Whalesbook
વેલ્યુએશનમાં અસમાનતાનો માર
હવે વિકાસ પ્રક્રિયામાં ઘણા જમીન માલિકો અપેક્ષા રાખતા હતા તેના કરતાં ઘણા વહેલા નાણાકીય બોજ આવી પડશે. ટેક્સેબલ ઇવેન્ટને વ્યક્તિગત યુનિટના વાસ્તવિક વેચાણને બદલે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા સર્ટિફિકેટના ઇશ્યૂ સાથે જોડીને, નિયમનકારોએ અસરકારક રીતે આવકની 'રચનાત્મક પ્રાપ્તિ' (constructive realization) કરાવી છે. આ એક પડકારજનક પરિસ્થિતિ ઊભી કરે છે જ્યાં જમીન માલિકો ફાળવેલી જગ્યાના સ્ટેમ્પ ડ્યુટી મૂલ્યના આધારે કેપિટલ ગેઇન્સ માટે જવાબદાર ઠરે છે, ભલે તે જગ્યા હાલમાં વેચી શકાય તેવી હોય કે કબજા હેઠળ હોય. આ ફેરફાર લાંબા ગાળાની હોલ્ડિંગ વ્યૂહરચનાઓથી તાત્કાલિક રોકડ પ્રવાહ આયોજન તરફ મજબૂર કરે છે, કારણ કે ટેક્સ બિલ બરાબર તે સમયે આવે છે જ્યારે ડેવલપર દ્વારા ચૂકવવામાં આવતું મેન્ટેનન્સ અથવા વચગાળાના ભાડાની ચુકવણી બંધ થાય છે.
12.5 ટકા ટેક્સેશનનો પ્રભાવ
વર્તમાન નાણાકીય માર્ગદર્શિકા હેઠળ, લાંબા ગાળાની અસ્કયામતો માટે ઇન્ડેક્સેશન (indexation) દૂર કરવું, જે હવે 12.5 ટકા ફ્લેટ દરે કરાય છે, તે જૂની સિસ્ટમથી તદ્દન વિપરીત છે. દાયકાઓથી મિલકત ધરાવતા જમીન માલિકો માટે, મૂળ સંપાદન ખર્ચને ઇન્ડેક્સ કરવાની અક્ષમતા અસરકારક કર બોજમાં નોંધપાત્ર વધારો કરે છે. માર્કેટ એનાલિસ્ટ નોંધે છે કે આ ફેરફાર ખાસ કરીને મુંબઈ અથવા બેંગલુરુ જેવા ઊંચા મૂલ્યાંકન ધરાવતા વિસ્તારોમાં જમીન માલિકોને નુકસાન પહોંચાડે છે, જ્યાં મૂળ ખર્ચ આધાર અને વર્તમાન સ્ટેમ્પ ડ્યુટી મૂલ્ય વચ્ચેનું અંતર અતિ વિશાળ છે. ડેવલપર્સને સોદાબાજીની શક્તિમાં ફેરફાર જોવા મળી શકે છે; જમીન માલિકો હવે આ તાત્કાલિક કર જવાબદારીઓને પહોંચી વળવા માટે ઊંચા અપફ્રન્ટ રોકડ ઘટકની માંગ કરી શકે છે, જે સંભવતઃ વિકાસ માર્જિનને સંકુચિત કરી શકે છે જે પહેલેથી જ વધતા મજૂર અને કાચા માલના ખર્ચના દબાણ હેઠળ છે.
માળખાકીય જોખમો અને લિક્વિડિટી ગેપ
રોકાણકારો અને મિલકત માલિકોએ સેક્શન 54EC અને 54F ના exemption પર અત્યંત સાવધાની રાખવી જોઈએ. આ જોગવાઈઓ સંપૂર્ણ સુરક્ષા નથી પરંતુ કડક શરતી છે. પૂર્ણતા સર્ટિફિકેટ જારી કર્યા પછી નિર્ધારિત છ મહિનાની અંદર ફરીથી રોકાણ કરવામાં નિષ્ફળતા અણધાર્યા ટેક્સની માંગ તરફ દોરી શકે છે જે માલિકની તાત્કાલિક રોકડ અનામત કરતાં વધી શકે છે. વધુમાં, ખર્ચ આધાર નક્કી કરવા માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી મૂલ્યને બદલે બાંધકામ ખર્ચનો ઉપયોગ કરવાની પ્રથા કર મૂલ્યાંકન દરમિયાન વિવાદનો વારંવાર મુદ્દો રહે છે. આ આધારની ખોટી ગણતરી કરનારા માલિકો માત્ર તાત્કાલિક કર બોજ જ નહીં, પરંતુ ટેક્સ અધિકારીઓ સાથે લાંબા સમય સુધી ચાલતા કાનૂની કાર્યવાહીનું જોખમ પણ ધરાવે છે, જે નવા બાંધકામ યુનિટના ટાઇટલને સ્થિર કરી શકે છે અને તેમના વેચાણને અટકાવી શકે છે.
ભાવિ દૃશ્ય અને સેક્ટર ગતિશીલતા
જમીન માલિકો અને ડેવલપર્સ દ્વારા ટેક્સ-પ્રેરિત લિક્વિડિટી માંગને પહોંચી વળવા માટે કરારોને ફરીથી ગોઠવવામાં આવતા નવા જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ સાઇનિંગ પર ઠંડક અસરની અપેક્ષા રાખો. મોટા, સંસ્થાકીય ડેવલપર્સને અહીં ફાયદો થઈ શકે છે, કારણ કે તેઓ જમીન માલિકોને આ ટેક્સ હિટનું સંચાલન કરવામાં મદદ કરવા માટે એસ્ક્રો એકાઉન્ટ્સ (escrow accounts) ની રચના કરી શકે છે અથવા નાણાકીય સહાય પૂરી પાડી શકે છે. તેનાથી વિપરીત, નાના, ઓછી મૂડીવાળા ડેવલપર્સ મુખ્ય જમીનના પાર્સલ સુરક્ષિત કરવામાં સંઘર્ષ કરી શકે છે, કારણ કે જમીન માલિકો ભવિષ્યની આવકની માત્ર વાયદા કરતાં કરવેરાને સંતોષવા માટે તાત્કાલિક રોકડ પ્રવાહિતા પ્રદાન કરતી ડીલ સ્ટ્રક્ચર્સને વધુ પ્રાધાન્ય આપશે. મૂળ જમીન માલિકો રોકડ પ્રવાહિતા પાછી મેળવવા માટે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયા પછી તરત જ તેમના ફાળવેલા યુનિટ વેચવાનો પ્રયાસ કરતા હોવાથી, આ યુનિટ્સનું સેકન્ડરી માર્કેટ વધેલા ઇન્વેન્ટરી ટર્નઓવરનો અનુભવ કરશે.