Whalesbook
ભારતમાં હવે મોલ્સ ગ્રોસરી સ્ટોર્સ માટે ઓછી જગ્યા ફાળવી રહ્યા છે. ક્વિક કોમર્સ (Quick Commerce) ના કારણે લોકોની ખરીદીની રીતમાં બદલાવ આવતા, મોલ્સ પ્રીમિયમ રિટેલ અને મનોરંજન પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે. Nexus Select Trust જેવા મોટા મોલ ઓપરેટરો પણ હવે પોતાની જગ્યાનો પુનઃઉપયોગ કરીને વધુ રેન્ટલ યીલ્ડ (Rental Yield) મેળવવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યા છે.
શું થયું?
ભારતના મોલ ઓપરેટરો તેમની જગ્યાના વ્યવસ્થાપનમાં મોટો ફેરફાર લાવી રહ્યા છે. મોટા સ્ટોર્સ, ખાસ કરીને હાઇપરમાર્કેટ - જે કરિયાણા અને ડિપાર્ટમેન્ટલ સ્ટોર્સ છે અને સામાન્ય રીતે મોલનો મોટો ભાગ રોકે છે - તેમનું કદ ઘટાડવામાં આવી રહ્યું છે. ડેવલપર્સ હવે આ પરંપરાગત હાઇપરમાર્કેટ માટે ફાળવવામાં આવતી જગ્યાને સક્રિયપણે ઘટાડી રહ્યા છે અને તેના બદલે વધુ વિશિષ્ટ, પ્રીમિયમ રિટેલ સ્ટોર્સ અથવા મનોરંજન ઝોન બનાવી રહ્યા છે.
આ ટ્રેન્ડ Nexus Select Trust જેવા મોટા મોલ ઓપરેટરોમાં સ્પષ્ટપણે જોવા મળે છે, જેમણે તેમની પ્રોપર્ટીઝમાં હાઇપરમાર્કેટનો વિસ્તાર ઘટાડવાની જાહેરાત કરી છે. આ ફેરફાર રિટેલર્સની મુશ્કેલીઓને કારણે નથી, પરંતુ રોજિંદી જરૂરિયાતોની ખરીદી કરવાની રીત મૂળભૂત રીતે બદલાઈ ગઈ છે.
રોકાણકારો માટે આ શા માટે મહત્વનું છે?
રિટેલ અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના રોકાણકારો માટે, આ ફેરફાર 'રેન્ટલ યીલ્ડ' માટેની સ્પર્ધા દર્શાવે છે - એટલે કે મોલ પ્રતિ ચોરસ ફૂટ કેટલી આવક મેળવે છે. હાઇપરમાર્કેટ પરંપરાગત રીતે 'એન્કર ટેનન્ટ્સ' (Anchor Tenants) રહ્યા છે, જેનો અર્થ છે કે તેઓ મોટા, વિશ્વસનીય છે અને સતત ગ્રાહકોને આકર્ષે છે. જોકે, તેઓ સામાન્ય રીતે નાના, વિશિષ્ટ અથવા લક્ઝરી ફેશન બુટિકની સરખામણીમાં પ્રતિ ચોરસ ફૂટ ઓછું ભાડું ચૂકવે છે.
Blinkit, Zepto અને Swiggy Instamart જેવા ક્વિક કોમર્સ પ્લેટફોર્મના ઉદય સાથે, ગ્રાહકો વીકએન્ડમાં મોટા સ્ટોરની મુલાકાત લેવાને બદલે 10-મિનિટની ડિલિવરીની સુવિધા પસંદ કરી રહ્યા છે. પરિણામે, 'સાપ્તાહિક કરિયાણાની ખરીદી' ઓછી વાર થઈ રહી છે. મોલ માલિકો માટે, જો હાઇપરમાર્કેટ હવે ગ્રાહકોની એટલી મુલાકાતોને આકર્ષિત ન કરે, તો તે જગ્યાને નાના, વધુ આવક આપતા યુનિટ્સમાં વહેંચવી અથવા તેને હાઈ-ટ્રાફિક મનોરંજન કેન્દ્રો માટે ઉપયોગ કરવો વધુ ફાયદાકારક બની શકે છે.
FMCG માં બદલાવ
રિયલ એસ્ટેટમાં આ માળખાકીય ફેરફાર ગ્રાહક વસ્તુઓ (FMCG) બજારમાં બદલાતી ટેવોનું સીધું પ્રતિબિંબ છે. Britannia, Hindustan Unilever (HUL) અને Dabur જેવી મોટી કંપનીઓ તેમના ઈ-કોમર્સ બિઝનેસનો નોંધપાત્ર હિસ્સો ક્વિક કોમર્સ ચેનલો પર જતો જોઈ રહી છે.
જ્યારે FMCG કંપનીઓ અહેવાલ આપે છે કે તેમના વેચાણનો નોંધપાત્ર ટકાવારી તાત્કાલિક ડિલિવરીથી આવે છે, ત્યારે તે પુષ્ટિ કરે છે કે કરિયાણાની માંગ અદૃશ્ય થઈ નથી; તે ફક્ત ઓનલાઈન ખસેડાઈ છે. આ ભૌતિક હાઇપરમાર્કેટ માટે એક પડકારજનક વાતાવરણ બનાવે છે જે મોટા વોલ્યુમ, બલ્ક-ખરીદી કરતા ગ્રાહકો પર આધાર રાખે છે. રિટેલર્સ હવે એક અનોખો 'અનુભવ' પ્રદાન કરવા માટે દબાણમાં છે જે ડિલિવરી એપ્લિકેશન દ્વારા નકલ કરી શકાતો નથી, જેમ કે ક્યુરેટેડ ઈમ્પોર્ટેડ ગુડ્સ, ફ્રેશ ગોર્મેટ સેક્શન અથવા ઇન્ટરેક્ટિવ ડિસ્પ્લે, જેથી ગ્રાહકોને મુલાકાત લેવાનું વાસ્તવિક કારણ મળે.
રોકાણકારો આને કેવી રીતે જોઈ શકે?
મોલ ડેવલપર્સ અથવા રિટેલ સ્ટોક્સ પર નજર રાખતા રોકાણકારોએ ધ્યાનમાં લેવું જોઈએ કે આ નફાકારકતાને સુરક્ષિત કરવાની એક રીત છે. જો કોઈ મોલ ઓછી-ભાડાવાળા હાઇપરમાર્કેટને ઉચ્ચ-ભાડાવાળા ફેશન બ્રાન્ડ્સ અથવા લોકપ્રિય ફૂડ અને બેવરેજ આઉટલેટ્સ સાથે સફળતાપૂર્વક બદલી શકે, તો તે પ્રોપર્ટી માટે એકંદર આવકમાં સુધારો થઈ શકે છે.
જોકે, આ વ્યૂહરચનામાં જોખમો છે. હાઇપરમાર્કેટ 'એન્કર' ટેનન્ટ્સ તરીકે ડિઝાઇન કરવામાં આવ્યા છે જે મોલમાં ઓછામાં ઓછું ટ્રાફિક સુનિશ્ચિત કરે છે. જો આ સ્ટોર્સમાં નોંધપાત્ર ઘટાડો કરવામાં આવે અથવા એવા વિભાગો દ્વારા બદલવામાં આવે જે ઘણા મુલાકાતીઓને આકર્ષિત ન કરે, તો મોલમાં અન્ય નાના દુકાનો ઓછા ગ્રાહક ટ્રાફિકથી પીડાઈ શકે છે. આ ફેરફારની સફળતા સંપૂર્ણપણે તેના પર નિર્ભર રહેશે કે નવા મનોરંજન અને અનુભવ ઝોન અઠવાડિયાના દિવસો અને વીકએન્ડમાં ખરેખર ભીડ ખેંચી શકે છે કે કેમ.
રોકાણકારોએ શું ટ્રેક કરવું જોઈએ?
આગળ જતાં, રિટેલ રિયલ એસ્ટેટમાં શેરધારકો માટે મુખ્ય દેખરેખ રાખવા જેવી બાબતોમાં આ મોલ્સની ઓક્યુપન્સી લેવલ (Occupancy Levels) અને 'ટ્રેડિંગ ડેન્સિટી' (Trading Density) નો સમાવેશ થાય છે, જે પ્રતિ ચોરસ ફૂટ વેચાણ માપે છે. રોકાણકારોએ જોવું જોઈએ કે શું મોલ્સ ખાલી થયેલી જગ્યાને પ્રીમિયમ ભાડૂતોને વધુ દરે સફળતાપૂર્વક ભાડે આપી શકે છે. વધુમાં, એ જોવું અગત્યનું રહેશે કે ઘટાડેલી હાઇપરમાર્કેટ જગ્યા મોલના એકંદર આકર્ષણને જાળવી રાખે છે કે સુધારે છે કે કેમ. ઓછા ગ્રાહક ટ્રાફિક અથવા ખાલી થયેલી જગ્યા ભરવામાં મુશ્કેલીના કોઈપણ સંકેતો મોલ ઓપરેટરની આવક પર દબાણનો સંકેત આપી શકે છે.