SEBI એ REITs અને InvITs માટે મોટા સુધારાના પ્રસ્તાવ સાથે કન્સલ્ટેશન પેપર જાહેર કર્યું છે. આ બદલાવ હેઠળ, હવે આ ટ્રસ્ટ્સ નિર્માણાધીન (under-construction) અસ્કયામતોમાં લઘુમતી હિસ્સો ખરીદી શકશે. આ પગલાનો ઉદ્દેશ્ય મજબૂત એસેટ પાઇપલાઇન બનાવવાનો અને ઓપરેશનલ લિક્વિડિટી (liquidity) સુધારવાનો છે. આ દરખાસ્તો પર જનતાની ટિપ્પણીઓ 27 ઓગસ્ટ, 2026 સુધી ખુલ્લી રહેશે.
SEBI ના નવા નિયમો: REITs અને InvITs માટે બદલાશે રણનીતિ
સિક્યોરિટીઝ એન્ડ એક્સચેન્જ બોર્ડ ઓફ ઈન્ડિયા (SEBI) એ 6 ઓગસ્ટ, 2026 ના રોજ એક કન્સલ્ટેશન પેપર બહાર પાડ્યું છે. આ પેપર રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) માટે નિયમનકારી માળખાને આધુનિક બનાવવાના પ્રસ્તાવિત સુધારાની રૂપરેખા આપે છે. આ ફેરફારોનો મુખ્ય હેતુ વ્યવસાયિક કામગીરીને સરળ બનાવવાનો અને આ રોકાણ વાહનોને તેમના પોર્ટફોલિયો અને ભવિષ્યની વૃદ્ધિની વ્યૂહરચનાઓનું સંચાલન કરવા માટે વધુ સુગમતા (flexibility) પ્રદાન કરવાનો છે.
રોકાણના દાયરાનું વિસ્તરણ
સૌથી મહત્વપૂર્ણ પ્રસ્તાવ એ છે કે REITs અને InvITs ને હાલમાં નિર્માણાધીન (under construction) અસ્કયામતોમાં લઘુમતી હિસ્સો (minority stakes) પ્રાપ્ત કરવાની મંજૂરી આપવી. હાલમાં, આ ટ્રસ્ટ્સ મુખ્યત્વે પૂર્ણ થયેલી અને આવક ઉત્પન્ન કરતી પ્રોજેક્ટ્સ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. નિયંત્રણ હિસ્સો (controlling interest) લીધા વિના લઘુમતી રોકાણોની મંજૂરી આપીને, SEBI આ સંસ્થાઓને ભવિષ્યમાં આવક પેદા કરતી અસ્કયામતોની પાઇપલાઇન સુરક્ષિત કરવામાં મદદ કરવાનો ઇરાદો ધરાવે છે.
જોકે, આ ફેરફાર યુનિટધારકો (unitholders) માટે જોખમનું નવું પરિમાણ (risk profile) રજૂ કરે છે. તાત્કાલિક રોકડ પ્રવાહ (cash flow) પૂરો પાડતી કાર્યરત અસ્કયામતોથી વિપરીત, નિર્માણાધીન પ્રોજેક્ટ્સ અમલીકરણમાં વિલંબ, ખર્ચમાં વધારો અને વિકાસના જોખમોને આધીન છે. રોકાણકારોએ વ્યક્તિગત ટ્રસ્ટ્સ આ જોખમોનું સંચાલન કેવી રીતે કરે છે અને આવા રોકાણો એકંદર વિતરણ ઉપજ (distribution yields) ને અસર કરે છે કે કેમ તેના પર નજર રાખવી પડશે.
ગવર્નન્સ અને વોટિંગમાં ફેરફાર
SEBI એ યુનિટધારકોની મંજૂરીની મર્યાદામાં ફેરફારનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે. નિયમનકાર સૂચવે છે કે કુલ યુનિટધારક મૂલ્યના 75% ની વર્તમાન જરૂરિયાતને બદલે, ખરેખર આપેલા મતોના 75% ની જરૂર પડશે. આ સુધારો નિર્ણય લેવાની પ્રક્રિયાઓને સરળ બનાવી શકે છે, ખાસ કરીને જ્યાં મતદાર મતદાન ઓછું હોય. જોકે, તે રોકાણકારો વચ્ચે પ્રભાવના ગતિશીલતા (influence dynamic) ને પણ બદલી શકે છે. કન્સલ્ટેશન પેપર ટ્રસ્ટના સ્પોન્સર (sponsor) માં ફેરફારની પરિસ્થિતિઓમાં, ખાસ કરીને, એક્ઝિટ-ઓફર ફ્રેમવર્ક (exit-offer framework) ને સ્પષ્ટ કરવાની પણ વાત કરે છે.
લિક્વિડિટી અને ઓપરેશનલ સરળતા
ખાનગી રીતે સૂચિબદ્ધ (privately listed) InvITs માટે લિક્વિડિટી સુધારવા માટે, SEBI એ ઓફર ફોર સેલ (OFS) ટ્રાન્ઝેક્શન્સ માટે કુલિંગ-ઓફ પીરિયડ (cooling-off period) ને 12 અઠવાડિયા થી ઘટાડીને 8 અઠવાડિયા કરવાનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે. ખાનગી રીતે મૂકવામાં આવેલા InvITs ઘણીવાર ઊંચા ટ્રેડિંગ લોટ સાઇઝ (trading lot sizes) અને નીચા સહભાગિતા સાથે પડકારોનો સામનો કરે છે, તેથી આ ગોઠવણ યુનિટધારકોને વધુ અસરકારક રીતે બહાર નીકળવા અથવા વેપાર કરવામાં મદદ કરવા માટે બનાવવામાં આવી છે.
વધુમાં, નિયમનકાર REIT નિયમો હેઠળ રિયલ એસ્ટેટની વ્યાખ્યાને વિસ્તૃત કરવાનો ઇરાદો ધરાવે છે, જેમાં દૂરસ્થ સામાન્ય ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (remote common infrastructure), જેમ કે કેપ્ટિવ રિન્યુએબલ એનર્જી સુવિધાઓ (captive renewable energy facilities) નો સમાવેશ થાય છે. આ પગલું આ અસ્કયામતોને કેવી રીતે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે તેમાં ભૂતકાળની અસંગતતાઓને (inconsistencies) ઉકેલવાનો હેતુ ધરાવે છે. તાજેતરના એક અલગ વિકાસમાં, નિયમનકારે REITs અને જાહેર સૂચિબદ્ધ InvITs ને વિદેશી રોકાણકારો માટે ડિપોઝિટરી રસીદો (Depository Receipts - DRs) જારી કરવાની મંજૂરી આપવાનો પણ પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે, જે મૂડી ઊભી કરવા માટે નવા માર્ગો ખોલી શકે છે.
SEBI એ 27 ઓગસ્ટ, 2026 સુધી આ પ્રસ્તાવો પર જાહેર પ્રતિસાદ (public feedback) આમંત્રિત કર્યો છે. અંતિમ નિયમો પ્રાપ્ત થયેલા પ્રતિસાદ અને નિયમનકારની ત્યારબાદની સૂચના પર આધાર રાખશે. રોકાણકારો અને બજાર સહભાગીઓ આ ટ્રસ્ટ્સની લાંબા ગાળાની સંપત્તિ ગુણવત્તા (asset quality) પરની અસર અને ચોક્કસ અનુપાલન આવશ્યકતાઓ (compliance requirements) ને સમજવા માટે અંતિમ માર્ગદર્શિકાઓ પર નજર રાખશે.