Whalesbook
નાઈટ ફ્રેન્ક ઈન્ડિયાના તાજેતરના અહેવાલમાં, 'Think India Think Retail – Value Capture: Unlocking Potential', ભારતના રિટેલ લેન્ડસ્કેપમાં વધતી ચિંતા પર પ્રકાશ પાડવામાં આવ્યો છે: 'ઘોસ્ટ શોપિંગ સેન્ટર્સ' નો ફેલાવો. આ રિટેલ પ્રોપર્ટીઝ ઊંચા ખાલી જગ્યા દર (high vacancy rates) અને ગ્રાહકોમાં ઘટતી સુસંગતતા સાથે સંઘર્ષ કરી રહી છે.
આ અહેવાલ, ત્રણ વર્ષથી વધુ સમયથી કાર્યરત અને તેમની કુલ લીઝ કરી શકાય તેવી જગ્યાના (leasable space) 40% થી વધુ ખાલી જગ્યા ધરાવતી રિટેલ પ્રોપર્ટીઝને 'ઘોસ્ટ મોલ્સ' તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરે છે. સર્વેક્ષણ કરાયેલા 32 મુખ્ય શહેરોમાં, 365 શોપિંગ સેન્ટરોમાંથી 74 આ શ્રેણીમાં આવે છે, જે 15.5 મિલિયન ચોરસ ફૂટ ખાલી જગ્યાનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે.
ઘોસ્ટ મોલ્સ: એક વધતી ચિંતા
- આ કેન્દ્રો ઊંચી ખાલી જગ્યાઓ, નબળા ટેનન્ટ ક્યુરેશન (tenant curation), જૂનું ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને ગ્રાહકોમાં સુસંગતતામાં સામાન્ય ઘટાડો ધરાવે છે.
- આ તારણો સૂચવે છે કે ભારતના લગભગ પાંચમા ભાગના કાર્યરત શોપિંગ સેન્ટરો હવે 'ઘોસ્ટ એસેટ્સ' (ghost assets) બની ગયા છે, જે ક્ષેત્રના એકંદર સ્વાસ્થ્ય માટે એક પડકાર છે.
મુખ્ય આંકડા અને ડેટા
- કુલ સર્વેક્ષણ કરાયેલા શોપિંગ સેન્ટરો: 32 શહેરોમાં 365.
- ઓળખાયેલા 'ઘોસ્ટ મોલ્સ': 74.
- ઘોસ્ટ મોલ્સમાં કુલ ખાલી જગ્યા: 15.5 મિલિયન ચોરસ ફૂટ.
- રેટ્રોફિટિંગ (retrofitting) માટે ઓળખાયેલા કેન્દ્રો: 15.
- રેટ્રોફિટ કરેલા કેન્દ્રોમાંથી સંભવિત વાર્ષિક ભાડા આવક: ₹357 કરોડ.
પુનરુજ્જીવનનો માર્ગ
- આ અહેવાલ, ઓછું પ્રદર્શન કરતા એસેટ્સમાં (underperforming assets) નોંધપાત્ર તક દર્શાવે છે.
- 15 કેન્દ્રો, જે કુલ 4.8 મિલિયન ચોરસ ફૂટ વિસ્તારને આવરી લે છે, તેમને રેટ્રોફિટિંગ માટે ઉમેદવારો તરીકે ઓળખવામાં આવ્યા છે.
- સફળ રેટ્રોફિટિંગ આ જગ્યાઓને પુનર્જીવિત કરી શકે છે એટલું જ નહીં, પરંતુ અંદાજે ₹357 કરોડની વાર્ષિક ભાડા આવક પણ મેળવી શકે છે.
- જૂની રિટેલ પ્રોપર્ટીઝની સુષુપ્ત ક્ષમતાને અનલોક કરવા માટે 'અડેપ્ટિવ રિયુઝ' (adaptive reuse) વ્યૂહરચનાઓને પણ એક માર્ગ તરીકે રજૂ કરવામાં આવી છે.
બજાર દૃષ્ટિકોણ
- Knight Frank India ના ચેરમેન અને મેનેજિંગ ડિરેક્ટર, શિશિર બૈજલે, નોંધ્યું કે ભારતનું રિટેલ ક્ષેત્ર મજબૂત વપરાશ (consumption) દ્વારા સમર્થિત વૃદ્ધિના એક નિર્ણાયક તબક્કામાં પ્રવેશી રહ્યું છે.
- ઉચ્ચ-ગુણવત્તાવાળા, સંગઠિત રિટેલ ફોર્મેટ્સ (organized retail formats) તરફ સ્પષ્ટ બદલાવ છે, જે ગ્રેડ A મોલ્સમાં માત્ર 5.7% ખાલી જગ્યા દર દ્વારા પુરાવા મળે છે.
- ઘણા ટાયર 2 શહેરો પણ મજબૂત 'એબ્સોર્પ્શન ટ્રેન્ડ્સ' (absorption trends) દર્શાવી રહ્યા છે, જે ક્ષેત્ર-વ્યાપી સ્થિતિસ્થાપકતા અને વિસ્તરણની સંભાવના દર્શાવે છે.
- બૈજલે ભારપૂર્વક જણાવ્યું કે, પુનઃવિકાસ (redevelopment) અથવા 'અડેપ્ટિવ રિયુઝ' દ્વારા જૂના કેન્દ્રોને પુનર્જીવિત કરવું એ ભારતના રિટેલ પરિવર્તનના ભવિષ્યને આકાર આપવામાં નિર્ણાયક રહેશે, કારણ કે ગ્રાહકોની માંગ વિકસિત થઈ રહી છે અને બ્રાન્ડ્સ તેમની હાજરી વિસ્તૃત કરી રહી છે.
અસર
- રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ: ઓછું પ્રદર્શન કરતા એસેટ્સને પુનઃવિકાસિત કરવા અથવા પુનઃઉપયોગ (repurpose) કરવાનો દબાણ અનુભવે છે, જે મૂલ્ય નિર્માણ માટે પડકારો અને તકો બંને રજૂ કરે છે.
- રિટેલ બ્રાન્ડ્સ: પુનર્જીવિત કેન્દ્રોમાં તકો શોધી શકે છે અથવા નવા ફોર્મેટ્સમાંથી સ્પર્ધાનો સામનો કરી શકે છે.
- રોકાણકારો: રિટેલ રિયલ એસ્ટેટ પોર્ટફોલિયોના સ્વાસ્થ્યનું મૂલ્યાંકન કરવાની અને પુનઃવિકાસ પ્રોજેક્ટ્સ અથવા સારી કામગીરી કરતા મોલ્સમાં સંભવિત રોકાણોને ઓળખવાની જરૂર છે.
- શહેરી આયોજન: આ મોટી જગ્યાઓનો પુનઃઉપયોગ શહેરના ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને સ્થાનિક આર્થિક વિકાસ પર અસર કરી શકે છે.
મુશ્કેલ શબ્દોની સમજૂતી
- ઘોસ્ટ શોપિંગ સેન્ટર્સ (Ghost shopping centres): ત્રણ વર્ષથી વધુ સમયથી 40% થી વધુ ખાલી જગ્યા ધરાવતા કાર્યરત શોપિંગ સેન્ટરો.
- ખાલી જગ્યા દર (Vacancy rate): પ્રોપર્ટીમાં ખાલી જગ્યાની ટકાવારી.
- લીઝ કરી શકાય તેવી જગ્યા (Leasable space): પ્રોપર્ટીની અંદર કુલ વિસ્તાર જે ભાડા અથવા લીઝ માટે ઉપલબ્ધ છે.
- રેટ્રોફિટિંગ (Retrofitting): જૂની ઇમારતોની કામગીરી, સલામતી અથવા કાર્યક્ષમતા સુધારવા માટે તેમાં નવી ટેકનોલોજી અથવા સુવિધાઓ ઉમેરવાની પ્રક્રિયા.
- અડેપ્ટિવ રિયુઝ (Adaptive reuse): જૂની ઇમારતને તોડી પાડવાને બદલે તેને નવા ઉપયોગ માટે પુનઃઉપયોગ કરવાની પ્રક્રિયા.
- ટેનન્ટ ક્યુરેશન (Tenant curation): રિટેલ પ્રોપર્ટીમાં ઇચ્છનીય ટેનન્ટ મિશ્રણ બનાવવા માટે વ્યવસાયો અને બ્રાન્ડ્સની વ્યૂહાત્મક પસંદગી.
- એબ્સોર્પ્શન ટ્રેન્ડ્સ (Absorption trends): ચોક્કસ બજારમાં, ચોક્કસ સમયગાળામાં કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટની જગ્યા કેટલી ઝડપથી લીઝ અથવા વેચાય છે તેનો દર.