NAREDCO ની દિલ્હી TOD પોલિસીમાં મોટા ફેરફારની માંગ: શું પોષણક્ષમ આવાસ પર થશે અસર?

NAREDCO ની TOD પોલિસીમાં ફેરફારની માંગ

દિલ્હીના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં મોટા વિકાસની સંભાવના વચ્ચે, નેશનલ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કાઉન્સિલ (NAREDCO) એ દિલ્હી ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (DDA) ને તેની તાજેતરમાં રજૂ કરાયેલી ટ્રાન્ઝિટ-ઓરિએન્ટેડ ડેવલપમેન્ટ (TOD) પોલિસીમાં સુધારા કરવા વિનંતી કરી છે. NAREDCO ની મુખ્ય માંગ છે કે TOD પ્રોજેક્ટ્સમાં એપાર્ટમેન્ટના કદ અને કિંમતો પરના હાલના નિયંત્રણો હળવા કરવામાં આવે, જેથી રહેણાંક અને વ્યાપારી વિકાસને વેગ મળી શકે. જોકે, આ દરખાસ્તોનો ઉદ્દેશ્ય સમાવેશી અને પોષણક્ષમ શહેરી વિકાસના નીતિગત લક્ષ્યો સાથે ડેવલપર્સના હિતોને સંતુલિત કરવા અંગે ચર્ચા જગાવી રહી છે.

NAREDCO ની ચોક્કસ માંગણીઓ

NAREDCO ની મુખ્ય માંગણીઓમાં TOD પ્રોજેક્ટ્સ પર હાલની પ્રાઇસ કેપ (price cap) દૂર કરવી અને એપાર્ટમેન્ટ યુનિટના કદને RERA કાર્પેટ એરિયા (RERA carpet area) મુજબ વ્યાખ્યાયિત કરવાનો સમાવેશ થાય છે. હાલમાં, કદ 100 ચોરસ મીટર બિલ્ટ-અપ વિસ્તારની મર્યાદામાં છે. NAREDCO દિલ્હીના પ્રમુખ હર્ષ વર્ધન બંસલે જણાવ્યું કે આ પ્રતિબંધો ડેવલપર્સને પ્રોત્સાહન ઘટાડી શકે છે, અને પ્રોજેક્ટ્સને વ્યવસાયિક રીતે સક્ષમ બનાવવા માટે લવચીકતા (flexibility) ચાવીરૂપ છે. દિલ્હીની TOD પોલિસી હાલમાં મેટ્રો અને RRTS કોરિડોર નજીક ગીચ, મિશ્ર-ઉપયોગી વિકાસને પ્રોત્સાહન આપે છે. તે અમુક શરતો હેઠળ 500 સુધીનો ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) મંજૂર કરે છે, જેમાં ઓછામાં ઓછો 65% વિકાસ રહેણાંક ઉપયોગ માટે સમર્પિત છે. NAREDCO દ્વારા સૂચિત ફેરફારો આ નીતિ હેઠળ વિવિધ પ્રકારના અને કિંમતના આવાસ એકમોના નિર્માણ તરફ દોરી શકે છે.

બજાર સંદર્ભ અને ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર

વૈશ્વિક સ્તરે, ટ્રાન્ઝિટ-ઓરિએન્ટેડ ડેવલપમેન્ટ (TOD) નો હેતુ ટ્રાન્ઝિટની નજીક સંક્ષિપ્ત, ચાલવા યોગ્ય વિસ્તારો બનાવવાનો છે. જોકે, ભારતમાં ફ્રેગમેન્ટેડ ગવર્નન્સ (fragmented governance) અને સંકલિત આયોજનના અભાવને કારણે તેના અમલીકરણમાં મુશ્કેલીઓ આવે છે, જે મુંબઈ અને બેંગલુરુ જેવા શહેરોમાં જોવા મળે છે. દિલ્હીની TOD પોલિસી ટ્રાન્ઝિટ કોરિડોર સાથે નોંધપાત્ર વિસ્તારને આવરી લે છે, પરંતુ શહેર હાઉસિંગની અછત અને strained infrastructure જેવી સમસ્યાઓનો સામનો કરી રહ્યું છે. દરમિયાન, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે 2024 થી Q1 2026 સુધીમાં કુલ $30.7 બિલિયન ની રેકોર્ડ ઇક્વિટી ઇનફ્લો (equity inflows) આકર્ષ્યા છે, જેમાં પ્રીમિયમ હાઉસિંગ અને જમીન તથા ઓફિસ જેવી સ્થિર સંપત્તિઓ તરફ નોંધપાત્ર ફેરફાર જોવા મળ્યો છે. નેશનલ કેપિટલ રિજન (NCR) નો રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ સંતુલિત વૃદ્ધિ દર્શાવે છે, જેમાં 2020 થી રહેણાંક કિંમતો વધી રહી છે, જોકે આવક વધવા સાથે પોષણક્ષમતા (affordability) સુધરી રહી છે. આ બજારના વલણો, દિલ્હીમાં હાઉસિંગ સપ્લાય વધારવાના અગાઉના FAR વધારા સાથે, NAREDCO ની વર્તમાન દરખાસ્તો માટે એક જટિલ પરિસ્થિતિ બનાવે છે.

નિયમનકારી પૃષ્ઠભૂમિ: RERA અને લેન્ડ પૂલિંગ

રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (RERA) એ RERA કાર્પેટ એરિયાના આધારે વેચાણ ફરજિયાત બનાવીને બજાર પારદર્શિતામાં સુધારો કર્યો છે, જેનાથી ખરીદદારોને બિનઉપયોગી જગ્યા માટે ચાર્જ લેવાથી સુરક્ષિત રાખવામાં આવે છે. યુનિટ સાઇઝ માટે RERA કાર્પેટ એરિયાનો ઉપયોગ કરવાની NAREDCO ની વિનંતી આ પારદર્શિતાના લક્ષ્ય સાથે સુસંગત છે. જોકે, પ્રાઇસ કેપ્સ (price caps) દૂર કરવા એ પોષણક્ષમતા પર કેન્દ્રિત નિયમોથી દૂર જવાનું સૂચવે છે. દિલ્હીની લેન્ડ પૂલિંગ પોલિસી (Land Pooling Policy), જે 2025 માં મંજૂર થઈ હતી, તે આયોજિત વૃદ્ધિ અને જમીનમાલિકોના સહયોગ દ્વારા પોષણક્ષમ આવાસના ઉદ્દેશ્ય સાથે વિકાસનો બીજો મુખ્ય પ્રયાસ છે, જે શહેરના ભવિષ્યના વિકાસ માટે બહુપક્ષીય અભિગમ દર્શાવે છે.

પોષણક્ષમતા અંગે ચિંતાઓ

NAREDCO દ્વારા સૂચિત ફેરફારો, ખાસ કરીને પ્રાઇસ કેપ્સ (price caps) દૂર કરવા અને RERA કાર્પેટ એરિયાના આધારે યુનિટ સાઇઝના નિયમોને હળવા કરવા, તે TOD પોલિસીના પોષણક્ષમ આવાસના ઉદ્દેશ્યને નબળો પાડી શકે તેવી મુખ્ય ચિંતા છે. ઐતિહાસિક રીતે, વિકાસ નિયમોમાં છૂટછાટ ક્યારેક મકાનોની ઘનતા (housing density) અથવા પોષણક્ષમતામાં અનુરૂપ વધારા વિના મિલકતની કિંમતોમાં વધારો તરફ દોરી જાય છે. જો ડેવલપર્સ મુક્તપણે કિંમતો નક્કી કરી શકે અને મોટા, વધુ પ્રીમિયમ યુનિટ બનાવી શકે, તો સમાવેશી, ટ્રાન્ઝિટ-ઓરિએન્ટેડ વિકાસના લક્ષ્યને ખતરો થઈ શકે છે, જે શહેરના સામાજિક અને આર્થિક વિભાજનને સંભવિતપણે વધારી શકે છે. વર્તમાન નીતિ પોષણક્ષમતાને પ્રોત્સાહન આપવા માટે 65% રહેણાંક ઉપયોગ અને 100 ચોરસ મીટર સુધીના યુનિટની આવશ્યકતા રાખે છે; કેપ્સ દૂર કરવાથી વિકાસનું ધ્યાન સંપૂર્ણપણે ઉચ્ચ-નફાકારક, પ્રીમિયમ સેગમેન્ટ તરફ ખસેડાઈ શકે છે.

TOD અમલીકરણમાં પડકારો

ભારતમાં TOD ને સફળતાપૂર્વક અમલમાં મૂકવામાં નોંધપાત્ર અવરોધો છે, ખાસ કરીને ફ્રેગમેન્ટેડ ગવર્નન્સ (fragmented governance). ઓવરલેપિંગ જવાબદારીઓ ધરાવતી અનેક એજન્સીઓ ઘણીવાર અસંકલિત આયોજન તરફ દોરી જાય છે, જે બેંગલુરુ અને દિલ્હી જેવા શહેરોમાં જોવા મળતી સમસ્યા છે. મજબૂત, એકીકૃત આયોજન વિના, ટ્રાન્ઝિટ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર લેન્ડ યુઝ સાથે યોગ્ય એકીકરણ વિના બાંધવામાં આવી શકે છે. NAREDCO દ્વારા સૂચિત ફેરફારો સાથે પણ દિલ્હીની TOD પોલિસીની અસરકારકતા DDA, પરિવહન વિભાગો અને શહેરના આયોજકો વચ્ચે સરળ સંકલન પર ભારે આધાર રાખશે. આ નીતિ આવશ્યક પેડેસ્ટ્રિયન પાથવે (pedestrian pathways) અને લાસ્ટ-માઇલ ટ્રાન્ઝિટ કનેક્શન (last-mile transit connections) વિકસાવવા પર પણ આધાર રાખે છે, જે ભારતીય શહેરોમાં ઘણીવાર ખૂટે છે, જેનાથી ટ્રાન્ઝિટ સુધી પહોંચવાનું વધુ મુશ્કેલ બને છે અને કોરિડોરની નજીક રહેવાના ફાયદા ઘટે છે.

ડેવલપરના નફા અને જાહેર હિત વચ્ચે સંતુલન

નિયમોમાં છૂટછાટ માટેનો આગ્રહ ડેવલપરના નફા અને હાઉસિંગ પોષણક્ષમતા જેવા જાહેર લક્ષ્યો વચ્ચે ચાલી રહેલા સંઘર્ષને દર્શાવે છે. NAREDCO દલીલ કરે છે કે વર્તમાન નિયમો વિકાસમાં અવરોધ ઉભો કરે છે. જોકે, સંપૂર્ણપણે કિંમત નિયંત્રણો દૂર કરવાથી ઉચ્ચ-મૂલ્યની મિલકતો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરતું બજાર પરિણમી શકે છે, જે TOD પોલિસીના લાભાર્થી ઘણા લોકો માટે તેમને પોસાય તેમ નહીં બનાવે. પોષણક્ષમ આવાસને ₹45 લાખ થી વધારીને ₹75-80 લાખ સુધી પુનઃવ્યાખ્યાયિત કરવાના NAREDCO ના વ્યાપક પ્રયાસો વર્તમાન સરકારી પોષણક્ષમતા લક્ષ્યોથી નોંધપાત્ર તફાવત સૂચવે છે.

દિલ્હી રિયલ એસ્ટેટ અને TOD પોલિસીનું ભાવિ

વિશ્લેષકો અપેક્ષા રાખે છે કે શહેરીકરણ અને માળખાકીય વિકાસ દ્વારા સંચાલિત ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ તેની વૃદ્ધિ જાળવી રાખશે, પરંતુ પ્રીમિયમ મિલકતો પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરશે. NAREDCO ની દરખાસ્તો સંભવતઃ સરકારી સમીક્ષાનો સામનો કરશે, જેમાં ઉદ્યોગની જરૂરિયાતો અને શહેરી આયોજનના ઉદ્દેશ્યો વચ્ચે સંતુલન જાળવવાની જરૂર પડશે. સુધારા ભલે ગમે તે હોય, દિલ્હીની TOD પોલિસીની સફળતા અસરકારક અમલીકરણ, સંકલિત સરકારી કાર્યવાહી અને વિકાસ પોષણક્ષમ આવાસ અને વાજબી શહેરી વિસ્તરણને સમર્થન આપે તેની ખાતરી કરવાના સતત પ્રયાસ પર આધાર રાખશે. નિયમોમાં ફેરફાર કરવાના ઉદ્યોગના પ્રયાસો ભાવિ આવાસ નીતિઓને પ્રભાવિત કરવા માટે એક વ્યાપક ચળવળ દર્શાવે છે, જેમાં પોષણક્ષમ આવાસની નવી વ્યાખ્યાઓ અને ભાડાની મિલકતો માટે વધુ સમર્થનનો સમાવેશ થાય છે.