ભારતની જમીનનો ખજાનો, પણ ઘર નથી! મકાનોની અછત વચ્ચે સરકારી જમીન શા માટે પડી છે પડી?

શહેરોમાં મકાનોની તીવ્ર અછત

ભારતીય શહેરો ગંભીર હાઉસિંગ કટોકટીનો સામનો કરી રહ્યા છે, જેમાં સસ્તા મકાનોની તીવ્ર અછત અને પ્રોપર્ટીના ભાવમાં અસહ્ય વધારો જોવા મળી રહ્યો છે. શહેરીકરણની વધતી ગતિ સાથે, ₹50 લાખથી ઓછા ભાવના મકાનોનો સપ્લાય 2018માં 52.4% થી ઘટીને 2025 સુધીમાં માત્ર 17% થઈ ગયો છે. આ ઘટ, જે અંદાજે 9.4 મિલિયન યુનિટ્સ જેટલી છે અને 2030 સુધીમાં 30 મિલિયન સુધી પહોંચવાનો અંદાજ છે, તે નીચલા અને મધ્યમ-આવક ધરાવતા પરિવારો પર ભારે અસર કરે છે.

જાહેર જમીનનો અપ્રયુક્ત ભંડાર

આ પરિસ્થિતિ વચ્ચે એક વિરોધાભાસ એ છે કે દેશમાં સરકારી સંસ્થાઓ જેવી કે ભારતીય રેલવે, સંરક્ષણ મંત્રાલય અને જાહેર ક્ષેત્રના ઉપક્રમો (PSUs) પાસે જમીનના વિશાળ ભંડાર છે, જે આ હાઉસિંગ કટોકટીનો ઉકેલ લાવી શકે છે. જોકે, નીતિગત વિલંબ અને જટિલ નિયમોને કારણે આ જમીનો મોટાભાગે અપ્રયુક્ત (untapped) પડી રહી છે.

જમીન માલિકીનો વ્યાપ અને ઉપયોગ

જાહેર ક્ષેત્રની સંસ્થાઓ પાસે નોંધપાત્ર જમીન પોર્ટફોલિયો છે. ભારતીય રેલવે, જે મોટી જમીન ધરાવે છે, તેની પાસે આશરે 4.90 લાખ હેક્ટર જમીન છે. જોકે, આમાંથી 1% કરતા ઓછી જમીનનો ઉપયોગ વ્યાપારી હેતુઓ માટે થાય છે, જેનાથી FY25 માં માત્ર ₹3,129 કરોડ ભાડામાંથી મળે છે. માર્ચ 2023 સુધીમાં 62,000 હેક્ટર જમીન ખાલી હોવાનું જણાયું હોવા છતાં, તેમાંથી માત્ર 0.14% વિકાસ માટે ફાળવવામાં આવી છે અને એક પણ પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયો નથી. સંરક્ષણ મંત્રાલય લગભગ 18 લાખ એકર જમીનની દેખરેખ રાખે છે, જેમાં 45,906 એકર વધારાની (surplus) જમીન છે, જેમાંથી માત્ર દિલ્હીમાં 800 એકર થી વધુ જમીન ઓળખવામાં આવી છે. PSU પાસે પણ નોંધપાત્ર નિષ્ક્રિય જમીન છે; તેલંગાણામાં, 12,500 એકર માંથી 4,000-5,000 એકર જમીનનો ઉપયોગ સેન્ટ્રલ PSU દ્વારા થયો નથી. આ શહેરી વિસ્તારોમાં સ્થિત જમીન અનામત (land reserves) હાઉસિંગ સપ્લાયને નોંધપાત્ર રીતે વધારી શકે છે અને જમીનના ભાવને સ્થિર કરી શકે છે.

મુદ્રીકરણમાં વિલંબના કારણો

જાહેર જમીનના ઉપયોગમાં વિલંબના મુખ્ય કારણો જૂની નીતિઓ અને અમલદારશાહીની જટિલતાઓ છે. ભૂતકાળના જમીન સુધારાઓ, જેમ કે અર્બન લેન્ડ સીલિંગ એક્ટ, મિલકતોને કાનૂની વિવાદોમાં ફસાવીને અને ખાનગી ક્ષેત્રની સંડોવણીને મર્યાદિત કરીને જમીનની અછત સર્જી. જ્યારે PMAY જેવી સરકારી યોજનાઓ સસ્તા આવાસને પ્રોત્સાહન આપે છે, ત્યારે સપ્લાય-સાઇડ (supply-side) ની સમસ્યાઓ યથાવત છે. કોમ્પ્ટ્રોલર એન્ડ ઓડિટર જનરલ (CAG) એ ભારતીય રેલવેની તેની જમીનનું અસરકારક રીતે મુદ્રીકરણ કરવામાં નિષ્ફળતા માટે વારંવાર ટીકા કરી છે, જેમાં ફાળવેલ પ્લોટ પર ઓછો વિકાસ અને અતિક્રમણ (encroachment) જેવી સમસ્યાઓનો ઉલ્લેખ છે. આ કાર્ય માટે જવાબદાર રેલ લેન્ડ ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (RLDA) ઉપલબ્ધ જમીનના નાના હિસ્સાનો જ વિકાસ કરી શકી છે. દરમિયાન, વિકાસકર્તાઓ વધુ નફાકારક લક્ઝરી પ્રોજેક્ટ્સ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે, કારણ કે 2026ના પ્રથમ ક્વાર્ટરમાં સસ્તા આવાસના વેચાણમાં 23% નો ઘટાડો થયો છે, જે વધતા ઇનપુટ ખર્ચ અને ઓછી કિંમતના વિકલ્પોના ઘટતા સપ્લાયને કારણે છે.

વિલંબના જોખમો

આ જાહેર જમીન સંપત્તિઓના ઉપયોગમાં વિલંબ થવાથી નોંધપાત્ર જોખમો રહેલા છે. આ નિષ્ક્રિયતા આર્થિક તકોનો મોટો ખર્ચ દર્શાવે છે, જે વૃદ્ધિ અને વિકાસને અવરોધે છે. જેમ જેમ જમીનના ભાવ વધે છે, તેમ તેમ આ અનામતનો ઉપયોગ કરવો વધુ મોંઘો બને છે. જમીનના ટાઇટલ (land titles), અતિક્રમણ અને વિવિધ એજન્સીઓ વચ્ચે સંકલનનો અભાવ વિલંબ અને સંભવિત દુરુપયોગ માટે અનુકૂળ વાતાવરણ બનાવે છે. ખાનગી વિકાસકર્તાઓનું લક્ઝરી સેગમેન્ટ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવું સામાજિક અસમાનતાને વધારે છે. વધુમાં, વિવિધ સરકારી સંસ્થાઓમાં જાહેર જમીન હોલ્ડિંગ્સના એકીકૃત, ડિજિટાઇઝ્ડ રેકોર્ડનો અભાવ વ્યૂહાત્મક આયોજનને મુશ્કેલ બનાવે છે. સ્પષ્ટ, સરળ નીતિઓ વિના, આ સંપત્તિઓને અનલોક કરવાના પ્રયાસો બિનકાર્યક્ષમતાના જોખમમાં મૂકાય છે અને મુખ્ય હાઉસિંગ ડેફિસિટને હલ કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે.

ઉકેલ: જમીનનો ઉપયોગ કેવી રીતે કરવો?

ભારતની શહેરી હાઉસિંગ કટોકટીને પહોંચી વળવા માટે, તેની વિશાળ જાહેર જમીનનો ઉપયોગ કરવા માટે નવા અભિગમની જરૂર છે. આ માટે તમામ જાહેર જમીનનું કદ, સ્થાન, કાનૂની સ્થિતિ અને વર્તમાન ઉપયોગનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે સરકાર દ્વારા સંચાલિત ઓડિટ (audit) કરવું જરૂરી છે. વિકાસકર્તાઓનો ખર્ચ ઘટાડવા અને પ્રોજેક્ટની સદ્ધરતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે સસ્તા આવાસની જરૂરિયાતોને સમાવતી સ્પષ્ટ, સ્પર્ધાત્મક લીઝિંગ નીતિઓ (leasing policies) લાગુ કરવી આવશ્યક છે. ઝડપી મંજૂરીઓ (approvals) અને ઊંચા ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) જેવા નિયમનકારી પ્રોત્સાહનો વિકાસને વેગ આપી શકે છે. જ્યારે સ્થિર મેક્રો-ઇકોનોમિક પરિબળો, જેમ કે 5.25% નો રેપો રેટ (repo rate), રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને થોડી સ્થિરતા પ્રદાન કરે છે, તે મૂળભૂત સપ્લાય-સાઇડ સમસ્યાઓને હલ કરતા નથી. નિષ્ણાતો હાઉસિંગ માંગ અને ઉપલબ્ધતા વચ્ચેના અંતરને દૂર કરવા માટે સપ્લાય-સાઇડ સુધારા (supply-side reforms) અને નીતિગત ફેરફારોની જરૂરિયાત પર ભાર મૂકે છે. અપ્રયુક્ત જાહેર જમીનને વ્યવસ્થિત રીતે મૂલ્યાંકન અને હાઉસિંગ માટે મુક્ત કરીને, ભારત તેની મકાનોની અછતને પહોંચી વળવામાં, ટકાઉ શહેરી વિકાસને વેગ આપવામાં અને જાહેર સંપત્તિઓ સમુદાયને લાભ આપે તે સુનિશ્ચિત કરવામાં મદદ કરી શકે છે.