લગભગ **46%** NRI પ્રોપર્ટી માલિકો પોતાના ભારતીય એસેટ્સ વેચીને વૈશ્વિક પોર્ટફોલિયોને ફરીથી બેલેન્સ કરવાની યોજના બનાવી રહ્યા છે. હવે **Income-tax Act, 2025** અમલમાં આવતા, આ પ્રક્રિયા માટે નવા ટેક્સ ફાઇલિંગ, FEMA નિયમો અને Repatriation Limitsનું ચુસ્તપણે પાલન કરવું પડશે. ખોટી રીતે નિયમોનું પાલન કરવાથી TDS (Tax Deducted at Source) માં મોટી કપાત, દંડ અને આંતરરાષ્ટ્રીય ફંડ ટ્રાન્સફરમાં વિલંબ થઈ શકે છે.
NRI પ્રોપર્ટી વેચાણમાં નવા નિયમો અને જટિલતાઓ
ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં એક મોટો ટ્રેન્ડ જોવા મળી રહ્યો છે, જ્યાં લગભગ 46% નોન-રેસિડેન્ટ ઇન્ડિયન (NRI) પ્રોપર્ટી માલિકો વૈશ્વિક રોકાણ માટે મૂડી ઊભી કરવા તેમની ભારતીય મિલકતો વેચવા માટે સક્રિયપણે વિચારી રહ્યા છે. જોકે, જે લોકો 1લી એપ્રિલ, 2026 પછી આ વેચાણ ફાઇનલ કરશે, તેમના માટે Income-tax Act, 2025 ના અપડેટ થયેલા નિયમો લાગુ પડશે, જે ડોક્યુમેન્ટેશન અને ટેક્સ કમ્પ્લાયન્સમાં વધુ જટિલતાઓ ઉમેરે છે.
TDS અને ટેક્સ સર્ટિફિકેટ પ્રક્રિયામાં માર્ગદર્શન
વેચાણકર્તાઓ માટે TDS (Tax Deducted at Source) નું સંચાલન એક મુખ્ય મુદ્દો છે. નવા નિયમો હેઠળ, જો વેચાણકર્તા યોગ્ય દસ્તાવેજીકરણ પ્રદાન કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો ખરીદનારને ઘણીવાર ફક્ત Capital Gains પર જ નહીં, પરંતુ વેચાણના સંપૂર્ણ મૂલ્ય પર ટેક્સ કાપવાની જરૂર પડી શકે છે. આના કારણે મોટી રકમ રોકડ સ્વરૂપે બ્લોક થઈ જાય છે. આને રોકવા માટે, વેચાણકર્તાઓએ સામાન્ય રીતે ફોર્મ 15CA અને 15CB સુરક્ષિત કરવાની જરૂર પડે છે. ફોર્મ 15CA એ ઓનલાઈન સ્વ-ઘોષણા છે, જ્યારે ફોર્મ 15CB એ ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ દ્વારા ટેક્સ ગણતરીની ચકાસણી કરતું પ્રમાણપત્ર છે. આ વિના, બેંકો આંતરરાષ્ટ્રીય રેમિટન્સ (Remittance) પર પ્રક્રિયા કરવાનો ઇનકાર કરી શકે છે, જેનાથી વેચાણની રકમ અટકી જાય છે.
FEMA અને બેંકિંગ પ્રતિબંધો
FEMA (Foreign Exchange Management Act) નિયમોનું પાલન કરવું નિર્ણાયક છે. ભારતીય પ્રોપર્ટીના વેચાણની રકમ Non-Resident Ordinary (NRO) ખાતામાં જમા થવી જોઈએ. Repatriation Limit (પરત મોકલવાની મર્યાદા) અંગેની સામાન્ય ગેરસમજ છે. NRI ને તેમના NRO ખાતામાંથી નાણાકીય વર્ષ દીઠ USD 1 મિલિયન સુધીની રકમ ભારતીય રૂપિયામાંથી વિદેશ મોકલવાની મર્યાદા છે. આ મર્યાદાને બાયપાસ કરવાનો અથવા બિન-સુસંગત ખાતાઓનો ઉપયોગ કરવાનો કોઈપણ પ્રયાસ નિયમનકારી તપાસને વેગ આપી શકે છે. વધુમાં, NRE અથવા FCNR ખાતાઓમાંથી ભંડોળનો ઉપયોગ પ્રોપર્ટીના વેચાણના સીધા સેટલમેન્ટ માટે થઈ શકતો નથી, જે નિયમ ઘણા અજાણ વેચાણકર્તાઓને ફસાવે છે અને દંડ તરફ દોરી જાય છે.
મૂલ્યાંકન અને ડબલ ટેક્સેશનના જોખમો
રોકાણકારોએ પ્રોપર્ટીના મૂલ્યાંકન અંગે પણ સાવચેત રહેવું જોઈએ. સરકારી નિર્ધારિત સર્કલ રેટ કરતાં ઓછી કિંમતે વેચાણ કરવાથી આવકવેરાના દંડ થઈ શકે છે, કારણ કે તફાવતને ઘણીવાર 'Deemed Income' તરીકે ગણવામાં આવે છે. આ ઉપરાંત, આંતરરાષ્ટ્રીય ટેક્સ પ્લાનિંગ આવશ્યક છે. ઘણા NRI તેમના રહેઠાણ દેશ અને ભારત વચ્ચેના Double Taxation Avoidance Agreement (DTAA) નો લાભ લેવામાં નિષ્ફળ જાય છે. જો આ કરારનો યોગ્ય રીતે ઉલ્લેખ અથવા ઉપયોગ કરવામાં ન આવે, તો વેચાણકર્તાએ બંને દેશોમાં સમાન લાભ પર ટેક્સ ચૂકવવો પડી શકે છે. આ કરારના લાભોનો દાવો કરવા અને એકંદર ટેક્સ બોજ ઘટાડવા માટે મૂળ વેચાણ દસ્તાવેજ (Sale Deed) અને લાંબા ગાળાના હોલ્ડિંગના પુરાવા સહિતના ચોક્કસ દસ્તાવેજીકરણ આવશ્યક છે.
વેચાણકર્તાઓ માટે હવે સૌથી મહત્વપૂર્ણ બાબત એ સુનિશ્ચિત કરવાની છે કે તેમનો Permanent Account Number (PAN) યોગ્ય રીતે લિંક થયેલ છે અને ભારતીય સિસ્ટમમાં તેમનો ટેક્સ રેસિડેન્સી સ્ટેટસ (Tax Residency Status) અપડેટ થયેલ છે. વેચાણ શરૂ કરતા પહેલા, NRI વધતી જતી તેમના ટેક્સ રેકોર્ડ્સ અને FEMA કમ્પ્લાયન્સની માન્યતા મેળવી રહ્યા છે જેથી અંતિમ ભંડોળ Repatriation માં અણધાર્યા અસ્વીકરણ અથવા વિલંબનો સામનો ન કરવો પડે.