Whalesbook
જ્યારે NRI ભારતમાં પ્રોપર્ટી વેચે છે, ત્યારે ખરીદનારને આવકવેરા અધિનિયમ, 2025 ના સેક્શન 195 હેઠળ TDS કાપવાની જવાબદારી રહે છે. રહેણાંક ભારતીયો માટે જ્યાં આ TDS દર સામાન્ય રીતે 1% હોય છે, ત્યાં NRI માટે આ દર 12.5% (લોન્ગ-ટર્મ કેપિટલ ગેઇન્સ પર) અથવા તો શોર્ટ-ટર્મ કેપિટલ ગેઇન્સ પર લાગુ પડતા સ્લેબ રેટ (જે 30% ની નજીક હોઈ શકે છે) સુધી ઊંચો હોઈ શકે છે. સૌથી મોટી સમસ્યા એ છે કે જો નીચા TDS માટેનું સર્ટિફિકેટ મેળવવામાં ન આવ્યું હોય, તો આ TDS આખી વેચાણ કિંમત પર લાગુ થઈ શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો કોઈ NRI ₹1 કરોડ ની પ્રોપર્ટી વેચે અને તેમનો વાસ્તવિક કેપિટલ ગેઇન (Capital Gain) ઇન્ડેક્સેશન (Indexation) અને સંભવિત exemption બાદ ઓછો હોય, તો પણ ખરીદનાર ₹1 કરોડ પર 12.5% TDS, એટલે કે ₹12.5 લાખ કાપી શકે છે. આ મોટી રકમ કર અધિકારીઓ પાસે છ થી બાર મહિના સુધી ફસાઈ રહે છે, જ્યાં સુધી NRI પોતાનું ટેક્સ રિટર્ન ફાઈલ ન કરે અને રિફંડ (Refund) ક્લેમ ન કરે. આ સમયગાળા દરમિયાન ભંડોળની ઉપલબ્ધતા પર ગંભીર અસર પડે છે.
આ મૂડી લોક-ઇનને ટાળવા માટે, વેચાણ કરતા પહેલા નીચા અથવા Nil TDS માટેનું સર્ટિફિકેટ મેળવવું એ મુખ્ય ઉપાય છે. આ પ્રક્રિયા આવકવેરા અધિનિયમ, 2025 હેઠળ 'ફોર્મ 128' (પહેલાનું ફોર્મ 13, હવે સેક્શન 395 હેઠળ) દ્વારા થાય છે. આ ફોર્મ દ્વારા NRI અસેસિંગ ઓફિસર (AO) સમક્ષ સાબિત કરી શકે છે કે તેમનો વાસ્તવિક ટેક્સ (Tax) નિયત TDS કરતાં ઓછો બને છે. ખરીદી ખર્ચ, ઇન્ડેક્સેશન લાભો અને અન્ય exemptionના પુરાવા TRACES પોર્ટલ પર ઇલેક્ટ્રોનિકલી સબમિટ કરીને, AO એક સર્ટિફિકેટ ઇસ્યુ કરે છે. આ સર્ટિફિકેટ ખરીદનારને TDS સાચા, નીચા દરે કાપવાની સૂચના આપે છે, જેથી NRI ને વેચાણની પૂરી રકમ તાત્કાલિક મળી શકે.
આ મુદ્દાનું એક મુખ્ય કારણ કરદાતાઓમાં જાગૃતિનો અભાવ છે. જ્યારે આવકવેરા કાયદો બિન-રહેણાંક પાસેથી કર વસૂલવાનું સુનિશ્ચિત કરે છે, ત્યારે ઊંચા TDS દર વાસ્તવિક નફા ઓછો હોય ત્યારે મુશ્કેલી ઊભી કરે છે. ઘણા NRI અને તેમના ટેક્સ સલાહકારો નીચા TDS સર્ટિફિકેટ માટે અરજી કરવાની તક ચૂકી જાય છે અને રિફંડ પ્રક્રિયા પર આધાર રાખે છે. એક મહત્વપૂર્ણ બાબત એ છે કે, નીચા TDS સર્ટિફિકેટ માટેની અરજી વેચાણ અંતિમ થાય અને નાણાં ટ્રાન્સફર થાય તે પહેલા સબમિટ કરવી આવશ્યક છે. TDS કપાઈ ગયા પછી અરજી કરવાથી તે વેચાણ પર લાગુ નહીં થાય, અને તે કિસ્સામાં માત્ર રિફંડ જ એકમાત્ર વિકલ્પ રહેશે.
ફોર્મ 128 ફક્ત પ્રોપર્ટી વેચાણ માટે જ નહીં, પરંતુ વ્યાજ, રોયલ્ટી, પ્રોફેશનલ ફી અને ભાડા જેવી અન્ય આવક પર લાગતા TDS માટે પણ ઉપયોગી છે, જો વાસ્તવિક ટેક્સ જવાબદારી ઓછી હોય. 2026માં, NRI દ્વારા ભારતીય રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ વધવાની ધારણા છે, ત્યારે ફોર્મ 128 જેવા ટૂલ્સ, જે મૂડી જાળવી રાખવામાં મદદ કરે છે, તે નાણાકીય આયોજન માટે વધુ નિર્ણાયક બની ગયા છે.
ફોર્મ 128 પ્રક્રિયામાં મુખ્ય પડકારોમાં માહિતીનો અભાવ અને ધીમી ગતિનો સમાવેશ થાય છે. આ એક કાયદેસર વિકલ્પ છે, પરંતુ તેની સફળતા કરદાતાઓની જાગૃતિ અને સમયસર કાર્યવાહી પર આધાર રાખે છે. TRACES પોર્ટલ દ્વારા મોટાભાગની પ્રક્રિયા ડિજિટલ છે. NRI પ્રોપર્ટી ડીલમાં ખરીદનાર પાસે TDS Section 195 હેઠળ જમા કરાવવા માટે TAN (Tax Deduction and Information Number) હોવું જરૂરી છે.
આમ, સમયસર ફોર્મ 128 દ્વારા TDS ઘટાડીને, NRI તેમના નાણાકીય આયોજનને સુવ્યવસ્થિત કરી શકે છે અને ભારતમાં તેમની મૂડીનું વધુ સારી રીતે સંચાલન કરી શકે છે.