SCએ ડેવલપરની નાદારી કાર્યવાહીમાં હોમબાયર્સ સોસાયટીઓને દખલ કરતા અટકાવ્યા

સુપ્રીમ કોર્ટે ગુરુવારે એક મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપ્યો, જેમાં જણાવ્યું કે ઘર ખરીદનાર મંડળો (homebuyers' societies) અને રહેવાસી કલ્યાણ સંઘો (RWAs) સામાન્ય રીતે કોઈ ડેવલપર કંપનીની નાદારી કાર્યવાહીમાં (insolvency proceedings) દખલ કરી શકતા નથી. આ ચુકાદાએ 2016 ના ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેંક્રપ્ટસી કોડ (IBC) હેઠળ પ્રક્રિયાગત અધિકારો અને મર્યાદાઓને સ્પષ્ટ કરી છે.

લોકસ સ્ટેન્ડી (Locus Standi) સ્પષ્ટ કરવું

ન્યાયાધીશો જે.બી. પરદીવાલા અને આર. મહાદેવનની બેન્ચે તક્ષશીલા હાઇટ્સ ઇન્ડિયા પ્રાઇવેટ લિમિટેડ સંબંધિત નાદારી કાર્યવાહીને યથાવત રાખી. તેમણે ભારપૂર્વક જણાવ્યું કે IBC મુખ્યત્વે કોર્પોરેટ દેવાદાર (corporate debtor) ના પુનరుદ્ધાર (revival) માટેનું એક સાધન છે, તાત્કાલિક વસૂલાત માટે નહીં. જો પુનరుદ્ધાર ઉદ્દેશ ન હોય, તો વૈકલ્પિક કાનૂની માર્ગો ઉપલબ્ધ છે.

कोर्टે Elegna Co-operative Housing and Commercial Society Ltd, જે એક ઘર ખરીદનાર મંડળ છે, દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલી હસ્તક્ષેપ અરજીને ફગાવી દેવાના નેશનલ કંપની લો એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ (NCLAT) ના નિર્ણયની પુષ્ટિ કરી. કંપનીની અપીલમાં હસ્તક્ષેપ કરવા માટે મંડળ પાસે લોકસ સ્ટેન્ડીનો અભાવ મુખ્ય આધાર હતો.

વ્યક્તિગત અધિકારો વિરુદ્ધ સંસ્થાકીય દરજ્જો

IBC, એક સ્વતંત્ર કાયદા (self-contained code) તરીકે, ફક્ત કાયદેસર રીતે નિર્ધારિત શ્રેણીઓને જ ભાગીદારીના અધિકારો (participatory rights) પ્રદાન કરે છે. નાણાકીય લેણદાર (financial creditor), કલમ 5(7) હેઠળ, એવી વ્યક્તિ હોવી જોઈએ જેની પાસે નાણાકીય દેવું (financial debt) બાકી હોય. જ્યારે કાયદાની કલમ 5(8)(f) ની સમજૂતી વ્યક્તિગત ફાળવણીકારો (allottees) ને નાણાકીય લેણદાર તરીકે ગણે છે, આ સ્થિતિ આપમેળે તેમના મંડળો અથવા સંઘો સુધી વિસ્તરતી નથી.

એક મંડળ તેના સભ્યોથી એક અલગ કાનૂની અસ્તિત્વ ધરાવે છે. જ્યાં સુધી મંડળે પોતે ભંડોળ પૂરું પાડ્યું ન હોય, ફાળવણી કરારો (allotment agreements) પર હસ્તાક્ષર ન કર્યા હોય, અથવા ફાળવણીઓ પ્રાપ્ત ન કરી હોય, ત્યાં સુધી તે નાણાકીય લેણદારનો દરજ્જો (status) માંગી શકતું નથી. કોર્પોરેટ ઇન્સોલ્વન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP) શરૂ કરવાનો અથવા તેમાં ભાગ લેવાનો અધિકાર, દેવાના વ્યવહારો અને કાયદામાંથી ઉદ્ભવે છે, નહીં કે સંગઠનાત્મક અથવા પ્રતિનિધિત્વ હિતોમાંથી.

પ્રક્રિયાના દુરુપયોગને રોકવો

આવા હસ્તક્ષેપોને મંજૂરી આપવાથી "નાણાકીય લેણદાર" ની કાનૂની વ્યાખ્યાનો અયોગ્ય રીતે વિસ્તાર થશે, જે સંભવતઃ વ્યક્તિગત ફાળવણીકારોના અધિકારોનું ઉલ્લંઘન કરી શકે છે અને પ્રતિનિધિત્વનું એક વધારાનું-કાનૂની સ્તર બનાવી શકે છે. કોર્ટે ચેતવણી આપી હતી કે આનાથી ખોટા કોર્પોરેટ દેવાદારો (corporate debtors) સામૂહિક હિતોના બહાને નાદારી કાર્યવાહીમાં અવરોધ ઊભો કરવા અને વિલંબ કરવા સક્ષમ બની શકે છે, જેનો દુરુપયોગ Pioneer Urban Land કેસમાં અગાઉ પ્રકાશિત થયો હતો.

IBC ની કલમ 7 હેઠળની કાર્યવાહી, પ્રવેશ (admission) ના તબક્કામાં દ્વિપક્ષીય (bipartite) હોય છે, જેમાં ફક્ત નાણાકીય લેણદાર અને કોર્પોરેટ દેવાદાર સામેલ હોય છે. આ પ્રારંભિક તબક્કામાં, અન્ય લેણદારો સહિત, અસંબંધિત તૃતીય પક્ષોને સુનાવણીનો સ્વતંત્ર અધિકાર નથી, જે સુપ્રીમ કોર્ટ દ્વારા સતત પુષ્ટિ થયેલ સિદ્ધાંત છે.

રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર પર અસરો

कोर्टે નોંધ્યું કે ઘર ખરીદનારાઓના સામૂહિક પ્રતિનિધિત્વને કાયદેસર રીતે નિયંત્રિત કરવામાં આવે છે અને તે સામાન્ય રીતે CIRP ની સ્વીકૃતિ પછી અધિકૃત પ્રતિનિધિ પદ્ધતિ દ્વારા ઉદ્ભવે છે. IBC પ્રી-એડમિશન અથવા અપીલ તબક્કામાં અસ્થાયી (ad hoc) અથવા સ્વ-નિયુક્ત પ્રતિનિધિત્વની મંજૂરી આપતું નથી. રિયલ એસ્ટેટ ફાળવણીકારો માટે, કલમ 7 હેઠળની અરજીઓ નિર્ધારિત સંખ્યામાં ફાળવણીકારો દ્વારા સંયુક્ત રીતે દાખલ કરવી આવશ્યક છે.

બેન્ચે નિષ્કર્ષ કાઢ્યો કે Elegna સોસાયટી નાણાકીય કે ઓપરેશનલ લેણદાર (operational creditor) ન હતી અને તેની રચના નાદારી પ્રતિનિધિત્વ માટે નહીં પરંતુ જાળવણીના હેતુઓ માટે કરવામાં આવી હતી. તે કલમ 7 અરજીના કેન્દ્રમાં રહેલા નાણાકીય વ્યવહારની પક્ષકાર ન હતી. તેથી, તેની પાસે કોઈ કાનૂની અપીલ અધિકાર નહોતો, જે લોકસ સ્ટેન્ડીના અભાવ પર NCLAT ના સ્ટેન્ડને માન્ય કરે છે. આવા હસ્તક્ષેપને મંજૂરી આપવાથી, કાયદા હેઠળ કલ્પેલ ઝડપી નાદારી માળખાને (framework) નબળું પડશે.