાતપાત્ર હોઈ શકે છે, પરંતુ ભાડાની આવક વ્યક્તિની કુલ કરપાત્ર આવકમાં પણ ઉમેરવામાં આવે છે. ચોખ્ખો ટેક્સ લાભ રોકાણકારના આવકવેરા સ્લેબ (Income Tax Bracket) અને પસંદ કરેલ ટેક્સ રેજીમ (Tax Regime) પર ભારે આધાર રાખે છે. આ ઉપરાંત, મકાનમાલિક બનવાની ભૂમિકામાં ઓપરેશનલ જવાબદારીઓ શામેલ છે, જેમ કે મિલકતની જાળવણી, વિશ્વસનીય ભાડૂતો શોધવા અને કાનૂની અથવા જાળવણી સંબંધિત સમસ્યાઓનું સંચાલન કરવું. જો રોકાણકાર આ કાર્યોને સંભાળવા માટે પ્રોપર્ટી મેનેજમેન્ટ ફર્મની નિમણૂક કરે તો પણ, વધારાની સેવા ફી પહેલેથી જ ઓછી રહેલી રેન્ટલ આવકને વધુ ઘટાડે છે. રોકાણકારોએ આ ચોખ્ખી આવક પર કાળજીપૂર્વક નજર રાખવી જોઈએ અને વિચારવું જોઈએ કે શું આ મૂડીને વધુ લિક્વિડ, આવક-ઉત્પન્ન કરતા સાધનોમાં વધુ સારી રીતે રોકી શકાય છે.