SEBI દ્વારા એક મહત્વનો પ્રસ્તાવ મૂકવામાં આવ્યો છે, જેના હેઠળ હવે રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) ત્રીજા પક્ષકારોના પ્રોજેક્ટ્સમાં, જેમાં નિર્માણાધીન પ્રોજેક્ટ્સ પણ સામેલ છે, તેમાં લઘુમતી હિસ્સો (Minority Stakes) ખરીદી શકશે. આ ફેરફારનો મુખ્ય ઉદ્દેશ ડેવલપર્સને તાત્કાલિક નિયંત્રણ ગુમાવ્યા વિના તાજા ભંડોળ (Fresh Capital) પૂરા પાડવાનો છે. રોકાણકારોએ નોંધ લેવી કે નિયમનકાર આ નિયમો પર **27 ઓગસ્ટ, 2026** સુધી જાહેર પ્રતિસાદ માંગી રહ્યો છે.
SEBI નો નવો પ્રસ્તાવ: ભંડોળ માટે નવા દરવાજા ખુલશે?
સિક્યોરિટીઝ એન્ડ એક્સચેન્જ બોર્ડ ઓફ ઈન્ડિયા (SEBI) એ એક કન્સલ્ટેશન પેપર બહાર પાડ્યું છે, જે ભારતમાં ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સને ભંડોળ પૂરું પાડવાની રીતમાં મોટો બદલાવ લાવી શકે છે. 6 ઓગસ્ટ, 2026 ના રોજ, નિયમનકારે પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે કે REITs અને InvITs હવે ત્રીજા પક્ષકારોના પ્રોજેક્ટ્સમાં, જે નિર્માણાધીન હોય તેમાં પણ, લઘુમતી હિસ્સો (Minority Stakes) હસ્તગત કરી શકશે. હાલમાં, આ ટ્રસ્ટોએ સામાન્ય રીતે તેઓ જે સ્પેશિયલ પર્પઝ વ્હીકલ્સ (SPVs) માં રોકાણ કરે છે તેમાં નિયંત્રણકારી હિત (Controlling Interest) જાળવવું પડે છે. આ નવું માળખું ડેવલપર્સ અને ટ્રસ્ટો બંને માટે એક લવચીક વિકલ્પ પૂરો પાડવાનો હેતુ ધરાવે છે.
નિયંત્રણ ગુમાવ્યા વિના ભંડોળ પ્રાપ્તિ
ઘણા ડેવલપર્સ માટે, ભંડોળ એકત્ર કરવાનો અર્થ ઘણીવાર એસેટનો નોંધપાત્ર હિસ્સો વેચવો હોય છે, જેનો અર્થ વ્યૂહાત્મક અથવા ઓપરેશનલ નિયંત્રણ ગુમાવવું પણ થઈ શકે છે. સૂચિત નિયમો ડેવલપર્સને એસેટના એક ભાગનું મુદ્રીકરણ (Monetize) કરવાની મંજૂરી આપશે જ્યારે બાકીનો હિસ્સો તેમની પાસે જાળવી રાખશે. આનાથી જમીન, બાંધકામ અથવા દેવાની ચુકવણી માટે તાત્કાલિક રોકડ પ્રાપ્ત થશે, જ્યારે ડેવલપર પ્રોજેક્ટનું સંચાલન કરવાનું ચાલુ રાખી શકશે.
REITs અને InvITs માટે, લાભ સ્થિર એસેટ પાઇપલાઇન બનાવવામાં રહેલો છે. કોઈ પ્રોજેક્ટ સંપૂર્ણપણે પૂર્ણ થાય અને સંપૂર્ણ-માપના અધિગ્રહણ માટે તૈયાર થાય ત્યાં સુધી રાહ જોવાને બદલે, આ ટ્રસ્ટો હવે વહેલા તબક્કામાં પ્રવેશ કરી શકે છે. આ ભવિષ્યમાં ઉચ્ચ-ગુણવત્તાવાળી એસેટ્સ સુરક્ષિત કરવાનો સ્પષ્ટ માર્ગ બનાવે છે જે તેમની લાંબા ગાળાની રોકાણ વ્યૂહરચનાઓને અનુરૂપ હોય.
ગવર્નન્સ અને જોખમની બાબતો
જ્યારે આ દરખાસ્ત ભંડોળ માટે નવી તકો ખોલે છે, ત્યારે તે પડકારો પણ રજૂ કરે છે જેનું નિરાકરણ લાવવાનું નિયમનકારોનું લક્ષ્ય છે. લઘુમતી હિસ્સો એટલે કે REIT અથવા InvIT પાસે સંપૂર્ણ માલિકીની તુલનામાં દૈનિક ઓપરેશનલ નિર્ણયો અથવા મૂડી ખર્ચમાં ઓછું નિયંત્રણ હોઈ શકે છે. આને ઘટાડવા માટે, SEBI એ 'ગ્લાઈડ પાથ' (Glide Path) જેવી શરતો શામેલ કરી છે. આ ટ્રસ્ટ અને ડેવલપર વચ્ચે સ્પષ્ટ, બંધનકર્તા કરાર સૂચવે છે કે કેવી રીતે અને ક્યારે ટ્રસ્ટ લઘુમતી હિસ્સામાંથી સંપૂર્ણ નિયંત્રણ અથવા માલિકી તરફ આગળ વધશે.
રોકાણકારો ગવર્નન્સ માળખાનું નિરીક્ષણ કરી શકે છે, કારણ કે લઘુમતી રોકાણકારો અને ડેવલપર્સ વચ્ચે સંઘર્ષ થઈ શકે છે. SEBI એ યુનિટહોલ્ડર મંજૂરી થ્રેશોલ્ડ (Unitholder Approval Threshold) માં ફેરફાર કરવાનો પણ પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે, જે તમામ યુનિટધારકોના 75% થી મતદાન થયેલા કુલ મતોના 75% સુધી જશે. આ ટ્રસ્ટો માટે નિર્ણય લેવાની પ્રક્રિયાને વધુ કાર્યક્ષમ બનાવવા માટે રચાયેલ છે. જોકે, અંતિમ અસર શેરહોલ્ડર કરારોની મજબૂતાઈ અને પ્રોજેક્ટ સ્તરે પારદર્શકતા પર આધાર રાખશે.
બજાર સહભાગીઓ માટે આગળનાં પગલાં
ભારતમાં REIT અને InvIT બજારમાં નોંધપાત્ર વૃદ્ધિ જોવા મળી છે, જેમાં સંચિત વિતરણ (Cumulative Distributions) અને મેનેજમેન્ટ હેઠળની અસ્કયામતો (Assets Under Management) બહુ-ટ્રિલિયન રૂપિયાના સ્તરે પહોંચી છે. કારણ કે આ દરખાસ્ત હજુ કન્સલ્ટેશન તબક્કામાં છે, તે તાત્કાલિક રીતે આ ટ્રસ્ટોના સંચાલનમાં ફેરફાર કરતી નથી. નિયમનકાર 27 ઓગસ્ટ, 2026 સુધી જાહેર ટિપ્પણીઓ માંગી રહ્યો છે. રોકાણકારો અને બજાર નિરીક્ષકો અંતિમ નિયમોને સમજવા માટે ટ્રેક કરી શકે છે, જેમ કે મહત્તમ રોકાણ મર્યાદા (Maximum Investment Limits) અને કયા પ્રોજેક્ટ્સ આવા રોકાણો માટે લાયક ઠરે છે તેના કડક માપદંડ.