Whalesbook
ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ, જે કોવિડ પછીના સમયગાળામાં ખૂબ તેજીમાં હતું, તે હવે મુશ્કેલ પરિસ્થિતિઓનો સામનો કરી રહ્યું છે. આર્થિક દબાણ અને વધતી જતી કિંમતોના કારણે ઝડપી ભાવ વૃદ્ધિ અને સેલ્સની કહાણીને પડકાર મળી રહ્યો છે. ભલે પ્રીમિયમ અને લક્ઝરી હોમ્સમાં થોડી માંગ યથાવત છે, પરંતુ આંતરિક આર્થિક ફેરફારો અને વધતા ઓપરેટિંગ ખર્ચ ડેવલપર્સ અને ખરીદદારોના બજેટ માટે આગામી નાણાકીય વર્ષમાં પરીક્ષણ બની શકે છે.
પ્રીમિયમ અને લક્ઝરી રિયલ એસ્ટેટ સેગ્મેન્ટે છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં નોંધપાત્ર ભાવ વૃદ્ધિ શોષી લીધી છે. 2025 માં, આ હાઈ-વેલ્યૂ પ્રોપર્ટીઝે કુલ વેચાણમાં લગભગ 27% હિસ્સો મેળવ્યો, જે મિડ-રેન્જ હોમ્સ કરતાં પ્રથમ વખત વધી ગયો અને વેચાણમાં 30% થી વધુનો વાર્ષિક વધારો દર્શાવ્યો. જોકે, આ સેગમેન્ટ પણ વધતા વ્યાજ દરો અને અફોર્ડેબિલિટીના મુદ્દાઓથી અછૂતો નથી. દેશવ્યાપી સરેરાશ પ્રાઈસ-ટુ-ઇન્કમ રેશિયો 2020 માં 6.6 થી વધીને 2024 માં 7.5 થયો છે. ડેવલપર્સે પ્રાઈસિંગ અને માર્જિનને સુરક્ષિત રાખવા માટે આ અપસ્કેલ વિસ્તારો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું છે, પરંતુ તેના કારણે એફોર્ડેબલ હાઉસિંગનો હિસ્સો પાંચ વર્ષમાં કુલ હોમ સેલ્સના 40% થી ઘટીને 15% થઈ ગયો છે.
વૈશ્વિક ભૌગોલિક-રાજકીય તણાવ બાંધકામ ખર્ચમાં વધુ વધારો કરી રહ્યો છે. ઉદ્યોગના અંદાજો મુજબ, સ્ટીલ, એલ્યુમિનિયમ, કોપરના ઊંચા ભાવ અને વધેલા લોજિસ્ટિક્સ ખર્ચને કારણે એકંદર બાંધકામ ખર્ચમાં સંભવિત 3-5% નો વધારો થઈ શકે છે. જોકે 2025 માં સિમેન્ટ અને સ્ટીલના ખર્ચમાં થોડો ઘટાડો જોવા મળ્યો હતો, પરંતુ બેઝ મેટલના ભાવમાં થયેલા ઉછાળા અને મજૂરી ખર્ચમાં સતત વધારો ( 5-6% ) ડેવલપર્સના નફાને squeezing કરી રહ્યો છે. જે પ્રોજેક્ટ્સ પહેલેથી જ વેચાઈ ગયા છે, તેમના માટે વધેલો ઇનપુટ કોસ્ટ સીધો નફાકારકતા ઘટાડે છે. આ દબાણ ખાસ કરીને મધ્યમથી નાના ડેવલપર્સને અસર કરે છે, જેના કારણે પ્રોજેક્ટમાં ત્રણથી છ મહિનાનો વિલંબ થઈ શકે છે. DLF જેવા મોટા ડેવલપર્સે ઝીરો ગ્રોસ ડેટ (zero gross debt) જાળવી રાખ્યો છે, પરંતુ વધતો ખર્ચ હજુ પણ ચિંતાનો વિષય છે. Oberoi Realty 2-3% ખર્ચ વધારાનો અંદાજ લગાવે છે, જે હાલમાં મેનેજેબલ છે, પરંતુ આ સમગ્ર ઉદ્યોગ પર દબાણનો સંકેત આપે છે.
ભારતની અર્થવ્યવસ્થા મજબૂત વૃદ્ધિના માર્ગ પરથી નીકળીને મુશ્કેલ વાતાવરણમાં નેવિગેટ કરી રહી છે. 2026-27 માટે જીડીપી વૃદ્ધિનો અંદાજ FY26 થી ધીમી ગતિ દર્શાવતા 6.0% થી 6.9% ની વચ્ચે છે. વૈશ્વિક સંઘર્ષો અને સંભવિત અલ નીનોને કારણે ઊર્જા અને ખાદ્યપદાર્થોના ભાવમાં વધારાને કારણે 2026-27 માટે ફુગાવાનો અંદાજ 4.0-4.7% ની આસપાસ અથવા તેનાથી ઉપર રહેવાની ધારણા છે. પરિણામે, 2026 માં વ્યાજ દરમાં ઘટાડાની આશાઓ ઓછી થઈ ગઈ છે. રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયાએ તેનો રેપો રેટ 5.25% પર સ્થિર રાખ્યો છે, જે લાંબા સમય સુધી સ્થિરતાનો સંકેત આપે છે, અને કેટલાક વિશ્લેષકો સંભવિત વધારાની પણ આગાહી કરી રહ્યા છે. આ ઉચ્ચ વ્યાજ દરનું વાતાવરણ, AI અને ઓટોમેશનની IT સેક્ટર પર અસર સાથે મળીને, ખાસ કરીને બેંગલુરુ અને હૈદરાબાદ જેવા IT-કેન્દ્રિત હાઉસિંગ માર્કેટમાં માંગને નબળી પાડી રહ્યું છે.
નિફ્ટી રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સ (Nifty Realty index) પણ આ ચિંતાઓને પ્રતિબિંબિત કરે છે, જે વર્ષની શરૂઆતથી 15% ઘટ્યો છે, જે નિફ્ટી 50 (Nifty 50) ના 10% ઘટાડા કરતાં પણ ખરાબ છે. FY27 માટે એનાલિસ્ટના અનુમાનો ધીમી વૃદ્ધિનો સમયગાળો દર્શાવે છે. ઇન્ડિયા રેટિંગ્સ (India Ratings) ભૂતકાળના ઊંચા પ્રદર્શન અને અફોર્ડેબિલિટીના મુદ્દાઓને કારણે વેચાણમાં માત્ર 5-7% નો વાર્ષિક વૃદ્ધિ દર (મૂલ્યમાં) રહેવાની અપેક્ષા રાખે છે. જેફરીઝ (Jefferies) આગાહી કરે છે કે FY26 માં 21% ની સરખામણીમાં FY27 માં પ્રી-સેલ્સ ગ્રોથ તીવ્રપણે ઘટીને 6% થઈ જશે, જે મોંઘી ઘરની સેલ્સમાં વિલંબ અને વધતા વ્યાજ દરોનું કારણ છે. ક્રિસિલ રેટિંગ્સ (Crisil Ratings) FY27 માં સેલ્સ વેલ્યૂ ગ્રોથ 4-6% રહેવાની અને પ્રાઈસ ગ્રોથ 3-5% સુધી ધીમી પડી જવાની આગાહી કરે છે.
પ્રીમિયમ સેગમેન્ટની આકર્ષકતા હોવા છતાં, અફોર્ડેબિલિટી વધુ વકરી રહી છે. સરેરાશ પ્રાઈસ-ટુ-ઇન્કમ રેશિયો પહોળો થયો છે, અને ખરીદદારો માટે EMI-ટુ-ઇન્કમ રેશિયોમાં નોંધપાત્ર વધારો થયો છે, ખાસ કરીને મોટા શહેરોમાં. જ્યારે કેટલાક અનુમાનો 2026-2028 સુધીમાં આવક વૃદ્ધિ પ્રોપર્ટી ગેઇન્સ કરતાં આગળ નીકળી જતાં સ્થિરતાની અપેક્ષા રાખે છે, ત્યારે વર્તમાન માંગ નાજુક છે. માર્કેટમાં ખરીદદારોના નિર્ણયો ધીમા પડી રહ્યા છે, વાટાઘાટો વધુ મુશ્કેલ બની રહી છે અને સેલ્સ એજન્ટ પર વધુ નિર્ભરતા જોવા મળી રહી છે. આ ઉપરાંત, બાંધકામ ખર્ચમાં અંદાજિત 3-5% નો વધારો ડેવલપર્સની પ્રાઈસિંગ ક્ષમતા અને માર્જિનને સીધી અસર કરે છે. આ સેક્ટર માટે, ખાસ કરીને નાણાકીય સ્થિરતા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરતા ટોચના બિલ્ડરો માટે, 'રીસેટ ફેઝ' (reset phase) શરૂ કરી શકે છે. શેરબજારમાં ઉતાર-ચઢાવને કારણે સાવચેત રોકાણકારોની માંગ પર માર્કેટની નિર્ભરતા વધારાનું જોખમ ઉમેરે છે.