કર્ણાટક સરકારે હાઉસિંગ ગવર્નન્સને આધુનિક બનાવવા માટે એપાર્ટમેન્ટ (માલિકી અને સંચાલન) બિલ, 2026નો ડ્રાફ્ટ બહાર પાડ્યો છે. આ પ્રસ્તાવિત કાયદા હેઠળ **30 વર્ષ**થી જૂની ઇમારતો માટે સ્ટ્રક્ચરલ સેફ્ટી ઓડિટ ફરજિયાત બનશે અને જમીનની માલિકી ટ્રાન્સફરની પ્રક્રિયા સરળ બનશે. આ ફેરફારો સુરક્ષાના ધોરણો સુધારવા અને એપાર્ટમેન્ટ માલિકોના કોમન એરિયા અને રિડેવલપમેન્ટ અંગેના અધિકારો સ્પષ્ટ કરવાનો હેતુ ધરાવે છે.
કર્ણાટક લાવશે નવો એપાર્ટમેન્ટ બિલ: ઘરમાલિકો માટે મોટા ફેરફારો!
કર્ણાટક સરકાર દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ (માલિકી અને સંચાલન) બિલ, 2026નો ડ્રાફ્ટ રજૂ કરવામાં આવ્યો છે. આ ડ્રાફ્ટનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય છેલ્લા 50 વર્ષોથી યથાવત રહેલા હાઉસિંગ નિયમોને અપડેટ કરવાનો છે. આ નવો બિલ હાલના કર્ણાટક એપાર્ટમેન્ટ ઓનરશિપ એક્ટ, 1972 અને કર્ણાટક ઓનરશિપ ફ્લેટ્સ એક્ટ, 1972ને બદલશે, જે શહેરી મિલકત વ્યવસ્થાપન અને રહેવાસીઓના અધિકારો સંબંધિત જૂની જટિલતાઓને દૂર કરશે.
સુરક્ષા અને જાળવણી માટે નવા નિયમો:
આ ડ્રાફ્ટ બિલની સૌથી મહત્વપૂર્ણ વિશેષતાઓમાંની એક ફરજિયાત સ્ટ્રક્ચરલ સ્ટેબિલિટી સર્ટિફિકેશન છે. 30 વર્ષથી વધુ જૂની એપાર્ટમેન્ટ ઇમારતોને પ્રોફેશનલ સ્ટ્રક્ચરલ ઓડિટ કરાવવું પડશે. પ્રારંભિક નિરીક્ષણ પછી, સુરક્ષા સુનિશ્ચિત કરવા માટે દર 5 વર્ષે રિક્રેટિફિકેશન મેળવવું પડશે. બેંગલુરુ જેવા ઝડપથી વિકસતા શહેરોમાં જૂની હાઉસિંગ સ્ટૉકની જાળવણી અંગેની વધતી ચિંતાઓને આ જરૂરિયાત પ્રતિબિંબિત કરે છે. પ્રસ્તાવિત ફ્રેમવર્ક હેઠળ, રહેવાસી મંડળો આ સામાન્ય સુવિધાઓના સંચાલન અને જાળવણી માટે મુખ્યત્વે જવાબદાર રહેશે.
માલિકી અને વિવાદ નિવારણ સ્પષ્ટ કરાશે:
સુરક્ષા ઉપરાંત, આ બિલ ડેવલપર્સ અને ઘર ખરીદનારાઓ વચ્ચેના લાંબા સમયથી ચાલતા વિવાદોને ઉકેલવાનો પ્રયાસ કરે છે. તે એપાર્ટમેન્ટ માલિકોને પ્રોજેક્ટની જમીન અને સામાન્ય વિસ્તારોના કાનૂની ટ્રાન્સફરને સ્પષ્ટ કરે છે, જે પ્રક્રિયા ઐતિહાસિક રીતે વિલંબિત રહી છે. ફરિયાદોના નિવારણ માટે, સરકારે બે-સ્તરીય વિવાદ નિવારણ પદ્ધતિનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે, જેમાં અપીલ સત્તાધિકારીઓને સિવિલ કોર્ટ જેવી સમાન શક્તિઓ આપવામાં આવશે.
આ કાયદો જમીનના અવિભાજિત હિસ્સા (UDS) ની ગણતરીમાં પારદર્શિતા લાવવાનું પણ લક્ષ્ય રાખે છે, જે વારંવાર કાનૂની ઘર્ષણનો મુદ્દો રહ્યો છે. વધુમાં, આ બિલ રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (RERA) સાથે અનેક જોગવાઈઓને સુસંગત બનાવે છે. ડેવલપર્સને 50% બુકિંગ થ્રેશોલ્ડ સુધી પહોંચ્યાના ત્રણ મહિનાની અંદર તમામ ફાળવણી ધારકોના મંડળોની ઔપચારિક નોંધણી અને રચનામાં મદદ કરવાની જરૂર પડશે.
રિડેવલપમેન્ટ અને વળતર માટે માળખું:
જૂની હાઉસિંગ સોસાયટીઓ માટે જ્યાં જમીનનું કન્વેયન્સ પૂર્ણ થયું નથી, ત્યાં બિલ 'ડીમ્ડ કન્વેયન્સ' નો ખ્યાલ રજૂ કરે છે. તે રિડેવલપમેન્ટ માટે પણ સ્પષ્ટ માર્ગ સ્થાપિત કરે છે, જેના માટે એપાર્ટમેન્ટ માલિકોના ઓછામાં ઓછા 75% ની સંમતિની જરૂર પડશે. જે માલિકો અસંમત હોઈ શકે તેમના અધિકારોનું રક્ષણ કરવા માટે, ડ્રાફ્ટમાં અસંમત માલિકોને તેમની મિલકતના પ્રવર્તમાન બજાર મૂલ્ય કરતાં ઓછામાં ઓછા બે ગણા વળતરની જોગવાઈ શામેલ છે.
હાલમાં સરકાર જાહેર પ્રતિસાદ આમંત્રિત કરી રહી હોવાથી, રોકાણકારો અને મિલકત માલિકો આ બિલના અંતિમ સંસ્કરણમાં ડેવલપર્સના હિતો સાથે રહેવાસીઓના અધિકારોનું સંતુલન કેવી રીતે થાય છે તેના પર નજર રાખી શકે છે. આ નિયમોનો અમલ, ખાસ કરીને સ્ટ્રક્ચરલ ઓડિટ અને રિડેવલપમેન્ટ સંમતિ થ્રેશોલ્ડ અંગે, આગામી મુખ્ય પરિબળ રહેશે, કારણ કે તે રાજ્યભરમાં ભાવિ જાળવણી ખર્ચ અને પ્રોજેક્ટની શક્યતાને પ્રભાવિત કરી શકે છે.