Whalesbook
મહારાષ્ટ્ર સરકારની સ્લમ રિહેબિલિટેશન ઓથોરિટી (SRA) એ કડક નવા નિયમો રજૂ કર્યા છે, જેમાં ઝૂંપડપટ્ટી પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સમાં નિર્ધારિત વેચાણ ફ્લેટને શરૂઆતમાં જ ફ્રીઝ (freeze) કરવાની જરૂર પડે છે. આ પગલાનો ઉદ્દેશ્ય ટ્રાન્ઝિટ રેન્ટ (transit rent) ની ચૂકવણીઓને સુરક્ષિત કરવાનો અને પાત્ર ઝૂંપડપટ્ટીના રહેવાસીઓ માટે કાયમી વૈકલ્પિક આવાસ (PAP - Permanent Alternative Accommodation) સુનિશ્ચિત કરવાનો છે.
એક સંકલિત ઓફિસ ઓર્ડરમાં, SRA હવે પ્રોજેક્ટ મંજૂરીના પ્રારંભિક તબક્કામાં, જેમ કે ઇન્ટિમેશન ઓફ અપ્રૂવલ (IOA) અથવા લેટર ઓફ ઇન્ટેન્ટ (LOI) પર, વેચાણ ફ્લેટને રીંગ-ફેન્સ (ring-fence) કરશે. એક્ઝિક્યુટિવ એન્જિનિયરો ડેવલપરના ઓછામાં ઓછા ત્રણ વર્ષના ટ્રાન્ઝિટ રેન્ટની જવાબદારીની અગાઉથી ગણતરી કરશે. તેના આધારે, ચોક્કસ વેચાણ ફ્લેટ, જે ઘણીવાર નીચલા માળ પર હોય છે, તેને સુરક્ષા તરીકે ઓળખવામાં આવશે અને ફ્રીઝ કરવામાં આવશે.
આ ફ્રીઝ કરાયેલા ફ્લેટને મંજૂર બિલ્ડિંગ પ્લાનમાં સ્પષ્ટપણે ચિહ્નિત કરવા આવશ્યક છે અને IOA અથવા LOI માં ફ્લેટ નંબર, વિસ્તાર અને માળનો ઉલ્લેખ કરીને વિગતવાર જણાવવું આવશ્યક છે. ડેવલપર્સે એક અન્ડરટેકિંગ (undertaking) સબમિટ કરવું પડશે જે આ યુનિટ્સનું વેચાણ, ગીરો અથવા કોઈપણ અન્ય બોજને રોકશે જ્યાં સુધી પુનર્વસન પૂર્ણ ન થાય, PAP યુનિટ્સ ફાળવવામાં ન આવે, અને તમામ ટ્રાન્ઝિટ રેન્ટની ચૂકવણીઓ સ્પષ્ટ ન થાય.
SRA ઔપચારિક રીતે ઇન્સ્પેક્ટર જનરલ ઓફ રજિસ્ટ્રેશન અને MahaRERA ને PAP વિગતો અને ફ્રીઝ કરાયેલા ફ્લેટની ઇન્વેન્ટરી વિશે સૂચિત કરશે. પ્રમાણિત યોજનાઓ અને મંજૂરી પત્રો શેર કરવામાં આવશે, જેના કારણે આ યુનિટ્સને ફ્રી-સેલ ઇન્વેન્ટરી તરીકે માર્કેટિંગ કે બુક કરી શકાશે નહીં. ફ્રીઝિંગ દૂર કરવા માટે સંપૂર્ણ પાલન અને SRA ની પૂર્વ મંજૂરી જરૂરી રહેશે.
આ નિયમનકારી ફેરફાર SRA પ્રોજેક્ટ્સમાં સામેલ ધિરાણકર્તાઓ (lenders) માટે જોખમ મૂલ્યાંકન (risk assessments) અને ફંડિંગ સ્ટ્રક્ચર્સ (funding structures) માં નોંધપાત્ર ફેરફાર લાવશે તેવી અપેક્ષા છે. વેચાણયોગ્ય ઇન્વેન્ટરીનો એક ભાગ લોક થવાથી, ધિરાણકર્તાઓએ ઓછું સુરક્ષા કવર (security cover) મેળવવું પડી શકે છે, જેના કારણે લોન-ટુ-વેલ્યુ રેશિયો (loan-to-value ratios) માં સુધારા, ઊંચી પ્રમોટર ઇક્વિટી (promoter equity) ની માંગ અથવા વધારાના કોલેટરલ (collateral) ની જરૂર પડી શકે છે. પ્રોજેક્ટ કેશ-ફ્લો મોડેલિંગ (project cash-flow modeling) ને વધુ તપાસનો સામનો કરવો પડશે, અને ડિસ્બર્સમેન્ટ્સ (disbursements) પુનર્વસન પ્રગતિ સાથે વધુ નજીકથી જોડાયેલા હોઈ શકે છે. નિર્માણાધીન પ્રોજેક્ટ્સ માટે રિફાઇનાન્સિંગ (refinancing) અને ટેક-આઉટ ફાઇનાન્સિંગમાં (take-out financing) પણ વિલંબ થઈ શકે છે.