Whalesbook
આ ઘર ખરીદનારાઓએ નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ (NCLT) ના Welspun Group-Ashdan Properties ના લાવાસા કોર્પ (Lavasa Corp) માટેના રેઝોલ્યુશન પ્લાનને તાત્કાલિક મંજૂર કરવાના નિર્ણયની અખંડિતતા પર સવાલ ઉઠાવ્યા છે. તેમની 99 પાનાની અપીલમાં, તેઓ દાવો કરે છે કે NCLT એ તમામ હિતધારકો, ખાસ કરીને રોકાણ કરનારા ઘર ખરીદનારાઓના હિતોને સંપૂર્ણપણે ધ્યાનમાં લીધા નથી.
અપીલમાં પ્લાનમાં ગંભીર ખામીઓ દર્શાવવામાં આવી છે, જેમાં ભેદભાવપૂર્ણ પ્રથાઓ, અન્યાયી નાણાકીય માંગણીઓ અને પારદર્શિતાનો અભાવ હોવાનો આરોપ છે. ઘર ખરીદનારાઓ NCLT આદેશ પર તાત્કાલિક સ્ટે (Stay) ની માંગ કરી રહ્યા છે અને ટ્રિબ્યુનલને તેમની અન્ય અરજીઓ પહેલા સાંભળવા વિનંતી કરી છે. વૈકલ્પિક રીતે, તેઓ તેમના રોકાણ પર 12% વાર્ષિક વ્યાજ સાથે સંપૂર્ણ વળતરની માંગ કરી રહ્યા છે. આ બધું NCLT દ્વારા ઝડપી સુનાવણી બાદ થયું, જ્યાં વાંધાઓને સંપૂર્ણપણે સાંભળ્યા વિના દલીલો પૂર્ણ થઈ ગઈ હોવાનું કહેવાય છે. ઘર ખરીદનારાઓ દલીલ કરે છે કે આ પ્રક્રિયા નેચરલ જસ્ટિસનું ઉલ્લંઘન કરે છે, ખાસ કરીને જ્યારે ક્રેડિટર્સ કમિટી (CoC) ની મીટિંગમાં, જ્યાં પ્લાનને 92.21% મતોથી મંજૂર કરવામાં આવ્યો હતો, ત્યારે તેમણે મત આપવાનો ઇનકાર કર્યો હતો.
રિયલ એસ્ટેટ રેઝોલ્યુશનમાં વ્યાપક મુદ્દાઓ
લાવાસાની આ અપીલ ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ઇન્સોલ્વન્સી સિસ્ટમમાં વ્યાપક પડકારોને ઉજાગર કરે છે.
ડેટા દર્શાવે છે કે સપ્ટેમ્બર 25 સુધીમાં ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેંકરપ્સી કોડ (IBC) હેઠળ દાખલ કરાયેલા 553 રિયલ એસ્ટેટ ઇન્સોલ્વન્સી કેસોમાંથી, ફક્ત 17% સફળતાપૂર્વક ઉકેલાયા છે. લગભગ 35% કેસ પાછા ખેંચાયા છે, અને 40% હજુ પ્રગતિ હેઠળ છે, જે 1 લાખથી વધુ ઘર ખરીદનારાઓને અસર કરે છે. NCLAT નો વ્યક્તિગત પ્રોજેક્ટ્સ પર શાસન કરવાનો વલણ, સમગ્ર કોર્પોરેટ દેવાદારને બદલે, પરિસ્થિતિને વધુ જટિલ બનાવે છે, જે લાવાસાની પરિસ્થિતિથી વિપરીત છે જ્યાં એક કન્સોર્ટિયમ સમગ્ર એન્ટિટીના દેવાને સંભાળી રહ્યું છે.
પ્રતિસ્પર્ધી બિડર Valor Estate, જેણે Welspun-Ashdan ના ₹845 કરોડ ની સામે ₹946 કરોડ ની ઊંચી Net Present Value (NPV) ઓફર કરી હોવાનું કહેવાય છે, તે પણ પ્રક્રિયાગત અન્યાયનો આરોપ લગાવી રહ્યું છે. Valor નો દાવો છે કે Welspun-Ashdan કન્સોર્ટિયમને ચુકવણીની સમયમર્યાદા પછી તેની ચુકવણીની સમયરેખામાં ફેરફાર કરવાથી અન્યાયી લાભ મળ્યો. પરિસ્થિતિને વધુ જટિલ બનાવતા, Welspun Group એ ડિફોલ્ટ કરતી સંસ્થાઓ સાથે કથિત કડીઓને કારણે IBC ની સેક્શન 29A હેઠળ Valor ની ગેરલાયકાતની માંગ કરી છે.
ક્રેડિટરની પ્રાથમિકતાઓ વિરુદ્ધ ઘર ખરીદનારાઓની ચિંતાઓ
ક્રેડિટર્સ કમિટી (CoC) એ 92.21% મતો સાથે Welspun-Ashdan પ્લાનને ભારે સમર્થન આપ્યું હતું, જેમાં મુખ્ય લેણદારોએ તેનું સમર્થન કર્યું હતું. આ દર્શાવે છે કે વર્તમાન ઇન્સોલ્વન્સી નિરાકરણો ઘણીવાર લેણદારોના હિતોને પ્રાધાન્ય આપે છે.
જોકે ઘર ખરીદનારાઓએ 2018 માં IBC હેઠળ નાણાકીય લેણદારનો દરજ્જો મેળવ્યો હતો, તેમ છતાં મુશ્કેલ કેસોમાં રોકાણની વસૂલાત અથવા પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા સુનિશ્ચિત કરવી પડકારજનક રહે છે અને ઘણીવાર લેણદારની વસૂલાત કરતાં ગૌણ હોય છે.
લાવાસાનો ઇતિહાસ અને માર્કેટ સંદર્ભ
ભારટાના પ્રથમ ખાનગી હિલ ટાઉન તરીકે આયોજિત લાવાસા, વધતા દેવાને કારણે 2018 માં નાદારીમાં ગયું. Darwin Platform Infrastructure Ltd (DPIL) દ્વારા અગાઉનો રેઝોલ્યુશન પ્લાન, અપફ્રન્ટ ચુકવણીમાં ડિફોલ્ટ બાદ નિષ્ફળ ગયો, જેના કારણે સપ્ટેમ્બર 24 માં ઇન્સોલ્વન્સી કાર્યવાહી ફરી શરૂ થઈ.
મુખ્ય લેણદાર, Union Bank of India, પર આશરે ₹6,642 કરોડ ની કુલ બાકી રકમ છે. તેનો શેર લગભગ ₹179 પર ટ્રેડ થઈ રહ્યો છે, જેની માર્કેટ કેપ લગભગ ₹1.4 ટ્રિલિયન અને P/E રેશિયો 7-8 ની આસપાસ છે.
વિજેતા કન્સોર્ટિયમનો ભાગ Welspun Corp, વૈશ્વિક પાઇપ ઉત્પાદક છે. તેનો શેર લગભગ ₹1,204 પર ટ્રેડ થાય છે, જેનું માર્કેટ કેપ આશરે ₹31 બિલિયન અને P/E રેશિયો 15-24 ની વચ્ચે છે.
આ આંકડાઓ છતાં, રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર વ્યાપક સ્થિતિસ્થાપકતા દર્શાવે છે. Q3 અને Q4 25 માટેના સેન્ટિમેન્ટ ઇન્ડેક્સ આર્થિક સ્થિરતા, ઘટતી મોંઘવારી અને મજબૂત માંગને કારણે આશાવાદ દર્શાવે છે, જે નોંધપાત્ર મૂડી આકર્ષિત કરે છે. જોકે, આ સકારાત્મક મેક્રો ટ્રેન્ડ્સ મુશ્કેલ પ્રોજેક્ટ્સ માટે સરળ નિરાકરણની ગેરંટી આપતા નથી.
મુખ્ય જોખમો અને સંભવિત વિલંબ
ઘર ખરીદનારાઓની અપીલ Welspun-Ashdan પ્લાનને અંતિમ સ્વરૂપ આપવા માટેનો સૌથી તાત્કાલિક ખતરો છે, જે સંભવતઃ નિરાકરણમાં વિલંબ કરશે.
Valor Estate નો સતત કાનૂની પડકાર વધુ અનિશ્ચિતતા ઉમેરે છે, જે લાવાસાના અટકેલા નિરાકરણોના ઇતિહાસને પ્રતિબિંબિત કરે છે.
NCLT દ્વારા દલીલોનું ઝડપી સમાપન, જેને ટીકાકારો કહે છે કે ઘર ખરીદનારાઓને બાજુ પર રાખી શકે છે, તેની તપાસની સંપૂર્ણતા અંગે પ્રશ્નો ઉભા કરે છે.
સુપ્રીમ કોર્ટે પણ IBC નો દુરુપયોગ કરતા સટ્ટાકીય રોકાણકારો અંગે ચિંતા વ્યક્ત કરી છે, જે ઘર ખરીદનારાઓને સુરક્ષિત કરવા અને અસ્થિર પ્રવૃત્તિઓને રોકવા માટે સુરક્ષા પગલાં લેવાની માંગ કરે છે. આ સૂચવે છે કે જ્યારે ઔપચારિક પ્રક્રિયા ચાલુ છે, ત્યારે તેની અખંડિતતા અને નિષ્પક્ષતા તપાસ હેઠળ છે, જે સંભવતઃ લાંબા વિવાદો તરફ દોરી શકે છે.