Whalesbook
RERA માં સુધારા છતાં enforcement ની નબળાઈ યથાવત
હાઉસિંગ અને શહેરી વિકાસ મંત્રાલય (MoHUA) દ્વારા જન વિશ્વાસ અધિનિયમ (Jan Vishwas Act) દ્વારા રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (RERA) માં સુધારો કરવામાં આવ્યો છે. આ ફેરફાર RERA ની કલમ 68 માં કરવામાં આવ્યો છે, જેમાં પ્રોપર્ટીની કિંમતના 10% સુધીના દંડ અને જેલની સજાને બદલે ફક્ત નાણાકીય દંડની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે, જે મહત્તમ 10% સુધી સીમિત છે.
આ ઘર ખરીદનારાઓ માટે સારા સમાચાર જેવા લાગે છે, પરંતુ તેની વ્યવહારિક અસર ખૂબ ઓછી છે. મૂળ કાયદા હેઠળ જેલની સજાની જોગવાઈ ભાગ્યે જ લાગુ પડતી હતી, કારણ કે ફરિયાદ કરનારા મુખ્યત્વે ઘર ખરીદનારા જ હોય છે. બીજી તરફ, ડેવલપર્સ કલમ 63 અને 64 હેઠળ વધુ કડક દંડ, જેમાં સંભવિત જેલની સજા અને નોંધપાત્ર દંડનો સમાવેશ થાય છે, તેનો સામનો કરે છે, જોકે આ જોગવાઈઓનો પણ ભાગ્યે જ અમલ થયો છે.
મુખ્ય સમસ્યા: Enforcement
RERA હેઠળ ઘર ખરીદનારાઓ માટે મુખ્ય અવરોધ compliance ન કરવા બદલ જેલના ડર કરતાં આદેશોનો અમલ કરાવવાની મુશ્કેલી રહી છે. રિફંડ (refund) આપવા અથવા પ્રોપર્ટી ડિલિવર (deliver) કરવાના આદેશ છતાં ડેવલપર્સ વારંવાર તેને ટાળી દે છે. અધિકારીઓ દ્વારા દંડની વસૂલાત, જેમ કે લેન્ડ રેવન્યુ (land revenue) ની ચૂકવણી, ઘણીવાર મહિનાઓ કે વર્ષો સુધી ચાલી શકે છે.
Decriminalization વિરુદ્ધ ગ્રાહક સુરક્ષા
સુપ્રીમ કોર્ટે (Supreme Court) અગાઉ RERAના મજબૂત enforcement ની જરૂરિયાત પર ભાર મૂક્યો છે, જેમાં સમયસર પ્રોપર્ટીનો કબજો મેળવવો એ આશ્રયના અધિકારનો એક ભાગ છે. જન વિશ્વાસ અધિનિયમનો સામાન્ય હેતુ વિવિધ કાયદાઓમાં ફોજદારી દંડને દૂર કરીને બિઝનેસ compliance ને સરળ બનાવવાનો છે. જોકે, RERA, ખાસ કરીને કલમ 68 માં, આ લાગુ કરવું રિયલ એસ્ટેટમાં ગ્રાહક સુરક્ષાને ફક્ત એક બિઝનેસ રેગ્યુલેશન (business regulation) તરીકે ગણવા સમાન છે.
આ સુધારો RERAના આદેશોને અસરકારક બનાવવાની નિર્ણાયક સમસ્યાને ટાળીને એક સપાટીય પગલું છે. RERAને મજબૂત કરવા માટેના વાસ્તવિક સુધારાઓમાં દંડ વસૂલવાની પ્રક્રિયા સુધારવી, RERA અધિકારીઓને સીધી સંપત્તિ જપ્ત કરવાની સત્તા આપવી અને ટ્રિબ્યુનલમાં ખાલી પડેલી જગ્યાઓ ભરવાનો સમાવેશ થઈ શકે છે.
રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરનો સંદર્ભ
RERA રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ અને પારદર્શિતાના અભાવ જેવી સમસ્યાઓનો સામનો કરવા માટે રજૂ કરવામાં આવ્યું હતું. જ્યારે જન વિશ્વાસ અધિનિયમનો હેતુ વિવિધ ઉદ્યોગોમાં compliance ને સુવ્યવસ્થિત કરવાનો છે, ત્યારે રિયલ એસ્ટેટમાં ગ્રાહક સુરક્ષાની અનન્ય જરૂરિયાતોને ધ્યાનમાં રાખીને RERA પર તેનો અમલ સાવચેતીપૂર્વક ધ્યાનમાં લેવો જોઈએ. ડેવલપર્સ ઘણીવાર વિલંબ કરવા અથવા compliance માટેના દંડને ટાળવાના માર્ગો શોધી કાઢે છે, અને લાંબી વસૂલાત પ્રક્રિયાઓ પર આધાર રાખે છે.
ઘર ખરીદનારાઓ માટે તેનો અર્થ શું છે?
અમલનમાં નોંધપાત્ર સુધારા વિના, જેમ કે ભંડોળ વસૂલવા માટે વધુ શક્તિશાળી પગલાં અને વધુ કાર્યક્ષમ ટ્રિબ્યુનલ, જન વિશ્વાસ સુધારો ઘર ખરીદનારાઓને રિફંડ અને પ્રોપર્ટીના કબજા માટે જે લાંબી રાહ જોવી પડે છે તેમાં ફેરફાર કરે તેવી શક્યતા ઓછી છે. RERAના આદેશો બંધનકર્તા છે અને ડેવલપર્સ સામે અસરકારક રીતે અમલમાં મુકાય તેની ખાતરી કરવાનો મુખ્ય પડકાર હજુ પણ વણઉકેલ્યો છે.