Whalesbook
રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016 હેઠળ, રજીસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટ્સમાં વેચાણની સુવિધા આપતા તમામ રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટોએ હવે RERA સત્તામંડળ પાસે ફરજિયાતપણે રજીસ્ટ્રેશન કરાવવું પડશે. આ નિયમ હેઠળ, દરેક એજન્ટને એક યુનિક RERA રજીસ્ટ્રેશન નંબર આપવામાં આવશે, જેનો ઉપયોગ તેઓ દરેક ડીલમાં કરવો પડશે.
RERA શું કહે છે?
રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016, રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા અને જવાબદારી લાવવાના ઉદ્દેશ્ય સાથે, એજન્ટોને પણ નિયમનકારી માળખા હેઠળ લાવે છે. આ કાયદાની કલમ 9 મુજબ, કોઈપણ એજન્ટ જે RERA હેઠળ રજીસ્ટર્ડ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં મિલકતો (જેમ કે પ્લોટ, એપાર્ટમેન્ટ કે બિલ્ડીંગ) ની ખરીદી-વેચાણની સુવિધા આપે છે, તેણે પોતાના રાજ્યના RERA સત્તામંડળ પાસેથી રજીસ્ટ્રેશન મેળવવું ફરજિયાત છે.
RERA નિયંત્રણનો હેતુ
આ નિયમનો મુખ્ય હેતુ પ્રોપર્ટીના સોદાઓમાં વધુ પારદર્શિતા લાવવાનો છે. ભૂતકાળમાં, રિયલ એસ્ટેટ બ્રોકરેજ ક્ષેત્ર મોટાભાગે અસંગઠિત હતું. એજન્ટોને રજીસ્ટ્રેશન કરાવવા ફરજિયાત બનાવીને, સરકાર જવાબદારીની એક સ્પષ્ટ સાંકળ બનાવવા માંગે છે. આનાથી એજન્ટો દ્વારા કરવામાં આવતા ગેરમાર્ગે દોરનારા વચનો પર લગામ કસાશે અને જો કોઈ ગેરરીતિ કે ખોટી રજૂઆત થાય તો ગ્રાહકો પાસે ફરિયાદ કરવાનો એક માર્ગ મોકળો થશે. આ પગલું રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને વ્યાવસાયિક બનાવવા અને મિલકત ખરીદનારાઓમાં વિશ્વાસ વધારવાની દિશામાં એક મહત્વનું પગલું છે.
એજન્ટોએ શું કરવું પડશે?
રજીસ્ટ્રેશન માત્ર એક વખતની પ્રક્રિયા નથી. એજન્ટોએ કાયદાની કલમ 10 માં દર્શાવેલ પાલન આવશ્યકતાઓને અનુસરવી પડશે. એકવાર એજન્ટને તેનો યુનિક RERA રજીસ્ટ્રેશન નંબર મળી જાય, પછી તેણે સુવિધા આપેલા દરેક ડીલ અથવા ટ્રાન્ઝેક્શનમાં આ નંબરનો ઉલ્લેખ કરવો પડશે. આ નંબર તેમના નિયમોના પાલનનો પુરાવો છે. રાજ્ય સત્તામંડળો અરજી પ્રક્રિયાનું સંચાલન કરવા, ફી નક્કી કરવા અને રજીસ્ટ્રેશનની માન્યતા તથા નવીનીકરણના સમયગાળાને વ્યાખ્યાયિત કરવા માટે સક્ષમ છે. જો કોઈ એજન્ટ શરતો પૂરી કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેની અરજી નામંજૂર થઈ શકે છે, જોકે કાયદામાં આવા નિર્ણય લેતા પહેલા અરજદારને સાંભળવાની પ્રક્રિયા પણ સામેલ છે.
ખરીદદારો કેવી રીતે તપાસ કરી શકે?
રોકાણકારો અને ઘર ખરીદનારાઓ માટે, RERAનો આ નિયમ ડ્યુ ડિલિજન્સ (યોગ્ય તપાસ) ને સરળ બનાવે છે. જ્યારે કોઈ એજન્ટનો સંપર્ક કરવામાં આવે, ત્યારે વ્યક્તિઓ રાજ્યના RERA વેબસાઇટ પર તપાસ કરીને એજન્ટ અધિકૃત છે કે નહીં તેની ખાતરી કરી શકે છે. રજીસ્ટર્ડ એજન્ટ સાથે કામ કરવાથી સુરક્ષાનું એક સ્તર મળે છે, કારણ કે આ એજન્ટો પ્રોજેક્ટ વિશે સચોટ માહિતી આપવા માટે કાયદેસર રીતે બંધાયેલા છે અને નિયમનકારી સત્તામંડળના દેખરેખ હેઠળ છે. બિન-રજીસ્ટર્ડ એજન્ટો સાથે ડીલ કરવાથી વિવાદોનો સામનો કરવાનો અથવા અનૈતિક પ્રથાઓનો શિકાર બનવાનો ભય વધી જાય છે, કારણ કે આવા વ્યક્તિઓ કાયદાની બહાર કામ કરે છે.
નિયમોનું પાલન ન કરવાના જોખમો
જો કોઈ એજન્ટ કાયદાની શરતોનું ઉલ્લંઘન કરે અથવા છેતરપિંડીની પ્રવૃત્તિઓમાં સંડોવાય, તો સત્તામંડળ પાસે એજન્ટનું રજીસ્ટ્રેશન સસ્પેન્ડ અથવા રદ કરવાની સત્તા છે. આ ગેરવર્તણૂક સામે મજબૂત અવરોધ તરીકે કાર્ય કરે છે. બજાર માટે જોખમ એ છે કે માન્ય રજીસ્ટ્રેશન વિનાના એજન્ટ સાથે વ્યવહાર કરવાથી કાનૂની વિવાદો જટિલ બની શકે છે, કારણ કે જો કોઈ પ્રોજેક્ટ અથવા ડીલમાં ગરબડ થાય તો ખરીદનાર પાસે નિયમનકારી પગલાં લેવાના ઓછા માર્ગો હોઈ શકે છે. તેથી, રજીસ્ટ્રેશન સ્થિતિની ચકાસણી કરવી એ પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં રોકાણ કરનાર કોઈપણ માટે એક આવશ્યક સુરક્ષા ઉપાય છે.
રોકાણકારોએ શું ધ્યાન રાખવું જોઈએ?
રોકાણકારો અને મિલકત ખરીદનારાઓએ તેમના સંબંધિત રાજ્યોના RERA પોર્ટલ પર એજન્ટના રજીસ્ટ્રેશન નંબરની માન્યતાની પુષ્ટિ કરવાને પ્રાધાન્ય આપવું જોઈએ. વધુમાં, રજીસ્ટ્રેશન ફી, નવીનીકરણની સમયમર્યાદા અથવા એજન્ટો માટે આચારસંહિતા માર્ગદર્શિકામાં કોઈપણ ફેરફાર અંગે રાજ્ય RERA સત્તામંડળો તરફથી અપડેટ્સ પર નજર રાખવી મદદરૂપ થાય છે. જેમ જેમ બજાર વધુ પારદર્શિતા તરફ આગળ વધી રહ્યું છે, તેમ આ નિયમનકારી ધોરણો વિશે માહિતગાર રહેવું સુરક્ષિત રોકાણ નિર્ણયો લેવામાં મદદરૂપ થાય છે.