REITs (રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ) અને InvITs (ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ) દ્વારા રોકાણકારો હવે સ્ટોક એક્સચેન્જ પર મોટા રિયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં હિસ્સો ખરીદી શકે છે. આ ટ્રસ્ટ્સ શેરની જેમ ટ્રેડ થાય છે અને સીધી પ્રોપર્ટી ખરીદવાના ઊંચા ખર્ચ વગર ભાડા અથવા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના ઉપયોગથી આવક મેળવવાનો માર્ગ પ્રદાન કરે છે.
શું થયું?
ભારતમાં વ્યક્તિગત રોકાણકારો માટે મોટા પાયાની સંપત્તિઓમાં રોકાણ કરવાનો REITs (રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ) અને InvITs (ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ) એક સ્ટાન્ડર્ડ માર્ગ બની ગયા છે. ભૌતિક બિલ્ડિંગ કે રોડ પ્રોજેક્ટ ખરીદવા જેવી મોટી મૂડી અને મેનેજમેન્ટ પ્રયત્નોની જરૂરિયાત કરતાં, આ ટ્રસ્ટ્સ રોકાણકારોને સ્ટોક એક્સચેન્જ પર 'યુનિટ્સ' ખરીદવાની મંજૂરી આપે છે. આ યુનિટ્સ આવક-જનરેટ કરતી પ્રોપર્ટીઝના પોર્ટફોલિયો, જેમ કે કોમર્શિયલ ઓફિસ પાર્ક્સ, મોલ્સ અથવા હાઇવેમાં આંશિક માલિકી દર્શાવે છે. આ વાહનોને નિયંત્રિત કરવામાં આવે છે જેથી તેઓ તેમના નેટ કેશ ફ્લોનો મોટો હિસ્સો યુનિટ ધારકોને વહેંચી શકે, જે ઘણીવાર નિયમિત આવકનો સ્ત્રોત પૂરો પાડે છે.
રોકાણકારો માટે એક્સેસ અને લિક્વિડિટી
REITs અને InvITs નેશનલ સ્ટોક એક્સચેન્જ (NSE) અને બોમ્બે સ્ટોક એક્સચેન્જ (BSE) જેવા એક્સચેન્જ પર લિસ્ટેડ હોવાથી, તેઓ ભૌતિક રિયલ એસ્ટેટ કરતાં વધુ લિક્વિડિટી પ્રદાન કરે છે. રોકાણકારો તેમના હાલના Demat અને ટ્રેડિંગ એકાઉન્ટ્સનો ઉપયોગ કરીને બજારના સમય દરમિયાન આ યુનિટ્સ ખરીદી કે વેચી શકે છે. આ માળખું કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ અથવા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સેક્ટરમાં પ્રવેશવા માટે લાખો રૂપિયાની જરૂરિયાતની અડચણને દૂર કરે છે, જેનાથી નાના, બાઇટ-સાઇઝ્ડ રોકાણ શક્ય બને છે.
આવક અને વૃદ્ધિની મિકેનિક્સ
આ ટ્રસ્ટ્સ મુખ્યત્વે આવક વિતરણ દ્વારા કાર્ય કરે છે. REITs માટે, આવકનો પ્રાથમિક સ્ત્રોત કોમર્શિયલ ટેનન્ટ્સ, જેમ કે મલ્ટિનેશનલ કોર્પોરેશન્સ અથવા રિટેલ ચેઇન્સ પાસેથી મળતું લીઝ રેન્ટલ ઇન્કમ છે. InvITs માટે, આવક સામાન્ય રીતે ઉપયોગ ફી, જેમ કે હાઇવે પરના ટોલ અથવા પાવર ટ્રાન્સમિશન ટેરિફમાંથી આવે છે. કાયદા મુજબ, આ ટ્રસ્ટો તેમના વિતરણપાત્ર કેશ ફ્લોનો ઊંચો ટકાવારી રોકાણકારોને વિતરિત કરવા માટે બંધાયેલા છે. આ તેમને ઝડપી-વૃદ્ધિ ધરાવતા ઇક્વિટી શેરોમાં જોવા મળતી ટૂંકા ગાળાની કિંમતની વધઘટને બદલે, સંભવિત સામયિક ચુકવણીઓ અને લાંબા ગાળાની મૂડી પ્રશંસાના મિશ્રણની શોધ કરતા રોકાણકારો માટે કેન્દ્રબિંદુ બનાવે છે.
પ્રદર્શનને અસર કરતા પરિબળો
REIT અથવા InvIT નું મૂલ્ય ફક્ત શેરબજાર સાથે જોડાયેલું નથી; તે અંતર્ગત સંપત્તિઓ દ્વારા ભારે પ્રભાવિત થાય છે. ઉદાહરણ તરીકે, ઓફિસ ઓક્યુપન્સી લેવલ REITs માટે નિર્ણાયક છે, કારણ કે ખાલી જગ્યા કોઈ ભાડું ઉત્પન્ન કરતી નથી. તેવી જ રીતે, InvITs વ્યાજ દર ચક્ર પ્રત્યે સંવેદનશીલ હોય છે. કારણ કે આ ટ્રસ્ટો ઘણીવાર સંપત્તિઓ મેળવવા માટે દેવું ધરાવે છે, બજારના વ્યાજ દરમાં વધારો ઉધાર લેવાના ખર્ચમાં વધારો કરી શકે છે, જે યુનિટ ધારકોને વિતરણ માટે ઉપલબ્ધ રોકડ પર દબાણ લાવી શકે છે. વધુમાં, આ વિતરણો પરના કરવેરા સંબંધિત નિયમનકારી ફેરફારો રોકાણકારો માટે કરવેરા પછીના વળતરને અસર કરી શકે છે.
રોકાણકારોએ શું ટ્રેક કરવું જોઈએ?
ચોક્કસ REITs અથવા InvITs ને જોતી વખતે, રોકાણકારોએ અંતર્ગત સંપત્તિઓની ગુણવત્તા અને સ્થાન, ટેનન્ટ્સની ક્રેડિટ રેટિંગ, વેઇટેડ એવરેજ લીઝ એક્સપાયરી અને ડેટ-ટુ-એસેટ રેશિયો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવું જોઈએ. ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડનું નિરીક્ષણ કરવું, જે યુનિટ કિંમતની સાપેક્ષમાં મળતી આવક દર્શાવે છે, તે એક સામાન્ય પ્રથા છે. રોકાણકારોએ એક્સચેન્જને પૂરી પાડવામાં આવેલ સામયિક જાહેરાતોની પણ સમીક્ષા કરવી જોઈએ જેથી તેઓ સમજી શકે કે ઓક્યુપન્સી રેટ્સ અથવા ટોલ કલેક્શન વધી રહ્યા છે કે ઘટી રહ્યા છે, કારણ કે આ ભવિષ્યના કેશ ફ્લોના પ્રાથમિક ડ્રાઇવર છે.