છેલ્લા બે વર્ષમાં ભારતીય Real Estate Investment Trusts (REITs) એ Nifty 50 કરતા વધુ રિટર્ન આપ્યું છે. વધતી જતી ભાડાની આવક અને ઉચ્ચ ઓક્યુપન્સીને કારણે આ શક્ય બન્યું છે, પરંતુ હવે વધતા સરકારી Bond Yields એ આ એસેટ ક્લાસ સામે નવા પડકારો ઊભા કર્યા છે.
Real Estate Investment Trusts (REITs) હવે એવા રોકાણકારો માટે પસંદગીનું સાધન બની ગયા છે જેઓ ઇક્વિટી જેવું વળતર અને ભાડાની આવકની સ્થિરતા ઈચ્છે છે. છેલ્લા 2 વર્ષમાં, આ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ વ્હિકલ્સે Nifty 50 ઇન્ડેક્સને ટોટલ રિટર્નમાં પાછળ છોડી દીધો છે. આ શાનદાર દેખાવ પાછળ ઓફિસ સ્પેસની ઊંચી માંગ અને ભાડામાં સતત થતો વધારો જવાબદાર છે.
ઓપરેશનલ ગ્રોથ અને સ્થિરતા
ભારતના 6 લિસ્ટેડ REITs - Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust, Nexus Select Trust, Knowledge Realty Trust, અને Bagmane Prime Office REIT ની મૂળ તાકાત તેમનું કેશ ફ્લો જનરેશન છે. નાણાકીય વર્ષ 2027 ની શરૂઆતમાં, આ ઓફિસ REITs માં સરેરાશ ઓક્યુપન્સી 92% સુધી પહોંચી ગઈ છે, જે 2024 માં 84% હતી. આ ઓક્યુપન્સીમાં ઉછાળો અને કોન્ટ્રાક્ટ મુજબ ભાડામાં વધારાને કારણે ગત નાણાકીય વર્ષમાં રોકાણકારોને ₹8,900 કરોડથી વધુનું વિતરણ કરવામાં આવ્યું હતું.
SEBI ના નિયમ મુજબ, REITs એ તેમની ચોખ્ખી રોકડ આવકના ઓછામાં ઓછા 90% હિસ્સો રોકાણકારોને વહેંચવો પડે છે. વધુમાં, Nifty REITs & InvITs ઇન્ડેક્સની વોલેટિલિટી 8.9% રહી છે, જે Nifty 50 ના 13.8% કરતા ઘણી ઓછી છે.
વ્યાજ દરનું નવું સંકટ
વધતા વ્યાજ દરોને કારણે હવે REITs માટે પરિસ્થિતિ જટિલ બની રહી છે. હાલમાં, 10-year સરકારી બોન્ડ યીલ્ડ 7.30% થી 7.40% ની રેન્જમાં ટ્રેડ કરી રહ્યું છે. જ્યારે બોન્ડ યીલ્ડ વધે છે, ત્યારે સરકારી બોન્ડ અને REITs તરફથી મળતા વળતર વચ્ચેનો તફાવત ઘટી જાય છે.
આ ઘટાડો REITs ના યુનિટ ભાવ પર દબાણ લાવી શકે છે. જો Reserve Bank of India વ્યાજ દરો અંગે કડક વલણ જાળવી રાખે, તો REITs ના ભાવમાં વધારાની મર્યાદા આવી શકે છે. રોકાણકારોએ હવે લીઝ રિન્યુઅલ શેડ્યૂલ અને REIT ડિવિડન્ડ યીલ્ડ તથા સરકારી બોન્ડ રેટ વચ્ચેના તફાવત (spread) પર ખાસ ધ્યાન રાખવું જરૂરી છે.