Whalesbook
ભારતનો ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ ક્ષેત્ર ઝડપથી એકીકૃત થઈ રહ્યો છે, જેમાં વૃદ્ધિ વધતી જતી ફક્ત 13 મુખ્ય ક્લસ્ટર્સમાં કેન્દ્રિત થઈ રહી છે. આ મુખ્ય લોજિસ્ટિક્સ અને મેન્યુફેક્ચરિંગ કોરિડોર રોકાણ અને પ્રવૃત્તિનો મોટો હિસ્સો મેળવી રહ્યા છે. મજબૂત ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વિકાસ અને ઉત્પાદનમાં વિસ્તરણ દ્વારા સંચાલિત આ તીવ્ર ફોકસ, આવા કેન્દ્રિત વૃદ્ધિ વ્યૂહરચનાની લાંબા ગાળાની સ્થિરતા પર પ્રશ્નો ઊભા કરે છે, ખાસ કરીને જેમ જેમ બજારની ગતિશીલતા વિકસિત થાય છે.
મુખ્ય ક્લસ્ટર્સ ગ્રેડ A પ્રવૃત્તિઓ પર પ્રભુત્વ ધરાવે છે
કોલિયર્સ ઈન્ડિયા (Colliers India) એ આ 13 ક્લસ્ટર્સને ઓળખ્યા છે જે દેશની ભવિષ્યની ગ્રેડ A ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ પ્રવૃત્તિઓનો 70% થી 80% હિસ્સો મેળવવાની ધારણા ધરાવે છે. આ હબ્સે 2021 થી અત્યાર સુધીમાં ક્ષેત્રની કુલ માંગ અને નવા પુરવઠાનો લગભગ 75% હિસ્સો મેળવી લીધો છે. 2026 ની શરૂઆત સુધીમાં, ગ્રેડ A સ્ટોક લગભગ 300 મિલિયન ચોરસ ફૂટ સુધી પહોંચવાની અપેક્ષા છે, જેમાં આ પસંદગીના વિસ્તારો કુલ ઇન્વેન્ટરીનો 72% હિસ્સો ધરાવશે. 2021 અને Q1 2026 વચ્ચે, આ કેન્દ્રિત ક્ષેત્રોમાં 128 મિલિયન ચોરસ ફૂટ માંગ અને 136.6 મિલિયન ચોરસ ફૂટ નવા પુરવઠા જોવા મળ્યા. ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અપગ્રેડ, નીતિગત સમર્થન અને વપરાશ કેન્દ્રોની નિકટતા દ્વારા સંચાલિત, ચેન્નઈ, દિલ્હી NCR, પુણે અને બેંગલુરુ જેવા શહેરો આ વલણમાં અગ્રેસર છે.
ક્ષેત્રની વૃદ્ધિને વેગ આપતા માંગના ડ્રાઇવરો
આ ક્ષેત્રની મજબૂત વૃદ્ધિ અનેક પરિબળો દ્વારા વેગ પામી રહી છે. 'મેક ઇન ઇન્ડિયા' (Make in India) અને પ્રોડક્શન-લિંક્ડ ઇન્સેન્ટિવ (PLI) જેવી સરકારી પહેલો દ્વારા પ્રોત્સાહન મળેલ ઉત્પાદનમાં વિસ્તરણ એ પ્રાથમિક ચાલક છે, જેમાં ઉત્પાદન કબજેદારો લીઝિંગ પ્રવૃત્તિનો નોંધપાત્ર હિસ્સો ધરાવે છે, જે વ્યવહારના 45% થી વધુ થાય છે. થર્ડ-પાર્ટી લોજિસ્ટિક્સ (3PL) પ્રદાતાઓ પણ નિર્ણાયક રહે છે, જે મુખ્ય બજારોમાં સતત લીઝિંગને પ્રોત્સાહન આપે છે. ઈ-કોમર્સ, કેટલીક પોસ્ટ-પેન્ડેમિક નોર્મલાઇઝેશનનો અનુભવ કરી રહ્યું હોવા છતાં, એક અર્થપૂર્ણ યોગદાનકર્તા બની રહ્યું છે, જેનો સ્પેસ ટેકઅપ તાજેતરના સમયગાળામાં નોંધપાત્ર રીતે વધ્યો છે. વેરહાઉસિંગ સ્ટોકમાં એકંદર વૃદ્ધિ, જે 2025 ના અંત સુધીમાં 400 મિલિયન ચોરસ ફૂટ થી વધુ ગ્રેડ A/A+ સુધી પહોંચવાની અપેક્ષા છે, તે આ વ્યાપક માંગને પ્રતિબિંબિત કરે છે. ભારતનો GDP મજબૂત વૃદ્ધિ કરશે તેવી આગાહી છે, જેમાં નાણાકીય વર્ષ 2025-26 માં ઉત્પાદન અને સેવા ક્ષેત્રો અનુક્રમે લગભગ 7% અને 9% વૃદ્ધિ પામવાની અપેક્ષા છે, જે સહાયક મેક્રોઇકોનોમિક પૃષ્ઠભૂમિ પૂરી પાડે છે.
રોકાણ અને રેન્ટલ આઉટલુક મજબૂત
ભારતના ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ ક્ષેત્રમાં રોકાણકારોનો વિશ્વાસ ઊંચો છે. 2024 માં આ સેગમેન્ટમાં સંસ્થાકીય રોકાણ વધ્યું, જેણે $2.5 બિલિયન આકર્ષ્યા અને કુલ રિયલ એસ્ટેટ ઇનફ્લોના 39% હિસ્સો મેળવ્યો, જે ઓફિસ સેગમેન્ટને પાછળ છોડી ગયો. મુખ્ય ક્લસ્ટર્સમાં રેન્ટલ વૃદ્ધિમાં છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં 15-35% નો વધારો જોવા મળ્યો છે, અને વાર્ષિક 5-10% ના વધારાની આગાહી છે. ગ્રેડ A વેરહાઉસિંગ, ઓક્યુપન્સી લેવલ અને રોકાણકારોની રુચિની દ્રષ્ટિએ ઓફિસ અને રિટેલ જેવા પરંપરાગત રિયલ એસ્ટેટ એસેટ ક્લાસ કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન કર્યું છે, જેમાં યીલ્ડ્સ 8% થી વધુ થવાની સંભાવના છે. કુલ ગ્રેડ A સ્ટોક 2029 સુધીમાં લગભગ 28% ના ચક્રવૃદ્ધિ વાર્ષિક વૃદ્ધિ દરે (CAGR) વધવાની અપેક્ષા છે, જે સતત વિકાસ અને રોકાણકારોના સમર્થનને દર્શાવે છે.
વૃદ્ધિના કેન્દ્રીકરણથી ઉભરતા જોખમો
જ્યારે પસંદગીના થોડા ક્લસ્ટર્સમાં માંગ અને પુરવઠાનું કેન્દ્રીકરણ કાર્યક્ષમતા લાવી શકે છે, ત્યારે તે નોંધપાત્ર જોખમો પણ ઊભા કરે છે. આ તીવ્ર ધ્યાન મુખ્ય કોરિડોરમાં અતિ-સ્પર્ધાને પ્રોત્સાહન આપવાનું જોખમ ધરાવે છે, જે સમય જતાં રેન્ટલ વૃદ્ધિ અને નફા માર્જિન પર દબાણ લાવી શકે છે.
ઉત્પાદનના સતત વિસ્તરણ અને ઈ-કોમર્સની પુનઃપ્રાપ્તિ જેવા ચોક્કસ માંગ ડ્રાઇવરો પર ક્ષેત્રની નિર્ભરતા અસ્થિરતા લાવે છે. આ મુખ્ય ક્ષેત્રોમાં મંદી ચુસ્તપણે પેક થયેલા ક્લસ્ટર મોડેલને તણાવ આપી શકે છે, જે મર્યાદિત બફર પ્રદાન કરે છે.
વૈશ્વિક સરખામણી દર્શાવે છે કે અમેરિકા કે ચીન જેવા વિકસિત અર્થતંત્રોની સરખામણીમાં પ્રતિ શહેરી નિવાસી ભારતની વેરહાઉસિંગ ક્ષમતા નોંધપાત્ર રીતે ઓછી છે. આ સૂચવે છે કે મુખ્ય ક્લસ્ટર્સમાં વર્તમાન મૂલ્યાંકન અને વૃદ્ધિની આગાહીઓ આક્રમક, સંભવિતપણે આશાવાદી, ભવિષ્યની માંગ દૃશ્યો પર આધારિત હોઈ શકે છે. વધુમાં, વૈશ્વિક સરેરાશ 8% ની સરખામણીમાં GDP ના 13-14% નું પ્રતિનિધિત્વ કરતા ભારતના ઊંચા લોજિસ્ટિક્સ ખર્ચ, અંતર્ગત માળખાકીય બિનકાર્યક્ષમતા દર્શાવે છે જેને માત્ર કેન્દ્રીકરણ સંપૂર્ણપણે હલ કરી શકશે નહીં. આ ઝડપી વૃદ્ધિ બજાર વિક્ષેપોનું જોખમ પણ ધરાવે છે કારણ કે વિખરાયેલા નાના ઓપરેટરોને એકીકરણનો સામનો કરવો પડી શકે છે.
ભવિષ્યની આગાહીઓ અને નીતિગત સમર્થન
ભારતના ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ ક્ષેત્ર માટેનો આઉટલુક હકારાત્મક રહેવાની ધારણા છે, જે મોટે ભાગે સતત સરકારી સમર્થન અને અનુકૂળ મેક્રોઇકોનોમિક વાતાવરણ દ્વારા સમર્થિત છે. PM ગતિ શક્તિ માસ્ટર પ્લાન, નેશનલ લોજિસ્ટિક્સ પોલિસી અને ફ્રેઇટ કોરિડોર તથા લોજિસ્ટિક્સ પાર્કમાં ચાલી રહેલા ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર રોકાણો જેવી પહેલો માંગને વધુ ઉત્પ્રેરિત કરવા માટે ડિઝાઇન કરવામાં આવી છે. વૈશ્વિક મેન્યુફેક્ચરિંગ હબ બનવાની રાષ્ટ્રની પ્રતિબદ્ધતા, વિકસતી વૈશ્વિક સપ્લાય ચેઇન વ્યૂહરચનાઓ સાથે મળીને, ભારતને ઔદ્યોગિક અને લોજિસ્ટિક્સ રોકાણો માટે આકર્ષક સ્થળ તરીકે સ્થાન આપે છે. જેમ જેમ ભારતનું અર્થતંત્ર નાણાકીય વર્ષ 2026 માં 6.5% થી વધુ વૃદ્ધિ પામશે તેવી આગાહી છે, જે ઉત્પાદન અને સેવાઓ દ્વારા સંચાલિત છે, આધુનિક, કાર્યક્ષમ વેરહાઉસિંગ સુવિધાઓની માંગ યથાવત રહેવાની અપેક્ષા છે, જે ક્ષેત્રના લાંબા ગાળાના વિસ્તરણને સમર્થન આપશે.