Whalesbook
નોઈડાના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં આગામી ઈન્ટરનેશનલ એરપોર્ટના કારણે તેજી જોવા મળી રહી છે. આ જ તેજીનો ફાયદો ઉઠાવીને Max Estates એ તેના Max Square પ્રોજેક્ટમાં Adobe જેવી મોટી કંપની સાથે 1.58 લાખ સ્ક્વેર ફૂટ જગ્યા માટે એક મહત્વપૂર્ણ લીઝ ડીલ ફાઇનલ કરી છે. આ ડીલ દર્શાવે છે કે કેવી રીતે મજબૂત ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ધરાવતી લોકેશન બિઝનેસ માટે આકર્ષણનું કેન્દ્ર બની રહી છે.
Max Estates નો કોમર્શિયલ પોર્ટફોલિયો, જેમાં Max House અને Max Towers જેવા પ્રોજેક્ટ્સનો સમાવેશ થાય છે, તે છેલ્લા એક વર્ષથી વધુ સમયથી 100% ઓક્યુપાઈડ (occupied) છે. આ સૂચવે છે કે કંપનીઓ હવે આધુનિક અને સારી સુવિધાઓ ધરાવતી જગ્યાઓને પ્રાધાન્ય આપી રહી છે. આ લીઝિંગ સફળતા છતાં, Max Estates ના શેરમાં ખાસ મોટો ઉછાળો જોવા મળ્યો નથી. મે 2026 ની શરૂઆતમાં, શેર આશરે ₹415-420 ની આસપાસ ટ્રેડ થઈ રહ્યો હતો અને તેનો એક વર્ષનો રિટર્ન માત્ર 9.29% રહ્યો છે. કંપનીનું માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન આશરે ₹6,847 કરોડ છે.
નોઈડા ઈન્ટરનેશનલ એરપોર્ટ, જે સંપૂર્ણપણે કાર્યરત થયા પછી વાર્ષિક 70 મિલિયન થી વધુ પેસેન્જરોને હેન્ડલ કરશે, તે એક મોટું કોમર્શિયલ હબ બનવાની સંભાવના ધરાવે છે. નિષ્ણાતોનું અનુમાન છે કે નોઈડામાં વાર્ષિક ઓફિસ સ્પેસ લીઝિંગ 20 થી 30 લાખ સ્ક્વેર ફૂટ સુધી પહોંચી શકે છે, જે સમગ્ર દિલ્હી-NCR માર્કેટના લગભગ 25% જેટલું હશે. નોઈડામાં ઓફિસ રેન્ટલ રેટ્સ પણ આકર્ષક છે, જે પ્રતિ સ્ક્વેર ફૂટ આશરે ₹56 પ્રતિ માસ છે, જ્યારે ગુરુગ્રામમાં આ દર ₹115-185 સુધી છે. આનાથી કંપનીઓને 40% સુધીનો ખર્ચ બચાવી શકાય છે. ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) માંગના મુખ્ય ચાલક છે, જેમાં દિલ્હી-NCR એ 2026 ના પ્રથમ ક્વાર્ટરમાં રાષ્ટ્રીય GCC લીઝિંગમાં 14% હિસ્સો ધરાવ્યો હતો. 2025 માં નોઈડામાં લગભગ 47 લાખ સ્ક્વેર ફૂટ ઓફિસ લીઝિંગ થયું હતું. આ વિસ્તાર સંસ્થાકીય-ગ્રેડ ઓફિસ સપ્લાય તરફ પણ આગળ વધી રહ્યો છે, જેમાં 2026 માં 25 લાખ સ્ક્વેર ફૂટથી વધુ આવવાની અપેક્ષા છે. નોઈડામાં પ્રોપર્ટીના ભાવમાં પણ નોંધપાત્ર વધારો થયો છે, કેટલાક વિસ્તારોમાં છેલ્લા છ વર્ષમાં લગભગ પાંચ ગણા વળતર મળ્યું છે.
Max Estates ની New York Life Insurance Company (NYL) સાથે લાંબા સમયથી ભાગીદારી છે, જે 2017 થી ચાલી રહી છે. NYL એ વિવિધ Max Estates પ્રોજેક્ટ્સમાં INR 1,200 કરોડ થી INR 1,800 કરોડ સુધીનું રોકાણ કર્યું છે અને Max Towers તથા Max House ધરાવતી એન્ટિટીઓમાં 49% હિસ્સો સહિત નોંધપાત્ર હિસ્સો ખરીદ્યો છે. આ ભંડોળ Max Estates ને વાર્ષિક 20 થી 30 લાખ સ્ક્વેર ફૂટ ડેવલપમેન્ટની તકો હસ્તગત કરવાની તેની વૃદ્ધિ વ્યૂહરચનામાં મદદ કરે છે. નાણાકીય વર્ષ 2025 માં, કંપનીએ ₹5,300 કરોડ થી વધુનું પ્રી-સેલ્સ બુકિંગ નોંધાવ્યું હતું અને FY26 માટે ₹6,000-6,500 કરોડ નું લક્ષ્ય રાખ્યું છે.
જોકે, Max Estates નું ઊંચું valuation એક મુખ્ય ચિંતાનો વિષય છે. એપ્રિલ-મે 2026 સુધીમાં, કંપનીનો Price-to-Earnings (P/E) રેશિયો 142.2x થી 200x થી વધુ છે. આ તેના રિયલ એસ્ટેટ પીયર્સ (સરેરાશ P/E આશરે 46.6x) અને ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરની સરેરાશ (આશરે 26.2x) કરતાં ઘણો વધારે છે. કંપનીનો Return on Equity (ROE) પણ ઓછો છે, જે લગભગ 1.5% થી 2.4% ની વચ્ચે છે, અને તેનો શેર તેની બુક વેલ્યુ કરતાં આશરે 2.7 ગણા પર ટ્રેડ થઈ રહ્યો છે. રોકાણકારો ભવિષ્યની વૃદ્ધિ માટે પ્રીમિયમ ચૂકવી રહ્યા છે, જે વર્તમાન નફાકારકતા જોતાં પ્રાપ્ત કરવી મુશ્કેલ બની શકે છે. ત્રિમાસિક ધોરણે નેટ પ્રોફિટના આંકડામાં અસંગતતા જોવા મળી છે (₹14.87 કરોડ વિરુદ્ધ ₹0.02 કરોડ). માર્ચ 2025 સુધીમાં દેવું ₹2,065 કરોડ અને જવાબદારીઓ ₹5,122 કરોડ હોવાથી દેવું વ્યવસ્થિત લાગે છે, પરંતુ ઇન્ટરેસ્ટ કવરેજ અને વર્કિંગ કેપિટલ ડેઝ જેવા અન્ય નાણાકીય મેટ્રિક્સ પર નજર રાખવી જરૂરી છે. નોઈડાના તેજીવાળા બજારમાં ઓવરસપ્લાયનું જોખમ પણ રહેલું છે, ખાસ કરીને સ્પેક્યુલેટિવ ડેવલપમેન્ટને કારણે. Max Estates ના મહત્વાકાંક્ષી લક્ષ્યાંકો અને પ્રી-સેલ્સ પર નિર્ભરતા માટે તેની પ્રીમિયમ valuation ને યોગ્ય ઠેરવવા માટે મજબૂત અમલીકરણની જરૂર પડશે.
નોઈડાનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને ગુણવત્તાયુક્ત, ખર્ચ-અસરકારક ઓફિસ સ્પેસની માંગને કારણે સતત વૃદ્ધિ માટે તૈયાર છે. Max Estates મજબૂત મૂડી સમર્થન સાથે આ વૃદ્ધિનો લાભ લેવા માટે સારી સ્થિતિમાં છે. જોકે, તેની ભાવિ સફળતા તેના ડેવલપમેન્ટ પ્લાન કાર્યક્ષમ રીતે અમલમાં મૂકવા, દેવું સંચાલન કરવા અને સ્પર્ધાત્મક બજારમાં તેની વર્તમાન ઊંચી valuation ને ટેકો આપવા માટે નફાકારકતા પહોંચાડવા પર નિર્ભર રહેશે.