ભારતના ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સ: દેખાવ પર ભાર, આર્થિક લાભ પર ઓછું ધ્યાન!

ભારત ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સના ક્ષેત્રમાં સારી પ્રગતિ કરી રહ્યું છે, પરંતુ એક મોટો અંતર યથાવત છે. હાલમાં, મોટાભાગના મૂલ્યાંકનો માત્ર ડિઝાઇન ધોરણો અને પ્રમાણિત ફ્લોર એરિયા પર કેન્દ્રિત છે. આ અભિગમ વાસ્તવિક ઓપરેશનલ પરફોર્મન્સ અને આ ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સ દ્વારા આપવામાં આવતા વ્યાપક આર્થિક લાભોને ઘણીવાર ચૂકી જાય છે. આ અવગણના ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સના સાચા આર્થિક મૂલ્યને ઓછો આંકે છે, ખાસ કરીને એવી અર્થવ્યવસ્થામાં જ્યાં કાર્યબળ (workforce) એક મુખ્ય સંપત્તિ છે.

ભારતની હાલની મૂલ્યાંકન પ્રણાલી મોટે ભાગે ડિઝાઇન સમયે ચોક્કસ નિયમોનું પાલન કરવા પર આધારિત છે. આ પદ્ધતિ સતત ઊર્જા કાર્યક્ષમતા, વધુ સારી ઇન્ડોર હવાની ગુણવત્તા, અથવા સુધારેલી ઓક્યુપન્ટ પ્રોડક્ટિવિટીથી થતા નોંધપાત્ર આર્થિક લાભોની ખાતરી આપતી નથી. યુકે અને યુએસ જેવા આંતરરાષ્ટ્રીય ઉદાહરણો પોસ્ટ-ઓક્યુપન્સી ઇવેલ્યુએશન્સ (POEs) નું મૂલ્ય દર્શાવે છે – એટલે કે ઇમારતોમાં લોકો રહેવા લાગે તે પછી કરવામાં આવતા અભ્યાસ. આ POEs ઓપરેશનલ પરફોર્મન્સને ટ્રેક કરે છે અને દર્શાવે છે કે ગ્રીન ઓફિસોમાં સુધારેલું વેન્ટિલેશન, કુદરતી પ્રકાશ અને આરામ ઓક્યુપન્ટ પ્રોડક્ટિવિટીમાં 3% થી 8% સુધીનો વધારો કરી શકે છે અને માંદગીના દિવસો ઘટાડી શકે છે. ભારતમાં, જ્યાં સ્ટાફ ખર્ચ (staff costs) લગભગ 80% થી 90% ઓપરેટિંગ ખર્ચનો હિસ્સો ધરાવે છે, ત્યાં વધુ સારા બિલ્ડિંગ વાતાવરણથી ઉત્પાદકતામાં થયેલો નાનો વધારો પણ મોટા આર્થિક લાભ તરફ દોરી શકે છે. માત્ર સર્ટિફિકેશન પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાને બદલે, સાબિત થયેલા વાસ્તવિક-વિશ્વના પરફોર્મન્સ પર ધ્યાન આપવાથી આ સંભવિતતા છુપાઈ જાય છે અને લાંબા ગાળાની ઓપરેશનલ ગુણવત્તા માટેની પ્રેરણા ઘટે છે, જેનાથી નીતિ નિર્માતાઓ માટે ગ્રીન બિલ્ડિંગ પ્રયાસોની રાષ્ટ્રીય અસરને સમજવી મુશ્કેલ બને છે.

વૈશ્વિક સ્તરે, રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ પર્યાવરણીય, સામાજિક અને શાસન (ESG) સિદ્ધાંતો દ્વારા સંચાલિત એક મોટા પરિવર્તનમાંથી પસાર થઈ રહ્યું છે. રોકાણકારો સતત ESG ધોરણોને પૂર્ણ કરતી મિલકતોમાં પૈસા લગાવી રહ્યા છે, અને જે બિલ્ડિંગ્સ આ ધોરણોનું પાલન કરતી નથી તેને વધુ જોખમી ગણવામાં આવે છે. ભારતમાં, ગ્રીન-સર્ટિફાઇડ કોમર્શિયલ બિલ્ડિંગ્સ પહેલેથી જ પરંપરાગત બિલ્ડિંગ્સ કરતાં ઊંચા ભાડા (rents) આકર્ષે છે અને ઓછી ખાલી જગ્યા (vacancy rates) ધરાવે છે, જે સ્પષ્ટ બજાર વલણ દર્શાવે છે. અભ્યાસો સૂચવે છે કે ભારતમાં ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સ ઊર્જા અને પાણીની કાર્યક્ષમતા દ્વારા ઓપરેશનલ ખર્ચમાં 20% થી 30% સુધી બચાવી શકે છે. તેઓ 7% થી 10% વધુ ભાડું અને સંભવિતપણે વધુ સંપત્તિ મૂલ્ય (asset values) પણ મેળવી શકે છે. SEBI BRSR રિપોર્ટિંગ નિયમો ભારતીય રિયલ એસ્ટેટને વધુ સ્પષ્ટ ટકાઉ લક્ષ્યો તરફ ધકેલી રહ્યા છે. જોકે, પ્રમાણિત ઓપરેશનલ ડેટાને બદલે ડિઝાઇન સર્ટિફિકેશન પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાથી અપેક્ષિત લાભો અને બિલ્ડિંગ્સ ખરેખર શું પહોંચાડે છે તેની વચ્ચે અંતર ઊભું થાય છે. યુકેની જાહેર ઇમારતોમાં નિયમિત POEs જેવી આંતરરાષ્ટ્રીય પદ્ધતિઓ, સંચાલનમાં વાસ્તવિક પરફોર્મન્સને સમાવિષ્ટ કરે છે અને ઊર્જા વપરાશ, ઓક્યુપન્ટ સંતોષ અને ઉત્પાદકતા પર પ્રતિસાદ પૂરો પાડે છે. યુએસનો અનુભવ પણ દર્શાવે છે કે સંચાલન પ્રક્રિયાઓમાં સતત દેખરેખ અને તપાસથી ઊર્જા વપરાશ ઓછો થાય છે અને ઓક્યુપન્ટ્સ વધુ ખુશ રહે છે.

બિલ્ડિંગ્સમાં લોકોનો વસવાટ થયા પછી ફરજિયાત, ચકાસાયેલ પરફોર્મન્સ ડેટા વિના માત્ર ડિઝાઇન સર્ટિફિકેશન પર આધાર રાખવો એ ભારતના ગ્રીન બિલ્ડિંગ ક્ષેત્રને જોખમમાં મૂકે છે. આ સિસ્ટમ, જોકે વ્યાપક છે, 'ગ્રીનવોશિંગ' માટે ખુલ્લી છે – એટલે કે બિલ્ડિંગ્સ ધોરણોને પૂર્ણ કરી શકે છે પરંતુ કાયમી કાર્યક્ષમતા અથવા ઓક્યુપન્ટ લાભો પ્રદાન કરતી નથી. સ્પષ્ટતાના આ અભાવને કારણે વેલ્યુએશન રિસ્ક ઊભું થાય છે, જેનાથી રોકાણકારો અને નીતિ નિર્માતાઓ માટે ખરેખર ઉચ્ચ-પ્રદર્શન ધરાવતી મિલકતોને માત્ર જરૂરિયાતો પૂરી કરતી મિલકતોથી અલગ પાડવાનું મુશ્કેલ બને છે. જ્યારે અન્ય દેશોમાં POEs સંપત્તિ વ્યવસ્થાપનમાં વધુ સંકલિત છે અને નિયમોમાં સામેલ છે, ત્યારે ભારતીય સિસ્ટમમાં ઓપરેશનલ ડેટા માટે સુસંગત જરૂરિયાતોનો અભાવ છે. આ ડેટા ગેપ જવાબદારી ઘટાડે છે અને અસરકારક નીતિગત ફેરફારોને અવરોધે છે. વધુમાં, ચકાસાયેલ પરફોર્મન્સ ડેટાના અભાવે રોકાણકારો સાવચેત થઈ શકે છે, જે ગ્રીન ફાઇનાન્સિંગ વિકલ્પોના આકર્ષણ અને ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સના એકંદર બજાર મૂલ્યને અસર કરી શકે છે. આ પુરાવા વિના, 'ગ્રીન' દાવાઓ વાસ્તવિક બિનકાર્યક્ષમતાઓને છુપાવી શકે છે, જેનાથી બિલ્ડિંગ્સ સમય જતાં ઓછી મૂલ્યવાન બની શકે છે કારણ કે બજાર વધુ ને વધુ સાબિત થયેલા પરફોર્મન્સની માંગ કરે છે.

ભારત ગ્રીન બિલ્ડિંગ્સનું મૂલ્યાંકન કેવી રીતે કરે છે તેમાં સુધારો કરવા માટે, નીતિઓએ મોટી વ્યાપારી અને જાહેર ઇમારતો માટે ફરજિયાત પરફોર્મન્સ ડિસ્ક્લોઝરની જરૂરિયાત પર ભાર મૂકવો જોઈએ. ઊર્જા વપરાશ, પાણીનો ઉપયોગ અને મુખ્ય ઇન્ડોર પર્યાવરણની વિગતો પર વાર્ષિક અહેવાલો, સાથે જાહેર સરખામણીઓ, તથ્ય-આધારિત નીતિગત ફેરફારોને મંજૂરી આપશે. ગ્રીન સર્ટિફિકેશનમાં પોસ્ટ-ઓક્યુપન્સી તપાસનો સમાવેશ થવો જોઈએ, અને પ્રારંભિક રેટિંગ્સ ફક્ત સાબિત થયેલા ઓપરેશનલ પરફોર્મન્સ પછી જ પુષ્ટિ થવી જોઈએ. આધુનિક મીટરિંગ અને ડિજિટલ મોનિટરિંગ સિસ્ટમ્સ સસ્તું બની રહી છે અને આ પરિવર્તન માટે આવશ્યક છે. નાણાકીય નિયમો અને ગ્રીન ફાઇનાન્સ સિસ્ટમ્સને ચકાસાયેલ પરફોર્મન્સ ધરાવતી ઇમારતોને સ્વીકારવા અને પુરસ્કાર આપવા માટે અનુકૂલિત થવાની જરૂર છે, કદાચ સાબિત કાર્યક્ષમતા માટે ઓછી-વ્યાજ લોન દ્વારા, માત્ર ડિઝાઇન કમ્પ્લાયન્સથી આગળ વધીને. જેમ જેમ ભારતની અર્થવ્યવસ્થા વિસ્તરી રહી છે, તેના લોકો દ્વારા સંચાલિત, ઇમારતોને માત્ર ઊર્જા વપરાશકર્તાઓ તરીકે નહીં પરંતુ મહત્વપૂર્ણ ઉત્પાદકતા સાધનો તરીકે જોવી જોઈએ, જે રાષ્ટ્રીય પ્રગતિ માટે તેમની સંપૂર્ણ સંભાવનાને સાકાર કરે છે.