સુપ્રીમ કોર્ટનો RERA પર સવાલ: શું ઘર ખરીદનારાઓ સાથે અન્યાય? નાબૂદીની માંગ તેજ

સુપ્રીમ કોર્ટનો RERA પર કડક પ્રહાર

સુપ્રીમ કોર્ટના તાજેતરના કડક વલણ બાદ ભારતમાં RERA (રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ) ની ઉપયોગિતા પર પ્રશ્નાર્થ સર્જાયો છે. કાયદાનો ઉદ્દેશ્ય પારદર્શિતા અને ઘર ખરીદનારાઓનું રક્ષણ કરવાનો હતો, પરંતુ કોર્ટના મતે, તેના અમલીકરણમાં મોટી ખામીઓ છે. આનાથી એવી ચર્ચા ફરી શરૂ થઈ છે કે શું RERA ઘર ખરીદનારાઓને બદલે ડિફોલ્ટ કરતા બિલ્ડરોને મદદ કરી રહ્યું છે.

'નાબૂદ કરી દેવું જોઈએ': CJI ની નારાજગી

ભારતના મુખ્ય ન્યાયાધીશ જસ્ટિસ સૂર્યકાંતે એક કેસની સુનાવણી દરમિયાન RERA ના કાર્ય પર નારાજગી વ્યક્ત કરતાં કહ્યું કે, "જો આ સંસ્થા ફક્ત ડિફોલ્ટ કરતા બિલ્ડરોને મદદ કરવા માટે જ હોય, તો તેને નાબૂદ કરી દેવી વધુ સારું છે." આ અવલોકનો સૂચવે છે કે RERA ના ઓર્ડર, ખાસ કરીને રિફંડ કે કબજા અંગેના, ઘણીવાર અમલમાં મૂકવામાં આવતા નથી. આ અંગે રાજ્યોએ RERA ઓથોરિટી અને અમલીકરણ પ્રણાલીઓને સુધારવાની જરૂર પડશે.

RERA પહેલાંની સ્થિતિ

RERA 2016 માં રજૂ થયો તે પહેલાં, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં પારદર્શિતા અને નિયમનની ભારે અછત હતી. મોટા શહેરોમાં સરેરાશ 24 થી 48 મહિના સુધી પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થતો હતો, જેના કારણે હજારો કરોડ રૂપિયાના રોકાણ અટવાઈ જતા હતા. ડેવલપર્સ ઘણીવાર અયોગ્ય કરારો કરતા હતા અને ખરીદદારો પાસે મર્યાદિત વિકલ્પો હતા.

RERA ના હકારાત્મક પાસાં અને આંકડા

RERA એ પ્રોજેક્ટ રજીસ્ટ્રેશન ફરજિયાત બનાવી, ડેવલપર્સ માટે ગ્રાહકોના 70% ભંડોળને એસ્ક્રો એકાઉન્ટમાં જમા કરાવવું ફરજિયાત કર્યું, અને મંજૂરીઓ તથા સમયમર્યાદા અંગેની માહિતી જાહેર કરવી જરૂરી બનાવી. RERA ની સ્થાપનાથી અત્યાર સુધીમાં, દેશભરમાં 1.15 લાખ થી વધુ ફરિયાદો નોંધાઈ છે, જેમાંથી અંદાજે 65-70% કેસોનું સમાધાન થયું છે. આ કાયદાએ ભારતના ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ પારદર્શિતા ઇન્ડેક્સમાં સુધારો કરવામાં મદદ કરી છે, જ્યાં ભારત 2014 માં 41મા ક્રમેથી 2022 માં 34મા ક્રમે પહોંચ્યું. આ પારદર્શિતા વધવાથી રોકાણકારોનો વિશ્વાસ વધ્યો છે; ભારતીય રિયલ એસ્ટેટમાં સંસ્થાકીય રોકાણ હવે વાર્ષિક $5 બિલિયન થી વધી ગયું છે અને 2026 માં તે $6-7 બિલિયન સુધી પહોંચવાની ધારણા છે. માર્ચ 2025 સુધીમાં, ટોચના રાજ્યોમાં RERA હેઠળ 1.19 લાખ થી વધુ પ્રોજેક્ટ્સ અને 97.14 લાખ યુનિટ્સ નોંધાયા છે. મહારાષ્ટ્ર એકલાએ મે 2025 સુધીમાં 50,000 થી વધુ રજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટ્સ નોંધાવ્યા છે. એકંદરે, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગ 2025 માં આશરે $290 બિલિયન સુધી પહોંચવાની ધારણા છે.

2026 માટે સેક્ટર આઉટલૂક

વિશ્લેષકો 2026 માં ભારતના હાઉસિંગ માર્કેટ માટે શિસ્તબદ્ધ વૃદ્ધિની આગાહી કરી રહ્યા છે. સ્થિર મેક્રો ઇકોનોમિક સ્થિતિ અને સંભવિતપણે ઘટી રહેલા વ્યાજ દરોને કારણે, માંગ સ્થિતિસ્થાપક રહેવાની અપેક્ષા છે.

IBC ઓવરલેપ અને અમલીકરણમાં ખામીઓ

RERA અને ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેંકરપ્સી કોડ (IBC) વચ્ચે અધિકારક્ષેત્રનો સંઘર્ષ એક મુખ્ય પડકાર છે. જ્યારે ડેવલપર્સ નાદાર થાય છે, ત્યારે ખરીદદારોના દાવા નાણાકીય લેણદારોની નીચે આવી શકે છે, જેનાથી RERA ઓર્ડરની પ્રાથમિકતા ઘટી જાય છે. RERA નું અમલીકરણ પણ રાજ્યોમાં મોટા પ્રમાણમાં બદલાય છે. કર્ણાટકમાં, K-RERA ને ₹650 કરોડ થી વધુની બાકી રકમ વસૂલવામાં પડકારોનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે, જ્યાં વસૂલાત દર અમુક કિસ્સાઓમાં માત્ર 20% જેટલો ઓછો છે.

બિલ્ડરો દ્વારા નિયમોનું પાલન ન કરવું

RERA ના નિયમો હોવા છતાં, ડેવલપર્સ પાલન ટાળવા અથવા વિલંબ કરવાના રસ્તાઓ શોધી રહ્યા છે. 60 દિવસ ની અંદર વિવાદોના ઝડપી નિરાકરણનું વચન ઘણીવાર અપૂર્ણ કેસ બેકલોગ અને લાંબી સુનાવણીને કારણે મળતું નથી. હરિયાણામાં, 200 થી વધુ બિન-પાલન કરતા ડેવલપર્સ સામે ધરપકડ વોરંટ જારી કરવામાં આવ્યા હતા.

ભવિષ્ય માટે સુધારા જરૂરી

ઉદ્યોગ નિષ્ણાતો RERA ને નાબૂદ કરવાને બદલે તેને મજબૂત બનાવવાની હિમાયત કરે છે. સૂચિત સુધારાઓમાં RERA ને કર અધિકારીઓની જેમ સ્વચાલિત વસૂલાત અમલીકરણ શક્તિઓ આપવી, ઇન્સોલ્વન્સી પ્રક્રિયાઓ સાથે સ્પષ્ટ સંકલન સ્થાપિત કરવું, અને ડેવલપર્સ દ્વારા નાણાકીય તણાવની વધુ જાહેરાત ફરજિયાત બનાવવી શામેલ છે. ઘર ખરીદનારાઓના હિતોનું રક્ષણ કરવા માટે RERA ને વધુ સક્ષમ બનાવવું આવશ્યક છે.