Whalesbook
કોલકાતામાં નવા સંપાદનથી પોર્ટફોલિયો વિસ્તર્યો
Nexus Select Trust એ કોલકાતા સ્થિત ડાયમંડ પ્લાઝા (Diamond Plaza) ને ₹347.5 કરોડમાં હસ્તગત કરી છે. આ પગલું કંપનીના રિટેલ પ્રોપર્ટી પોર્ટફોલિયોને વિસ્તૃત કરવાની રણનીતિને દર્શાવે છે. આ ડીલ દ્વારા, કંપનીના પોર્ટફોલિયોમાં લગભગ 2.44 લાખ સ્ક્વેર ફૂટનું ગ્રોસ લીઝેબલ એરિયા (Gross Leasable Area) ઉમેરાશે, જે મુખ્ય શહેરી કેન્દ્રોમાં તેની હાજરીને વધુ મજબૂત બનાવશે. આ સંપાદન, કંપનીના એસેટ બેઝને ઝડપથી વધારવા અને 2030 સુધીમાં તેના મોલની સંખ્યા અને લીઝેબલ સ્પેસને બમણી કરવાના લક્ષ્ય સાથે સુસંગત છે.
ઝડપી વિસ્તરણનો સિલસિલો ચાલુ
કંપનીના બોર્ડ ઓફ ડિરેક્ટર્સ દ્વારા ડાયમંડ પ્લાઝાની ખરીદીને મંજૂરી આપવામાં આવી છે, જેનાથી તેના ઓપરેશનલ સ્કેલ અને માર્કેટ પહોંચમાં વધારો થશે. આ સંપાદન, એક સ્પેશિયલ પર્પઝ વ્હીકલ (Special Purpose Vehicle) દ્વારા કરવામાં આવ્યું છે અને તે શ્રેણીબદ્ધ વ્યૂહાત્મક ખરીદીઓમાંનું એક છે. નોંધનીય છે કે મે 2023 માં તેના IPO પછી, Nexus Select Trust હવે 15 શહેરોમાં 10.7 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ વિસ્તારમાં ફેલાયેલા 19 મોલનું સંચાલન કરે છે. આ વૃદ્ધિને ટેકો આપવા માટે, કંપનીએ ત્રણ વર્ષની મુદત માટે રજિસ્ટર્ડ વેલ્યુઅર (Registered Valuer) અને ગ્રાન્ટ થોર્ન્ટન ભારત LLP (Grant Thornton Bharat LLP) ની તેના આંતરિક ઓડિટર તરીકે નિમણૂક કરીને તેના ઓપરેશન્સને પણ મજબૂત બનાવ્યા છે, જેનો ઉદ્દેશ્ય વધુ સારું ગવર્નન્સ અને સ્પષ્ટ મૂલ્યાંકન સુનિશ્ચિત કરવાનો છે.
વેલ્યુએશન અને માર્કેટ સંદર્ભ
Nexus Select Trust નું વર્તમાન માર્કેટ વેલ્યુએશન આશરે ₹23,120 કરોડ થી ₹23,529 કરોડ ની વચ્ચે અંદાજવામાં આવ્યું છે. તેનો છેલ્લા 12 મહિનાનો પ્રાઇસ-ટુ-અર્નિંગ્સ (P/E) રેશિયો આશરે 45.63 છે. જ્યારે કેટલાક સાથી REITs જેવા કે Brookfield India REIT (TTM P/E 27.69 થી 45.6) ની સરખામણીમાં આ ઊંચો લાગે છે, ત્યારે Embassy Office Parks REIT નો P/E રેશિયો (53.37 થી 100 થી વધુ) વધુ ઊંચો છે. સમગ્ર ભારતીય REIT માર્કેટ મજબૂત વૃદ્ધિ દર્શાવી રહ્યું છે, જેમાં ભારતીય REITs એ છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં લગભગ 9% પ્રાઇસ રિટર્ન આપ્યું છે, જે અનેક એશિયન બજારોને પાછળ છોડી દે છે. આ REITs 5-6% ના સતત વિતરણ યીલ્ડ (Distribution Yield) પ્રદાન કરે છે અને 90% થી વધુના ઊંચા ઓક્યુપન્સી રેટ્સ (Occupancy Rates) અને સહાયક નિયમોનો લાભ મેળવે છે, જેમ કે નવા SM REIT નિયમો અને SEBI દ્વારા REITs ને ઇક્વિટી તરીકે પુનઃવર્ગીકૃત કરવા, જે સંસ્થાકીય રોકાણને આકર્ષિત કરે છે. Vega City Mall અને MBD Neopolis Mall જેવી ભૂતકાળની ખરીદીઓ સહિત Nexus Select Trust ની વિસ્તરણ વ્યૂહરચના, મેનેજમેન્ટ અને બ્લેકસ્ટોન (Blackstone) જેવા પ્રમોટર્સનો વિશ્વાસ દર્શાવે છે. કંપની 2030 સુધીમાં તેના મોલ પોર્ટફોલિયોને લગભગ 30-35 સુધી બમણો કરવાની યોજના ધરાવે છે, જે ખાસ કરીને ઓપ્ટિમાઇઝેશનની જરૂર હોય તેવા અથવા પહેલેથી જ ઉચ્ચ ઓક્યુપન્સી ધરાવતા એસેટ્સને લક્ષ્ય બનાવે છે. છેલ્લા એક વર્ષમાં 21.82% અને મે 2023 માં IPO પછી 44% થી વધુના કુલ વળતર સાથે શેરનું પ્રદર્શન સારું રહ્યું છે.
વેલ્યુએશન અને દેવા અંગે ચિંતાઓ
11 માંથી 10 વિશ્લેષકો તરફથી 'સ્ટ્રોંગ બાય' (Strong Buy) ની સામાન્ય સંમતિ હોવા છતાં, જે 18.89% અપસાઇડ અને સરેરાશ ₹179.27 ના ટાર્ગેટ પ્રાઇસની આગાહી કરે છે, ત્યારે વધુ સાવચેતીભર્યો દૃષ્ટિકોણ પણ અસ્તિત્વ ધરાવે છે. MarketsMOJO એ જાન્યુઆરી 2026 માં 'હોલ્ડ' (Hold) રેટિંગ આપ્યું હતું, જેમાં વેલ્યુએશનને 'ખૂબ મોંઘું' ગણાવ્યું હતું. તેમાં એન્ટરપ્રાઇઝ વેલ્યુ ટુ કેપિટલ એમ્પ્લોઇડ (Enterprise Value to Capital Employed) રેશિયો 1.6 અને 5.7% નો સાધારણ રિટર્ન ઓન કેપિટલ એમ્પ્લોઇડ (ROCE) નો ઉલ્લેખ છે. આ સૂચવે છે કે બજાર ભવિષ્યની વૃદ્ધિને ધ્યાનમાં લઈ રહ્યું છે, જે હાંસલ કરવી મુશ્કેલ બની શકે છે. કંપનીનું વિસ્તરણ મુખ્યત્વે દેવા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા સંપાદનો પર આધાર રાખે છે. જૂન 2024 સુધીમાં કુલ દેવું ₹4,277 કરોડ હતું, અને વધુ મૂડી ઊભી કરવાની યોજનાઓ છે. જોકે લોન-ટુ-વેલ્યુ (Loan-to-Value) રેશિયો 17% પર વ્યવસ્થાપિત છે, દેવા દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવતા નોંધપાત્ર સંપાદનો નાણાકીય જોખમ વધારે છે અને જો વ્યાજ કવરેજ (Interest Coverage) નબળું પડે તો ડિવિડન્ડ ચુકવણી પર દબાણ લાવી શકે છે. રિટેલ ક્ષેત્ર કુદરતી રીતે ચક્રીય (Cyclical) છે અને આર્થિક મંદી માટે સંવેદનશીલ છે, જે વપરાશને ધીમું કરી શકે છે, ઓક્યુપન્સી ઘટાડી શકે છે અને ભાડાની આવક પર દબાણ લાવી શકે છે, જેનાથી કેશ ફ્લો અને વિતરણો પર અસર થઈ શકે છે.
વૃદ્ધિ વ્યૂહરચના અને આઉટલુક
Nexus Select Trust એ 2030 સુધીમાં તેના મોલ પોર્ટફોલિયો અને ગ્રોસ લીઝેબલ એરિયાને બમણો કરવા માટે એક મહત્વાકાંક્ષી 'Nexus 2.0' વ્યૂહરચનાની રૂપરેખા આપી છે, જે મુખ્યત્વે સંપાદનો દ્વારા કરવામાં આવશે. એક મજબૂત પાઇપલાઇન અને ઉચ્ચ-ઓક્યુપન્સીવાળી સંપત્તિઓ ખરીદવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને, કંપની નોંધપાત્ર નેટ ઓપરેટિંગ ઇન્કમ (NOI) વૃદ્ધિ માટે પોતાને સ્થાન આપી રહી છે. કંપની FY26 માટે લગભગ 15% NOI વૃદ્ધિની આગાહી કરે છે, જેમાં વિતરણો ₹9.1–9.2 પ્રતિ યુનિટની નજીક રહેવાની અપેક્ષા છે. જેમ જેમ ભારતીય REIT માર્કેટ પરિપક્વ થાય છે અને વધુ સંસ્થાકીય રોકાણ આકર્ષિત કરે છે, Nexus Select Trust ની સફળતા નવી સંપત્તિઓને સરળતાથી સંકલિત કરવાની, તેના દેવાને જવાબદારીપૂર્વક સંચાલિત કરવાની અને રિટેલ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના આંતરિક ઉતાર-ચઢાવને નેવિગેટ કરવાની તેની ક્ષમતા પર આધાર રાખશે.