Whalesbook
ભારતનો રેસિડેન્શિયલ માર્કેટ તેના સંતૃપ્ત ટિયર-I મેટ્રોપોલિસમાંથી વિકસતા ટિયર-II અને ટિયર-III શહેરો તરફ સ્પષ્ટપણે ઝૂકી રહ્યો છે.
મેટ્રો શહેરોમાં પોષણક્ષમતાનો અભાવ
આ સ્થળાંતરનું મૂળભૂત કારણ પોષણક્ષમતા (affordability) ની મર્યાદાઓ છે, જેના કારણે મોટા શહેરી કેન્દ્રોમાં ઘરો વસ્તીના નોંધપાત્ર વર્ગ માટે પહોંચની બહાર થઈ ગયા છે. 2022 અને 2024 વચ્ચે ટિયર-I કોરિડોરમાં પ્રાઇસ ગ્રોથ સ્પષ્ટપણે આવક વૃદ્ધિ કરતાં વધી ગયો છે, જેના કારણે આ બજારોમાં સરેરાશ હાઉસિંગ પ્રાઇસ ₹11,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ સુધી પહોંચી ગઈ છે.
નાના શહેરોમાં વધતી માંગ
તેનાથી વિપરીત, ટિયર-II અને ટિયર-III શહેરો વધુ ટકાઉ વૃદ્ધિ દર્શાવી રહ્યા છે. આ બજારો નીચા એન્ટ્રી ટિકિટ સાઈઝ અને તંદુરસ્ત પ્રાઇસ-ટુ-ઇન્કમ અલાઈનમેન્ટ પ્રદાન કરે છે, જે ઘર માલિકીને વ્યાપક વસ્તી વિષયક માટે સુલભ બનાવે છે. સ્માર્ટ સિટીઝ મિશન અને અમૃત (AMRUT) જેવી સરકારી પહેલ નવા હાઈવે, એક્સપ્રેસવે અને ડિજિટલ નેટવર્ક સહિત ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને સક્રિયપણે વધારી રહી છે, જેનાથી કનેક્ટિવિટી અને આર્થિક વ્યવહારિકતામાં સુધારો થઈ રહ્યો છે. વધુમાં, નોન-મેટ્રો પ્રદેશો ઔપચારિક નોકરીની તકો ઊભી કરવાના કેન્દ્રો બની રહ્યા છે, જેમાં ટિયર-III શહેરો આ વલણમાં અગ્રણી છે, જે 40% રોજગારી પૂરી પાડે છે, ત્યારબાદ ટિયર-II શહેરો 29% પર આવે છે. IT, મેન્યુફેક્ચરિંગ અને લોજિસ્ટિક્સ જેવા ક્ષેત્રો દ્વારા સંચાલિત આ રોજગારી વિકેન્દ્રીકરણ, આ ઉભરતા હબમાં અંતિમ-વપરાશકર્તા દ્વારા સંચાલિત માંગ ઊભી કરી રહ્યું છે. અનુમાનો સૂચવે છે કે 2026 સુધીમાં, ટિયર-II શહેરો વધુ સારી પોષણક્ષમતા અને ઝડપી એબ્સોર્પ્શન રેટ ઓફર કરીને મોટી ભૂમિકા ભજવશે. સેક્ટર માટે બેન્ચમાર્ક એવો નિફ્ટી રિયાલ્ટી ઇન્ડેક્સ (Nifty Realty Index) 13 માર્ચ, 2026 સુધીમાં આ માળખાકીય ફેરફારો વચ્ચે બ્રોડર માર્કેટ સેન્ટિમેન્ટને પ્રતિબિંબિત કરતો આશરે 709.80 પર ટ્રેડ કરી રહ્યો છે.
ડેવલપર્સ અને વેલ્યુએશન
DLF, લોઢા ડેવલપર્સ અને ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝ જેવી મુખ્ય પ્રોપર્ટી કંપનીઓના પ્રાઇસ-ટુ-અર્નિંગ (P/E) રેશિયો અલગ-અલગ છે: DLF 30.3x, લોઢા 25.9x અને ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝ 27.3x (માર્ચ 2024 ડેટા) પર છે. સમગ્ર BSE રિયાલ્ટી ઇન્ડેક્સનો P/E 34.7 છે, જે સૂચવે છે કે સેક્ટરને સસ્તું હોવાને બદલે ભવિષ્યની વૃદ્ધિ માટે વેલ્યુ આપવામાં આવી રહી છે. 2026 થી 2028 સુધી મોટા શહેરોમાં ઝડપી ભાવ વૃદ્ધિને બદલે નોકરીઓ, પોષણક્ષમતા અને પ્રદેશોમાં વૈવિધ્યકરણ પર આધારિત વૃદ્ધિ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવામાં આવી રહ્યું છે. ડેવલપર્સ ટિયર-II અને ટિયર-III શહેરો પર વધુ ધ્યાન આપી રહ્યા છે કારણ કે જમીન સસ્તી છે અને સ્થાનિક માંગ મજબૂત છે. આ ત્યાં નવા પ્રોજેક્ટ્સને વધુ સધ્ધર બનાવે છે. FY26 માટે ભારતનો અંદાજિત GDP ગ્રોથ 7.5% આ સંક્રમણ માટે સહાયક મેક્રો એન્વાયર્નમેન્ટ પ્રદાન કરે છે.
સંભવિત જોખમો
નાના શહેરો માટેના સકારાત્મક દૃષ્ટિકોણ છતાં, જોખમો યથાવત છે. આ વિકસતા વિસ્તારોમાં ઝડપી ભાવ વધારો આખરે તેમને ટિયર-I શહેરોની જેમ પોસાય તેમ ન બનાવી શકે. મધ્ય પૂર્વમાં સંઘર્ષ જેવી વૈશ્વિક ઘટનાઓ ફુગાવાને વેગ આપી શકે છે. આનાથી ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI) વ્યાજ દરો ઊંચા રાખી શકે છે અથવા અપેક્ષિત ઘટાડામાં વિલંબ કરી શકે છે, જે મધ્યમ અને નિમ્ન-આવક ખરીદદારો માટે પોષણક્ષમતાને નુકસાન પહોંચાડશે, ખાસ કરીને કારણ કે આ સેગમેન્ટમાં 2025 માં ભાવ સ્થિરીકરણ જોવા મળ્યું હતું. જો વધતા કાચા માલના ખર્ચને પસાર કરી શકાતો નથી તો ડેવલપર્સ માર્જિન દબાણનો સામનો કરી શકે છે. 2024 માં કેટલીક ટિયર-II શહેરોમાં સટ્ટાકીય ખરીદીએ પણ ભાવ વધાર્યા હતા, જે સંભવિત જોખમ ઊભું કરે છે. આ વિકાસશીલ વિસ્તારોમાં ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં વિલંબ અથવા નબળી યોજના પણ વૃદ્ધિને ધીમી પાડી શકે છે. બજાર ફેરફાર વધુ પસંદગીયુક્ત પણ હોઈ શકે છે, જેમાં ખરીદદારો ઝડપી ભાવ વૃદ્ધિ કરતાં લાંબા ગાળાની નાણાકીય સુરક્ષાને પ્રાધાન્ય આપશે.
એનાલિસ્ટ્સ સતત વૃદ્ધિની અપેક્ષા રાખે છે
એનાલિસ્ટ્સ અપેક્ષા રાખે છે કે ટિયર-II અને ટિયર-III શહેરો 2026 અને તે પછી પણ વૃદ્ધિ કરશે, જે સતત નોકરી સર્જન અને સરકારી સમર્થન દ્વારા સંચાલિત થશે. કુશમેન એન્ડ વેકફિલ્ડ (Cushman & Wakefield) 2026 માં સમગ્ર ભારતમાં ઘરના ભાવમાં મધ્યમ વધારાની આગાહી કરે છે, જેમાં મધ્યમ-સેગમેન્ટ ખરીદદારો અપેક્ષિત વ્યાજ દરમાં ઘટાડાને કારણે ખાસ રસ દાખવશે. PM ગતિ શક્તિ પ્રોગ્રામ જેવી સરકારી ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર યોજનાઓ પણ આ પ્રદેશોમાં મિલકત મૂલ્યો અને પ્રવૃત્તિને વેગ આપશે. જ્યારે મેટ્રો વિસ્તારોમાં વૃદ્ધિ ધીમી પડી શકે છે, નાના શહેરો તરફનું સ્થળાંતર એકંદર બજારની ગતિ જાળવી રાખશે, જોકે ખરીદદારો વધુ પસંદગીયુક્ત અને મૂલ્ય-કેન્દ્રિત રહેવાની શક્યતા છે.