Whalesbook
શું થયું?
બેંકો અને એસેટ રિકન્સ્ટ્રક્શન કંપનીઓ (ARCs) નિયમિતપણે લોન ડિફોલ્ટ કરનારાઓની પ્રોપર્ટીના ઓક્શન યોજી રહી છે. આ ઓક્શન્સ ઘણીવાર ડિસ્કાઉન્ટેડ ભાવે રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવાની તક તરીકે માર્કેટિંગ કરવામાં આવે છે. જોકે, એક નવો ટ્રેન્ડ સામે આવ્યો છે જ્યાં દેવાદારો ઇન્સોલ્વન્સી અને બેંકરપ્સી કોડ (IBC) અને ડેટ રિકવરી ટ્રિબ્યુનલ્સ (DRT) નો ઉપયોગ કરીને આ વેચાણ પ્રક્રિયાઓને કાયદેસર રીતે પડકારી રહ્યા છે અથવા રોકી રહ્યા છે. આનાથી એવી પરિસ્થિતિ ઊભી થાય છે જ્યાં વિજેતા બિડર લાંબી કાનૂની લડાઈમાં ફસાઈ શકે છે, જેમાં પ્રોપર્ટીનો કબજો અને વેચાણની અંતિમતા કોર્ટમાં પ્રશ્નમાં આવી શકે છે.
'As Is Where Is' નું જોખમ
રોકાણકારોએ સમજવા જેવી સૌથી મહત્વની બાબત એ છે કે બેંક ઓક્શન 'as is where is' (જેવી છે તેવી સ્થિતિમાં) ધોરણે હાથ ધરવામાં આવે છે. સરળ શબ્દોમાં, આનો અર્થ એ છે કે ખરીદનાર પ્રોપર્ટીને તેની વર્તમાન સ્થિતિમાં સ્વીકારે છે, જેમાં તમામ હાલના દેવા, ભારણ અને કાયદાકીય વિવાદોનો સમાવેશ થાય છે. જો કોઈ કોર્ટ કેસ પેન્ડિંગ હોય, ગેરકાયદેસર ભાડુઆત હોય, અથવા નગરપાલિકાના બાકી લેણાં હોય, તો વેચાણ પછી આ જવાબદારીઓ નવા માલિક પર સ્થાનાંતરિત થાય છે. ઘણા ખરીદદારો મુખ્યત્વે ડિસ્કાઉન્ટેડ કિંમત પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, પરંતુ છુપાયેલા કાયદાકીય અથવા માળખાકીય સમસ્યાઓ તપાસવામાં નિષ્ફળ જવું એ એક દેખીતી સારી ડીલને નાણાકીય અને કાયદાકીય માથાનો દુઃખાવો બનાવી શકે છે.
કાનૂની ખેંચતાણ
બે કાનૂની માળખા વચ્ચે વધતી જતી ઘર્ષણ જોવા મળી રહ્યું છે: SARFAESI એક્ટ, જે બેંકોને સંપત્તિ જપ્ત કરીને લેણાં વસૂલવાની મંજૂરી આપે છે, અને IBC, જે ઇન્સોલ્વન્સીનું સંચાલન કરે છે. કેટલાક દેવાદારો વ્યક્તિગત ઇન્સોલ્વન્સી માટે IBC ની કલમ 96 નો ઉપયોગ કરે છે. આ ફાઇલિંગ કામચલાઉ મોરેટોરિયમ (સ્થગિતતા) ને ટ્રિગર કરી શકે છે, જે આવક વસૂલાતની કાર્યવાહી પર સ્ટે તરીકે કાર્ય કરે છે. આ એક કાનૂની ગ્રે એરિયા બનાવે છે જ્યાં SARFAESI હેઠળ શરૂ કરાયેલા ઓક્શન્સ અચાનક અવરોધિત અથવા વિલંબિત થાય છે. આ બે કાયદાઓ કેવી રીતે ક્રિયાપ્રતિક્રિયા કરે છે તેમાંની અસ્પષ્ટતાએ કેટલાક દેવાદારોને ઓક્શન પ્રક્રિયાને સ્થગિત કરવા માટે માર્ગ પૂરો પાડ્યો છે, જેનાથી બેંકો અને વિજેતા બિડરોને ટ્રિબ્યુનલ કોર્ટમાં તેમની સ્થિતિનો બચાવ કરવાની ફરજ પડી છે.
અદાલતોની ચિંતા
ન્યાયિક સંસ્થાઓ આ દુરુપયોગ પર ધ્યાન આપી રહી છે. ઉદાહરણ તરીકે, અદાલતોએ ચિંતા વ્યક્ત કરી છે કે ઇન્સોલ્વન્સી કાર્યવાહીનો ઉપયોગ ક્યારેક ક્રોનિક ડિફોલ્ટર્સ દ્વારા દેવું ઉકેલવાને બદલે માત્ર રિકવરીમાં વિલંબ કરવા માટે ઢાલ તરીકે કરવામાં આવે છે. આનાથી ન્યાયિક દબાણ આવ્યું છે, કેટલીક અદાલતો ટ્રિબ્યુનલોને બિનજરૂરી વિલંબને રોકવા માટે સિક્યોરિટાઇઝેશન અરજીઓને ઝડપી બનાવવા નિર્દેશ આપી રહી છે. જ્યારે આ ઓક્શન પ્રક્રિયાની વિશ્વસનીયતા માટે સકારાત્મક સંકેત છે, તે પ્રકાશિત કરે છે કે ઓક્શન ખરીદદારો માટેનું વાતાવરણ હજુ પણ અણધાર્યું રહે છે.
ખરીદદારો માટે આવશ્યક તપાસ
જે રોકાણકારો બેંક ઓક્શન દ્વારા પ્રોપર્ટી ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છે તેમણે સઘન ડ્યુ ડિલિજન્સને પ્રાધાન્ય આપવું આવશ્યક છે. આ ફક્ત પ્રોપર્ટીનું સ્થાન અને બેઝ પ્રાઈસ જોવાથી આગળ વધે છે. ખરીદદારોએ માલિકીના કોઈ વિવાદો નથી તેની ખાતરી કરવા માટે સ્વતંત્ર ટાઇટલ સર્ચ (માલિકી હક્ક તપાસ) કરાવવી જોઈએ. DRT અથવા અન્ય અપીલ ફોરમમાં પ્રોપર્ટી અથવા દેવાદાર કોઈ ચાલુ કાનૂની કાર્યવાહીમાં સામેલ છે કે કેમ તે તપાસવું પણ ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે. દેવાદાર સામે કોઈ ઇન્સોલ્વન્સી ફાઇલિંગ થયું છે કે કેમ તે તપાસવું એ એક નિર્ણાયક પગલું છે. ઓક્શન નોટિસની સમીક્ષા કરવા અને ટાઇટલની સ્થિતિની ચકાસણી કરવા માટે કાનૂની નિષ્ણાતને સામેલ કરવાથી એવી પ્રોપર્ટીઝ ટાળવામાં મદદ મળી શકે છે જે હાલમાં કાનૂની વિવાદોમાં ફસાયેલી છે. રોકાણકારોએ આ તકોને એવી સ્પષ્ટ સમજ સાથે સંપર્ક કરવો જોઈએ કે આ પ્રક્રિયા પ્રમાણભૂત બજાર વ્યવહાર જેટલી સીધી નથી અને જો કાનૂની પડકારો arise થાય તો ધીરજની જરૂર પડી શકે છે.