Whalesbook
પ્રોજેક્ટ-લેવલ ઇન્સોલવન્સી ફરજિયાત
નેશનલ કંપની લો એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ (NCLAT) એ સ્પષ્ટ કર્યું છે કે ઘર ખરીદનારાઓ (homebuyers) દ્વારા રિયલ એસ્ટેટ ફર્મ્સ સામે શરૂ કરાયેલી ઇન્સોલવન્સીની કાર્યવાહી ફક્ત તે ચોક્કસ પ્રોજેક્ટ પર જ લાગુ પડશે જેમાં નાણાકીય ડિફોલ્ટ થયો હોય. આ ચુકાદા મુજબ, એક પ્રોજેક્ટની સમસ્યા સમગ્ર કોર્પોરેટ ગ્રુપની અસંબદ્ધ સંપત્તિઓ સામે કાયદાકીય પગલાં શરૂ કરી શકશે નહીં. NCLAT નો આ અભિગમ દર્શાવે છે કે ઇન્સોલવન્સી કાર્યવાહીને ડિફોલ્ટિંગ પ્રોજેક્ટથી આગળ વધારવી એ અન્ય, નાણાકીય રીતે મજબૂત વિકાસ હેઠળના પ્રોજેક્ટ્સના હોમબાયર્સ અને હિતધારકો માટે નુકસાનકારક છે. આ નિર્ણય રહેજા ડેવલપર્સના 'રહેજા શિલાસ' પ્રોજેક્ટ સહિતના અગાઉના નિર્દેશો સાથે સુસંગત છે અને પુનરોચ્ચાર કરે છે કે કોર્પોરેટ ઇન્સોલવન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP) પ્રોજેક્ટ-બાય-પ્રોજેક્ટ ધોરણે જ થવી જોઈએ.
ડેવલપર્સ અને રોકાણકારો પર અસર
આ નિર્ણય રહેજા ડેવલપર્સ જેવી વિવિધ પ્રોજેક્ટ્સ ધરાવતી રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ માટે મોટો ફેરફાર સૂચવે છે. જોકે આ નિર્ણય ગ્રુપ-વ્યાપી ઇન્સોલવન્સી ટાળવામાં મદદ કરશે, પરંતુ તે પ્રોજેક્ટ-લેવલ પર વધુ વિગતવાર નાણાકીય વ્યવસ્થાપન અને જોખમ ફાળવણીની જરૂરિયાત ઊભી કરે છે. રોકાણકારો માટે, પ્રોજેક્ટ-વિશિષ્ટ જવાબદારીઓ સ્પષ્ટ થઈ શકે છે, જે વૈવિધ્યસભર કંપનીઓમાં જોખમ ઘટાડી શકે છે. જોકે, આનો અર્થ એ પણ છે કે વ્યક્તિગત પ્રોજેક્ટના ભંડોળ અને અમલીકરણ પર વધુ દેખરેખ રહેશે. 'કૃષ્ણ હાઉસિંગ સ્કીમ' જેવી પરવડે તેવી હાઉસિંગ ફ્રેમવર્ક હેઠળ વિકસાવવામાં આવેલી અને પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના (PMY) જેવા લાભો માટે પાત્ર યોજનાઓમાં, ડિફોલ્ટ અને ત્યારબાદની ઇન્સોલવન્સી હવે સ્થાનિકીકૃત થશે. આ પરિવર્તન ભવિષ્યના ધિરાણને અસર કરી શકે છે, જે નાણાકીય જોખમોને વધુ અસરકારક રીતે અલગ કરવા માટે પ્રોજેક્ટ-વિશિષ્ટ દેવું અને ઇક્વિટીને પ્રાધાન્ય આપી શકે છે.
વ્યાપક નિયમનકારી પ્રયાસ
NCLAT નો આ ચુકાદો ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ચાલી રહેલા પડકારોને પહોંચી વળવા માટેના નિયમનકારી વાતાવરણનો એક ભાગ છે, જે અટકેલા પ્રોજેક્ટ્સ અને ડિસ્ટ્રેસ્ડ એસેટ્સ દ્વારા ચિહ્નિત થયેલ છે. હોમબાયર્સ, જેઓ 2018 ના એક ઓર્ડિનન્સ મુજબ હવે નાણાકીય લેણદારો છે, તેમની ઇન્સોલવન્સી કાર્યવાહી શરૂ કરવાની ક્ષમતા 2020 માં સુધારાઓ દ્વારા નિર્ધારિત એપ્લિકેશન થ્રેશોલ્ડ સાથે પરિષ્કૃત કરવામાં આવી છે. આ નિર્ણય એક વ્યાપક નિયમનકારી પ્રયાસ સાથે સુસંગત છે, જેમાં એપ્રિલ 2026 માં બહાર પાડવામાં આવેલી ઇન્સોલવન્સી અને બેંકરપ્સી બોર્ડ ઓફ ઇન્ડિયા (IBBI) સમિતિનો અહેવાલ પણ સામેલ છે. સમિતિએ એન્ટિટી-કેન્દ્રિત, રિકવરી મોડેલથી પ્રોજેક્ટ-કેન્દ્રિત, પૂર્ણતા મોડેલ તરફ સ્થળાંતરની ભલામણ કરી હતી. તેણે ઇન્સોલવન્સી અને બેંકરપ્સી કોડ (IBC) ને રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016 સાથે સંકલિત કરવા પર ભાર મૂક્યો હતો. આ અભિગમ કાર્યક્ષમતા સુધારવા અને સમયસર હાઉસિંગ ડિલિવરી સુનિશ્ચિત કરવાનો હેતુ ધરાવે છે.
પ્રોજેક્ટના જોખમો યથાવત
NCLAT ના ચુકાદાની સ્પષ્ટતા છતાં, ઇન્સોલવન્સીમાં પ્રવેશતા ચોક્કસ પ્રોજેક્ટ્સ માટે પડકારો યથાવત છે. જ્યારે આ નિર્ણય ગ્રુપ-વાઇડ સમસ્યાઓને અટકાવે છે, ત્યારે ડિફોલ્ટિંગ પ્રોજેક્ટ હજુ પણ જટિલ અને લાંબી કોર્પોરેટ ઇન્સોલવન્સી રિઝોલ્યુશન પ્રોસેસ (CIRP) નો સામનો કરે છે. પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા માટે અંતિમ ભંડોળ સુરક્ષિત કરવું હજુ પણ મુશ્કેલ છે, સરકારી મદદ સાથે પણ. 'કૃષ્ણ હાઉસિંગ સ્કીમ' જેવા મોટા પ્રોજેક્ટ્સ, જેમાં 1,644 યુનિટ્સ છે, તેનું ઇન્સોલવન્સીનું સંચાલન સ્વાભાવિક રીતે જટિલ છે. રહેજા ડેવલપર્સ જેવી કંપનીઓએ 2022 માં છેતરપિંડી અને વિશ્વાસઘાતના આરોપો હેઠળ કોર્ટ-આદેશિત FIRs સહિતના ભૂતકાળના કાનૂની મુદ્દાઓનો સામનો કર્યો છે. આ દર્શાવે છે કે ઇન્સોલવન્સી સ્થાનિકીકૃત હોવા છતાં, અંતર્ગત ઓપરેશનલ અને અમલીકરણના જોખમો યથાવત રહે છે. એક પ્રોજેક્ટમાં લાંબા સમય સુધી ચાલતા વિવાદોનો અર્થ એ છે કે અન્ય પ્રોજેક્ટ્સ સુરક્ષિત હોવા છતાં, ડિસ્ટ્રેસ્ડ પ્રોજેક્ટના હિતધારકો હજુ પણ અનિશ્ચિતતા અને વિલંબનો સામનો કરે છે.