ભારતમાં હાઉસિંગ સંકટ: અધૂરા પ્રોજેક્ટ્સ અને ખરીદદારો પર દેવાનો બોજ

રિયલ એસ્ટેટમાં મોટો આંતરિક અસંતુલન

દેશના મોટા શહેરોમાં અધૂરા રહેલા રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ એ મૂડી ફાળવણી અને પ્રોજેક્ટ દેખરેખની વ્યવસ્થાકીય નિષ્ફળતા દર્શાવે છે. ભલે ઉપરછલ્લી વાતો ખરીદદારોની હતાશા પર કેન્દ્રિત હોય, પરંતુ ઊંડાણપૂર્વકની વાસ્તવિકતા લિક્વિડિટી (liquidity) ની અછતની છે. ડેવલપર્સ ઘણીવાર ચાલી રહેલા બાંધકામને ભંડોળ પૂરું પાડવા માટે નવા પ્રોજેક્ટના વેચાણ પર નિર્ભર રહે છે, જે એક અસ્થિર નિર્ભરતા ઊભી કરે છે. જ્યારે બજારની સ્થિતિ નબળી પડે છે અથવા ધિરાણની શરતો કડક બને છે, ત્યારે આખી સિસ્ટમ પડી ભાંગે છે. આના પરિણામે પ્રોજેક્ટ ઇન્સોલ્વન્સી (insolvency) નું જોખમ સીધું અંતિમ વપરાશકર્તાઓ પર આવે છે.

કરારની સુરક્ષાનો ભ્રમ

નિયમનકારી માળખાં રક્ષણનો દેખાવ પૂરો પાડવા માટે વિકસાવવામાં આવ્યા છે, તેમ છતાં અમલીકરણ પ્રક્રિયા ધીમી છે. ઉકેલ માટે રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (RERA) પર આધાર રાખવો એ તાત્કાલિક નાણાકીય ઉકેલ નથી, પરંતુ એક રક્ષણાત્મક પગલું છે. રિફંડ અથવા વિલંબ માટેના વ્યાજ માટેના કાનૂની આદેશ અને રોકડ પ્રવાહની અછતથી પીડાતા ડેવલપર પાસેથી મૂડીની વાસ્તવિક પુનઃપ્રાપ્તિ વચ્ચેનું અંતર નોંધપાત્ર છે. ભલે કાનૂની નિર્ણયો ખરીદદારની તરફેણમાં હોય, મૂળભૂત સમસ્યા પ્રોજેક્ટના ભંડોળની સમાપ્તિ છે, જેના કારણે ઇન્સોલ્વન્સી કાર્યવાહી દ્વારા વર્ષો સુધી વધુ મુકદ્દમા વિના ચુકાદાઓનો અમલ કરવો મુશ્કેલ બને છે.

નાણાકીય ધોવાણની છુપી અસર

મોટા અહેવાલોમાં આવતા વિલંબ ઉપરાંત, પરિવારો પર થતી ગૌણ નાણાકીય અસરને ઘણીવાર અવગણવામાં આવે છે. ઘર ખરીદદારો અસરકારક રીતે ડેવલપર્સની બિનકાર્યક્ષમતાઓને ચાલુ વ્યાજ ચૂકવણી દ્વારા ભંડોળ પૂરું પાડી રહ્યા છે. લોન કરારો બાંધકામની પ્રગતિથી સ્વતંત્ર રીતે રચાયેલા હોવાથી, ઉધાર લેનારાઓ એવી ચુકવણી યોજનાઓમાં બંધાયેલા રહે છે જે સંપત્તિના અસ્તિત્વમાં ન હોવાને ધ્યાનમાં લેતી નથી. આનાથી રોકાણના નેટ પ્રેઝન્ટ વેલ્યુ (net present value) માં ઘટાડો થાય છે. જ્યારે સેક્શન 24B હેઠળ કર લાભોના નુકસાન, અન્ય તરલ બજાર સાધનોમાં ઉપયોગમાં લઈ શકાય તેવી મૂડીની તક ખર્ચ સાથે ગણવામાં આવે છે, ત્યારે ખરીદનારને થતું વાસ્તવિક આર્થિક નુકસાન ભાડા અને વ્યાજના નામાંકિત ખર્ચ કરતાં નોંધપાત્ર રીતે વધી જાય છે.

નિષ્ણાતોનો બેર કેસ (Bear Case)

'સ્ટ્રાન્ડેડ' (stranded) તરીકે વર્ગીકૃત કરાયેલા પ્રોજેક્ટ્સ માટે પ્રમાણિત બહાર નીકળવાના માર્ગના અભાવને કારણે અસરગ્રસ્ત ઘર ખરીદદારો માટે ભવિષ્ય નકારાત્મક રહે છે. મધ્ય-આવક વિભાગમાં કાર્યરત મોટાભાગના ડેવલપર્સ પાસે વિલંબની કિંમત સહન કરવા માટે બેલેન્સ શીટની મજબૂતીનો અભાવ છે, જે આ જવાબદારી સંપૂર્ણપણે ગ્રાહકો પર નાખે છે. નિયમનકારી હસ્તક્ષેપો, ભલે સદ્ભાવનાપૂર્ણ હોય, ઘણીવાર 'ઝોમ્બી' (zombie) પ્રોજેક્ટ્સની વાસ્તવિકતા સાથે સંઘર્ષ કરે છે જ્યાં ડેવલપરે દેવું અને ઇક્વિટી બંને લાઇન સમાપ્ત કરી દીધી હોય. રોકાણકારોએ નોંધ લેવું જોઈએ કે ઊંચા ઇન્વેન્ટરી ઓવરહેંગ (inventory overhang) અને વધતા ડેટ-ટુ-ઇક્વિટી (debt-to-equity) રેશિયો ધરાવતી કંપનીઓ સતત આ ડિલિવરી નિષ્ફળતાઓ માટે સૌથી વધુ સંવેદનશીલ હોય છે, જે પ્રી-સેલ (presale) પ્રતિબદ્ધતાઓમાં અત્યંત સાવચેતીની જરૂરિયાત દર્શાવે છે.