Whalesbook
કર્ણાટક ઇન્ડસ્ટ્રિયલ એરિયા ડેવલપમેન્ટ બોર્ડ (KIADB) હેઠળ આવતા ઔદ્યોગિક પ્લોટ માટે સરકારે નિયમો અત્યંત હળવા કર્યા છે. આનો મુખ્ય ફેરફાર એ છે કે હવે 5.2 સુધીનો FAR (Floor Area Ratio) પ્રીમિયમ ભરીને મેળવી શકાય છે, જે અગાઉની મર્યાદાઓ કરતાં ઘણો વધારે છે. આ સુધારાનો ઉદ્દેશ જમીનનો કાર્યક્ષમ ઉપયોગ અને વર્ટિકલ (ઊભી) ડેવલપમેન્ટને પ્રોત્સાહન આપવાનો છે, જે રાજ્યના ઔદ્યોગિક કોરિડોરમાં ઔદ્યોગિક, વ્યાપારી અને રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સમાં વિસ્તરણ લાવશે. નિષ્ણાતો માને છે કે તેનાથી બિઝનેસનો ખર્ચ ઘટશે અને ઉત્પાદન ઘનતા (production density) વધશે.
જમીનના ઉપયોગમાં કાર્યક્ષમતા વધારવી
આ પગલું ખાસ કરીને બેંગલુરુની આસપાસના વિસ્તારોમાં વધી રહેલા જમીનના અભાવના પડકારને સીધો ઉકેલે છે. 5.2 ના FAR ની મંજૂરી આપીને, ડેવલપર્સ પ્લોટના કદ કરતાં 5.2 ગણી વધુ બિલ્ટ-અપ જગ્યા બનાવી શકે છે, જેનાથી જમીનનો વધુ ગાઢ અને કાર્યક્ષમ ઉપયોગ શક્ય બનશે. રાજ્યના વાણિજ્ય અને ઉદ્યોગ વિભાગના મુખ્ય સચિવ એસ. સેલ્વકુમારે જણાવ્યું કે આ વર્ટિકલ ડેવલપમેન્ટને પ્રોત્સાહન આપે છે, વધુ ઉદ્યોગોને આકર્ષિત કરશે અને ઉચ્ચ આર્થિક ઉત્પાદન તથા રોજગારીનું સર્જન કરશે.
સુધારેલા FAR નિયમોની વિગતો
6 ફેબ્રુઆરીના રોજ સૂચિત કરાયેલા સુધારેલા નિયમો, રોડની પહોળાઈના આધારે પરવાનગીપાત્ર FAR માં નોંધપાત્ર વધારો કરે છે. 30 મીટરથી વધુ પહોળા રોડ ધરાવતા ઔદ્યોગિક પ્લોટ હવે મહત્તમ 5.2 FAR મેળવી શકે છે, જે અગાઉના 3.25 થી મોટો ઉછાળો છે. 24-30 મીટર રોડ પર 4.8 FAR, 18-24 મીટર રોડ પર 4.0 FAR, અને 12-18 મીટર રોડ પર 3.6 FAR સુધીની મંજૂરી મળશે. 12 મીટરથી નાના રોડ પર પણ 2.45 થી 2.8 સુધીના FAR મળશે, જેનાથી બિલ્ડેબલ વિસ્તારમાં વ્યાપક સુધારા સુનિશ્ચિત થાય છે.
સંકલિત ટાઉનશીપ અને મિશ્ર-ઉપયોગી વિકાસ
આ સુધારા સંકલિત ઔદ્યોગિક ટાઉનશીપ માટે ઉચ્ચ વિકાસ તીવ્રતા (development intensity) પણ રજૂ કરે છે. 30 મીટરથી વધુ પહોળા રોડ પરના પ્રોજેક્ટ્સ 45% ગ્રાઉન્ડ કવરેજ અને કુલ 5.2 FAR પ્રાપ્ત કરી શકે છે. આ ઉત્પાદન, વ્યાપારી સહાય અને કામદારોના આવાસોને એક જ કેમ્પસમાં જોડતા મોટા પાયાના મિશ્ર-ઉપયોગી ઇકોસિસ્ટમ (mixed-use ecosystems) ની રચનાને સરળ બનાવે છે. ઉદ્યોગ જગતના હિતધારકો અપેક્ષા રાખે છે કે આનાથી વર્ટિકલ ફેક્ટરી મોડેલ્સ અને મલ્ટી-લેવલ વેરહાઉસિંગ શક્ય બનશે.
બહારના વિસ્તારો માટે પ્રોત્સાહનો
આ નીતિ બેંગલુરુની બહાર ઔદ્યોગિક વિસ્તરણને પ્રોત્સાહન આપવા માટે લક્ષિત પ્રોત્સાહનો પણ પૂરા પાડે છે. આ વિસ્તારોમાં ઉદ્યોગોને વધારાના FAR લાભો અને ઓછી જમીનની કિંમતનો ફાયદો થવાની અપેક્ષા છે. આ કર્ણાટકમાં સંતુલિત પ્રાદેશિક ઔદ્યોગિક વૃદ્ધિ તરફનું એક મહત્વપૂર્ણ પગલું માનવામાં આવે છે, જે રાજધાની પ્રદેશ પરનું દબાણ ઘટાડી શકે છે.
સેટબેક અને પાર્કિંગમાં ગોઠવણો
વિકાસને વધુ સરળ બનાવવા માટે, નાના ઔદ્યોગિક પ્લોટ માટે સેટબેક (setback) ના નિયમોમાં પણ છૂટછાટ આપવામાં આવી છે. 255 ચોરસ મીટર સુધીના પ્લોટ પર 7 મીટર ઊંચી ઇમારતો માટે ઓછામાં ઓછા ફ્રન્ટ અને સાઇડ સેટબેકની જરૂર પડશે, જો રોડની પહોળાઈ પૂરતી હોય. સુધારેલા પાર્કિંગ નિયમો હેઠળ, જનરલ ઇન્ડસ્ટ્રીઝ અને ડેટા સેન્ટર્સ માટે કુલ પ્લોટ વિસ્તારનો ઓછામાં ઓછો 2% પાર્કિંગ માટે ફાળવવો પડશે, જ્યારે વેરહાઉસિંગ અને લોજિસ્ટિક્સ સુવિધાઓ માટે 3% ની જરૂર પડશે.
આર્થિક અસરો
રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્ટ્સનો અંદાજ છે કે અગાઉના નિયમોને કારણે લગભગ અડધી ઔદ્યોગિક જમીન ઓછી વપરાયેલી રહી હતી. નવા FAR પ્રાવધાનો નોંધપાત્ર બિલ્ટ-અપ ક્ષમતાને અનલોક કરશે તેવી અપેક્ષા છે, જેનાથી ડેવલપર્સ અને કબજેદારો (occupiers) માટે વળતરમાં સુધારો થશે. CBRE India એ જણાવ્યું કે કર્ણાટક હાઇ-ડેન્સિટી ઔદ્યોગિક ઇકોસિસ્ટમ માટે એક સ્પર્ધાત્મક સ્થળ તરીકે સ્થાન પામ્યું છે, જે વર્ટિકલ પ્રોડક્શન મોડેલ્સ તરફના વૈશ્વિક ઉત્પાદન વલણો સાથે સુસંગત છે. બજાર નિષ્ણાતો ઉભરતા મેન્યુફેક્ચરિંગ ક્લસ્ટર્સની આસપાસ કોમર્શિયલ ઓફિસ સ્પેસ, રિટેલ અને રહેણાંક માંગ પર cascading અસરની આગાહી કરે છે.