NITI Aayog એ સસ્તા આવાસ પ્રોજેક્ટ્સને વધુ આર્થિક રીતે સધ્ધર બનાવવા માટે ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) ને **5** અથવા **6** સુધી વધારવા સહિત મુખ્ય જમીન સુધારાની ભલામણ કરી છે. પ્રોજેક્ટ ખર્ચના અડધાથી વધુ હિસ્સો ધરાવતા જમીનના બોજને ઘટાડીને, સરકાર સપ્લાય વધારવાનો ઈરાદો ધરાવે છે. રોકાણકારોએ ધ્યાન રાખવું જોઈએ કે રાજ્ય સરકારો આ નીતિગત ફેરફારોને વિકાસકર્તાઓના માર્જિનને સુધારવા માટે કેટલી અસરકારક રીતે અપનાવે છે.
NITI Aayog એ ભારતમાં સસ્તા આવાસના ખર્ચને ઘટાડવા માટે એક વ્યૂહાત્મક માળખું તૈયાર કર્યું છે, જે જમીનના ઉપયોગ અને શહેરી આયોજનમાં નિર્ણાયક ફેરફારો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. સભ્ય રાજીવ ગૌબાએ તાજેતરમાં ભારપૂર્વક જણાવ્યું હતું કે વર્તમાન જમીન ખર્ચ, જે ઘણીવાર પ્રોજેક્ટના બજેટના 50% થી 70% નો વપરાશ કરે છે, તે ઓછી કિંમતવાળા યુનિટ્સ બનાવવા ઈચ્છતા વિકાસકર્તાઓ માટે એક મોટો અવરોધ છે.
પ્રસ્તાવિત સુધારાઓનો ઉદ્દેશ્ય જમીનની ઉપલબ્ધતા વધારવાનો અને આવાસોના પ્રોજેક્ટ્સની નાણાકીય સધ્ધરતામાં સુધારો કરવાનો છે. મુખ્ય ભલામણ એ છે કે સસ્તા આવાસ પ્રોજેક્ટ્સ માટે ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) ને 5 અથવા 6 સુધી વધારવામાં આવે. સરળ શબ્દોમાં, FAR નક્કી કરે છે કે જમીનના પ્લોટ પર કેટલું ફ્લોર સ્પેસ બનાવી શકાય છે. આ રેશિયો વધારવાથી બિલ્ડરોને સમાન જમીન પર વધુ યુનિટ્સ બાંધવાની મંજૂરી મળે છે, અસરકારક રીતે ઊંચા જમીન ખર્ચને વધુ એપાર્ટમેન્ટ્સમાં ફેલાવીને પ્રતિ યુનિટ કિંમત ઘટાડે છે.
NITI Aayog અને હાઉસિંગ અને શહેરી બાબતોના મંત્રાલયના સંયુક્ત અહેવાલમાં માસ્ટર પ્લાનમાં ઓછામાં ઓછી 10% રહેણાંક જમીન ખાસ કરીને સસ્તા આવાસ માટે અનામત રાખવાનું પણ સૂચવવામાં આવ્યું છે. અન્ય પ્રસ્તાવોમાં લેન્ડ પૂલિંગનો અમલ, ટ્રાન્સફર કરી શકાય તેવા વિકાસ અધિકારોનો ઉપયોગ, અને જમીન-ઉપયોગ ફી અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં માફીનો સમાવેશ થાય છે. સરકારે એ પણ નોંધ્યું છે કે તેની પાસે ન વપરાયેલી જમીનનો નોંધપાત્ર સ્ટોક છે જેને આવાસ માટે ફરીથી ઉપયોગમાં લઈ શકાય છે.
જ્યારે આ સુધારાઓ સપ્લાય વધારવાનો હેતુ ધરાવે છે, ત્યારે અમલીકરણ એક માળખાકીય પડકાર બની રહ્યું છે. જમીન અને શહેરી આયોજન મુખ્યત્વે રાજ્ય અને સ્થાનિક સરકારોના વિષયો છે. પરિણામે, આ પ્રસ્તાવોની સફળતા વ્યક્તિગત રાજ્યો કેટલી અસરકારક રીતે તેમના સ્થાનિક બિલ્ડિંગ બાય-લોઝ અને નીતિઓને આ કેન્દ્રીય ભલામણો સાથે સુસંગત બનાવે છે તેના પર આધાર રાખે છે. જો રાજ્યો તેમના નિયમોમાં સુધારો કરવામાં ધીમા હોય, તો વિકાસકર્તાઓના માર્જિન પર અસર અને નવા આવાસોના સપ્લાયની ગતિમાં વિલંબ થઈ શકે છે. આ નીતિ-અમલીકરણ ગેપ એક મુખ્ય જોખમ પરિબળ છે જે ઘણીવાર રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને અસર કરે છે.
અહેવાલમાં રેન્ટલ હાઉસિંગ ક્ષેત્ર પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાની જરૂરિયાત પર પણ પ્રકાશ પાડવામાં આવ્યો છે, નોંધ્યું છે કે ઘરની માલિકી હંમેશા વિદ્યાર્થીઓ, ઔદ્યોગિક મજૂરો અને સ્થળાંતરિત કામદારો જેવા અસ્થાયી વસ્તીની જરૂરિયાતોને પહોંચી વળતી નથી. નબળા ટેનન્સી કાયદાઓ અને ઓછી રેન્ટલ યીલ્ડ જેવા પરિબળોએ એક કરોડથી વધુ શહેરી આવાસ યુનિટ્સને નિષ્ક્રિય રાખ્યા છે, તેમને રેન્ટલ માર્કેટમાં પ્રવેશતા અટકાવ્યા છે.
રોકાણકારો માટે તાત્કાલિક મોનિટર કરવા યોગ્ય બાબત એ છે કે રાજ્ય સરકારો આ નીતિગત ફેરફારોને કેટલી ઝડપથી અપનાવે છે. બિલ્ડિંગ નિયમોમાં કોઈપણ વાસ્તવિક છૂટછાટ અથવા કર માફી, ખાસ કરીને સસ્તા આવાસ ક્ષેત્ર પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરતા વિકાસકર્તાઓ માટે પ્રોજેક્ટ માર્જિનને સુધારી શકે છે, જો નિયમનકારી વાતાવરણ વધુ સહાયક બને.