Whalesbook
ઘણા રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ 'પોસેસન સુધી EMI નહીં' જેવી સ્કીમ્સ ઓફર કરીને ગ્રાહકોને આકર્ષી રહ્યા છે. આ સ્કીમ્સ ભલે ફ્રીબી (Freebie) જેવી લાગે, પરંતુ તેમાં છૂપા ખર્ચાઓ અને નાણાકીય જોખમો રહેલા છે. લોન ગ્રાહકના નામે હોવાથી, જો ડેવલપર પેમેન્ટ ચૂકવવામાં ડિફોલ્ટ કરે અથવા પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય તો કાનૂની રીતે ગ્રાહક જ જવાબદાર રહેશે. જાણો આવી ઓફર્સ પાછળની નાણાકીય વાસ્તવિકતા.
શું થયું?
રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન (Under Construction) પ્રોપર્ટી બુક કરાવવા માટે ગ્રાહકોને પ્રોત્સાહિત કરવા માટે વારંવાર 'પોસેસન સુધી EMI નહીં' (No EMI till possession) ઓફર્સનો ઉપયોગ કરી રહ્યા છે. આ સ્કીમ્સમાં, ડેવલપર ખરીદનાર વતી ફિક્સ્ડ પીરિયડ, સામાન્ય રીતે 24 થી 36 મહિના સુધી, અથવા પોસેસન ડેટ (Possession Date) સુધી હોમ લોન (Home Loan) પરનું વ્યાજ (અને ક્યારેક મુદ્દલ પણ) ચૂકવવાનું વચન આપે છે. માર્કેટિંગ સંદેશાઓ સૂચવે છે કે ખરીદનારને નવા ઘરમાં પ્રવેશ ન કરે ત્યાં સુધી કંઈપણ ચૂકવવાની જરૂર નથી. જ્યારે આ નાણાકીય લાભ જેવું લાગે છે, તે વાસ્તવમાં એક ફાઇનાન્સિંગ વ્યવસ્થા છે જ્યાં ડેવલપર મર્યાદિત સમય માટે ખરીદનાર વતી બેંકને અસરકારક રીતે ચૂકવણી કરે છે.
સ્કીમના છૂપા ખર્ચાઓ
ઘણા રોકાણકારો અને ઘર ખરીદનારાઓ માટે, સૌથી મોટું જોખમ એ છે કે 'ફ્રી' વ્યાજ ભાગ્યે જ મફત હોય છે. ડેવલપર્સ ઘણીવાર આ વ્યાજનો ખર્ચ એપાર્ટમેન્ટના કુલ વેચાણ ભાવમાં સમાવી લે છે. આનો અર્થ એ છે કે ખરીદનાર પ્રમાણભૂત ચુકવણી યોજના (Standard Payment Plan) ની તુલનામાં પ્રોપર્ટી માટે ઊંચી કિંમત ચૂકવી શકે છે. વધુમાં, જો ખરીદનાર આ સ્કીમ પસંદ કરે, તો તેઓ 'અર્લી બુકિંગ' (Early Booking) અથવા 'કેશ પેમેન્ટ' (Cash Payment) ડિસ્કાઉન્ટ ગુમાવી શકે છે જે ડેવલપર્સ સામાન્ય રીતે હપ્તામાં ચૂકવણી કરનારાઓને ઓફર કરે છે. પ્રોપર્ટીના ખર્ચની ગણતરી કરતી વખતે, ખરીદદારોએ સબસિડી સ્કીમ (Subvention Scheme) સાથે અને વગરના કુલ ખર્ચની સરખામણી કરવી જોઈએ જેથી ખબર પડે કે તેઓ વ્યાજ સબસિડી (Interest Subsidy) માટે વધુ પડતી ચૂકવણી કરી રહ્યા છે કે કેમ.
લોન શા માટે જોખમી છે?
ખરીદદારો માટે સમજવા માટેનું સૌથી નિર્ણાયક પરિબળ એ બોરોવર (Borrower), બેંક અને ડેવલપર વચ્ચેનો કાનૂની સંબંધ છે. ભલે ડેવલપર થોડા વર્ષો માટે વ્યાજ ચૂકવે, લોન ખરીદનારના નામે મંજૂર થાય છે. આ ઘર ખરીદનાર માટે સીધી કાનૂની જવાબદારી ઊભી કરે છે. જો ડેવલપર નાણાકીય મુશ્કેલીમાં આવે અને બેંકને ચૂકવણી કરવાનું બંધ કરે, તો બેંક ડેવલપર નહીં, પરંતુ બાકી રકમ વસૂલવા માટે કાયદેસર રીતે ખરીદનારનો સંપર્ક કરશે. આ ખરીદનારના ક્રેડિટ સ્કોર (Credit Score) અને નાણાકીય સ્થિતિને ગંભીર અસર કરી શકે છે. ખરીદનાર અસરકારક રીતે ડેવલપરની પ્રતિબદ્ધતા માટે ગેરંટર (Guarantor) તરીકે કાર્ય કરે છે, જે એક મોટું જોખમ છે જેને ઘણીવાર અવગણવામાં આવે છે.
પ્રોજેક્ટ વિલંબનો ફાંસો
'No EMI' સ્કીમ્સ મોટાભાગે ડેવલપર દ્વારા પ્રોજેક્ટ સમયસર પૂર્ણ કરવા પર નિર્ભર રહે છે. જો બાંધકામ નિર્ધારિત સમયગાળા કરતાં વધુ વિલંબિત થાય, તો EMI ચૂકવવાની ડેવલપરની પ્રતિબદ્ધતા સમાપ્ત થઈ શકે છે, પરંતુ ખરીદનારની લોન સક્રિય રહે છે. આ કિસ્સામાં, ખરીદનારને કબજાની રાહ જોતી વખતે પણ સંપૂર્ણ EMI ચૂકવવાની ફરજ પડી શકે છે, જે તેમના વર્તમાન રહેઠાણ માટે ચૂકવી રહેલા કોઈપણ ભાડા ઉપરાંત નોંધપાત્ર નાણાકીય બોજ ઉમેરે છે. ભાડા અને EMI નો આ 'ડબલ બોજણ' (Double Burden) પ્રોજેક્ટ્સ સમયમર્યાદા ચૂકી જાય ત્યારે એક સામાન્ય સમસ્યા છે.
નિયમનકારી સંદર્ભ
જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (RERA) પારદર્શિતા માટે એક માળખું પૂરું પાડે છે અને ડેવલપર્સ પાસેથી સચોટ પ્રોજેક્ટ વિગતો અને સમયરેખા પ્રદાન કરવાની ફરજ પાડે છે, તે બેંક પ્રત્યે ખરીદનારની જવાબદારીને દૂર કરતું નથી. RERA વિલંબ અથવા પ્રોજેક્ટ નિષ્ફળતાઓ માટે વળતર મેળવવામાં મદદ કરે છે, પરંતુ આવા દાવાઓ માટે કાનૂની પ્રક્રિયાઓ સમય માંગી લે તેવી અને ખર્ચાળ હોઈ શકે છે. પરિણામે, નિયમનકારી સંસ્થાઓએ અગાઉ સબસિડી સ્કીમ્સ અંગે સાવચેતી વ્યક્ત કરી છે, ખરીદદારોને અંતર્ગત ક્રેડિટ જોખમથી વાકેફ રહેવા વિનંતી કરી છે.
રોકાણકારોએ શું ટ્રેક કરવું?
'No EMI' સ્કીમ માટે કરાર પર હસ્તાક્ષર કરતા પહેલા, ખરીદદારોએ ચોક્કસ વિગતો જોવી જોઈએ. પ્રથમ, છૂપા ભાવ વધારાને ઓળખવા માટે સ્ટાન્ડર્ડ પેમેન્ટ પ્લાન વિરુદ્ધ સ્કીમ હેઠળ પ્રોપર્ટીના કુલ ભાવની સરખામણી કરો. બીજું, પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા અને નાણાકીય સ્થિરતાના ડેવલપરના ઇતિહાસ પર સંશોધન કરો, કારણ કે ખરીદનારનું ક્રેડિટ સ્વાસ્થ્ય ડેવલપરની ચૂકવણી કરવાની ક્ષમતા પર આધાર રાખે છે. ત્રીજું, જો ડેવલપર વ્યાજ ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય તો શું થાય છે તે બરાબર સમજવા માટે લોન કરારને કાળજીપૂર્વક વાંચો. છેવટે, ખાતરી કરો કે પ્રોજેક્ટ પાસે તમામ જરૂરી મંજૂરીઓ છે, કારણ કે ક્લિયરન્સનો અભાવ એ વિલંબ અને ત્યારબાદના નાણાકીય તાણનું પ્રાથમિક કારણ છે.