ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ અને ફેમિલી ઓફિસો હવે હોટેલ પ્રોપર્ટીઝમાં રોકાણ કરી રહ્યા છે. એપાર્ટમેન્ટ વેચાણ જેવા એક વખતની આવકના બદલે, આ લોકો સ્થિર અને લાંબા ગાળાની આવક માટે હોટેલ્સને પોર્ટફોલિયોનો હિસ્સો બનાવી રહ્યા છે, જોકે તેમાં નવા ઓપરેશનલ જોખમો પણ સામેલ છે.
શું થયું?
ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં એક મોટો બદલાવ જોવા મળી રહ્યો છે. ડેવલપર્સ, ફેમિલી ઓફિસો અને પ્રાઈવેટ ઇન્વેસ્ટર્સ હવે હોસ્પિટાલિટી એસેટ્સ (Hospitality Assets) તરફ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે. પરંપરાગત રીતે, તેઓ રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ બનાવીને મકાનો વેચી દેતા હતા, પરંતુ હવે તેઓ હોટેલ્સ ખરીદીને તેને પોતાના પોર્ટફોલિયોમાં સામેલ કરી રહ્યા છે. આ વ્યૂહરચના હેઠળ, હોટેલ્સ હવે માત્ર સેવા વ્યવસાય નહીં, પરંતુ એવી રિયલ એસ્ટેટ એસેટ બની રહી છે જે નિયમિત ભાડું અથવા ઓપરેશનલ આવક (Operational Income) પેદા કરે છે. આ 'બિલ્ડ-એન્ડ-સેલ' (Build-and-Sell) મોડેલથી એક નવું પરિવર્તન લાવી રહ્યું છે.
સ્થિર આવક તરફ વળ્યા
વર્ષોથી, ભારતીય ડેવલપર્સનો મુખ્ય વ્યવસાય મોડેલ રહેણાંક મકાનો બનાવીને વેચવાનો રહ્યો છે. આનાથી એકસાથે મોટી રકમ મળે છે, પરંતુ લાંબા ગાળાની આવકનો સ્ત્રોત મળતો નથી. હોટેલ એસેટ્સ ધરાવીને, ડેવલપર્સ 'એન્યુઇટી' (Annuity) જેવી આવક ઊભી કરવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યા છે - એટલે કે નિયમિતપણે આવક મળતી રહે. આ અભિગમ ખાસ કરીને ત્યારે ફાયદાકારક છે જ્યારે રેસિડેન્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ધીમું હોય અથવા માંગ ઓછી હોય. આ રીતે, હોટેલને એક એવી પ્રોપર્ટી ગણવામાં આવે છે જે 24/7 કામ કરે છે, જેમ કે લીઝ પર આપેલી કોમર્શિયલ ઓફિસ અથવા શોપિંગ મોલ.
ઓપરેશનલ વાસ્તવિકતા
જ્યારે સ્થિર આવકની સંભાવના આકર્ષક છે, ત્યારે હોટેલ્સ વેરહાઉસ (Warehouses) અથવા ઓફિસો જેવી અન્ય રિયલ એસ્ટેટ રોકાણો કરતાં ખૂબ જ અલગ રીતે કાર્ય કરે છે. કોમર્શિયલ ઓફિસનું લીઝ પ્રમાણમાં નિષ્ક્રિય (Passive) હોય છે, એટલે કે ડેવલપર ફક્ત ભાડું વસૂલે છે. પરંતુ હોટેલ એક સક્રિય સેવા વ્યવસાય (Active Service Business) છે. તેમાં સ્ટાફ, ભોજનની ગુણવત્તા, મહેમાનનો અનુભવ અને જાળવણીનું સતત સંચાલન કરવું પડે છે. રોકાણકારો અને ડેવલપર્સ હવે સમજી રહ્યા છે કે હોટેલનું મૂલ્ય ફક્ત ઇમારતમાં જ નથી, પરંતુ તેની અંદર ચાલતા વ્યવસાયની કાર્યક્ષમતામાં છે. જો સેવા અથવા સંચાલનની ગુણવત્તામાં ઘટાડો થાય, તો આંતરિક રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્ય ઝડપથી ઘટી શકે છે.
વ્યવસાય અને નાણાકીય જોખમો
આ પરિવર્તન સાથે ચોક્કસ જોખમો સંકળાયેલા છે જેનું ડેવલપર્સે સંચાલન કરવું પડશે. રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સથી વિપરીત, હોટેલ્સ આર્થિક ચક્ર પ્રત્યે અત્યંત સંવેદનશીલ હોય છે. આર્થિક મંદી દરમિયાન, મુસાફરી ખર્ચમાં ઘટાડો થાય છે, જે હોટેલની ઓક્યુપન્સી (Occupancy) દરમાં તીવ્ર ઘટાડો લાવી શકે છે. આ ઉપરાંત, સ્પર્ધાત્મક રહેવા માટે હોસ્પિટાલિટી એસેટ્સમાં અપગ્રેડ અને જાળવણી માટે નોંધપાત્ર ખર્ચની જરૂર પડે છે. જે ડેવલપર્સ કોઈ એસેટ વેચીને આગળ વધવા ટેવાયેલા છે, તેમને હોટેલ વ્યવસાયની 'ઓપરેટિંગ ઇન્ટેન્સિટી' (Operating Intensity) ઊંચી લાગી શકે છે. જો આ હોટેલ્સ ખરીદવા અથવા બનાવવા માટે દેવું લેવામાં આવ્યું હોય, તો કંપનીએ ખાતરી કરવી પડશે કે ખરાબ સમયમાં પણ હોટેલના ઓપરેશનથી થતી આવક વ્યાજની ચૂકવણીને આવરી લેવા માટે પૂરતી છે.
રોકાણકારોએ શું ધ્યાનમાં રાખવું?
જે રોકાણકારો આ ક્ષેત્રની કંપનીઓ પર નજર રાખી રહ્યા છે, તેમના માટે મુખ્ય મેટ્રિક્સ (Metrics) બદલાઈ રહ્યા છે. રોકાણકારોએ ફક્ત લેન્ડ બેંક (Land Bank) ડેટા અથવા રહેણાંક વેચાણ નંબરોથી આગળ જોવું જોઈએ. મહત્વપૂર્ણ સૂચકાંકોમાં હવે હોટેલ પોર્ટફોલિયોની ઓપરેશનલ કાર્યક્ષમતા, જેમ કે ઓક્યુપન્સી દરો અને ઉપલબ્ધ રૂમ દીઠ જનરેટ થયેલી આવક (Revenue Per Available Room - RevPAR) નો સમાવેશ થાય છે. વધુમાં, ડેવલપર આ હોટેલ્સનું સંચાલન જાતે કરી રહ્યા છે કે પ્રોફેશનલ ચેઇન્સને મેનેજમેન્ટ માટે રાખી રહ્યા છે, તેના પર નજર રાખવી યોગ્ય છે, કારણ કે બાદમાં ઘણીવાર વધુ સારું ઓપરેશનલ નિયંત્રણ અને બ્રાન્ડ વેલ્યુ તરફ દોરી શકે છે. આ ડેવલપર્સની 'ડેવલપર' માનસિકતામાંથી 'એસેટ મેનેજર' (Asset Manager) માનસિકતામાં સંક્રમણને સંચાલિત કરવાની ક્ષમતા તેમના લાંબા ગાળાના નાણાકીય સ્વાસ્થ્ય માટે નિર્ણાયક રહેશે.