Whalesbook
કમર્શિયલ ઓફિસ માર્કેટ નવા રેકોર્ડ સ્થાપ્યા
૨૦૨૬ના પ્રથમ ક્વાર્ટરમાં ભારતના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં બે ખૂબ જ અલગ ચિત્રો જોવા મળ્યા. કમર્શિયલ ઓફિસ સ્પેસમાં રેકોર્ડ બ્રેક લીઝિંગ અને ભાડામાં નોંધપાત્ર વધારો થયો, જે એક મજબૂત પ્રદર્શન દર્શાવે છે. બીજી તરફ, રેસિડેન્શિયલ (રહેણાંક) માર્કેટમાં વેચાણ ઘટ્યું, જોકે ખરીદદારો ₹૧ કરોડ થી ઉપરની પ્રોપર્ટીઝને વધુ પસંદ કરતા જોવા મળ્યા. આ વિરોધાભાસ ત્યારે સામે આવ્યો છે જ્યારે અર્થતંત્ર વિકાસ કરી રહ્યું છે અને વ્યાજ દરો ઘટી રહ્યા છે, છતાં શેરબજારે નકારાત્મક પ્રતિક્રિયા આપી છે. આ દર્શાવે છે કે જમીની સ્તરે જે થઈ રહ્યું છે અને રોકાણકારો આ કંપનીઓને કેવી રીતે મૂલવી રહ્યા છે, તેની વચ્ચે મોટો તફાવત છે.
૨૦૨૬ના Q1માં ઓફિસ પ્રોપર્ટી માર્કેટ સૌથી વધુ વ્યસ્ત ક્વાર્ટર રહ્યું. ટોચના આઠ શહેરોમાં ૨૯.૯ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ જગ્યાનું લીઝિંગ થયું, જે ગત વર્ષના સર્વોચ્ચ સ્તર કરતાં ૬% વધારે છે. આ વૃદ્ધિ વ્યાપક હતી, ફક્ત બેંગલુરુમાં જ નહીં. મુંબઈ મેટ્રોપોલિટન રિજન (MMR) અને હૈદરાબાદે તેમના અત્યાર સુધીના શ્રેષ્ઠ ક્વાર્ટર નોંધાવ્યા, ૨૦૨૫ના કુલ વોલ્યુમ કરતાં અડધાથી વધુ જગ્યા લીઝ પર આપી. ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) મુખ્ય ચાલકબળ બન્યા, જેમણે ૧૪.૪ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ જગ્યા લીઝ કરી. ભાડામાં પણ નોંધપાત્ર વધારો જોવા મળ્યો, જે વર્ષ-દર-વર્ષ (YoY) ૨% થી ૧૫% સુધી રહ્યો, જેમાં NCR અને કોલકાતામાં ૧૫% નો વધારો જોવા મળ્યો. NCR અને બેંગલુરુ બંનેએ પ્રથમ વખત ₹૧૦૦ પ્રતિ સ્ક્વેર ફૂટ ની સરેરાશ ભાડાને વટાવ્યું. કુલ ઓફિસ લીઝિંગ, જેને ગ્રોસ એબ્સોર્પ્શન (gross absorption) તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે, તે ૨૦૨૫ના Q1માં ૧૮.૯ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ સુધી પહોંચ્યું, જે YoY ૧૦% નો વધારો દર્શાવે છે. ૧૦૦,૦૦૦ સ્ક્વેર ફૂટ થી મોટા ડીલ્સ કુલ લીઝિંગના ૪૭% હિસ્સો ધરાવે છે. રોકાણકારોએ પણ મજબૂત રસ દાખવ્યો, ૨૦૨૫માં ઓફિસ પ્રોપર્ટીઝમાં $૨.૪ બિલિયનનું રોકાણ કર્યું.
રેસિડેન્શિયલ વેચાણમાં ઘટાડો, માંગ અપમાર્કેટ તરફ
જોકે, રેસિડેન્શિયલ માર્કેટને પડકારોનો સામનો કરવો પડ્યો. ૨૦૨૬ના Q1માં ટોચના આઠ શહેરોમાં વેચાણ ૪% YoY ઘટીને ૮૪,૮૨૭ યુનિટ્સ થયું. મુંબઈ (૭% ઘટાડો), NCR (૧૧% ઘટાડો) અને પુણે (૧૧% ઘટાડો) જેવા મુખ્ય વિસ્તારોમાં નોંધપાત્ર ઘટાડો જોવા મળ્યો. ડેટા સ્પષ્ટપણે વધુ-ભાવવાળા ઘરો તરફ બદલાતી માંગ દર્શાવે છે: ₹૧ કરોડ થી ઉપરની પ્રોપર્ટીઝનું વેચાણ ૧૧% YoY વધ્યું. ₹૧-૨ કરોડ નો સેગમેન્ટ હવે કુલ વેચાણનો ૨૯% હિસ્સો ધરાવે છે. મોંઘા ઘર ખરીદવાનો આ ટ્રેન્ડ પહેલા પણ જોવા મળ્યો હતો, જ્યાં ₹૧ કરોડ કે તેથી વધુ કિંમતના ઘરો ૨૦૨૫ના H1માં ૬૨% વેચાણ ધરાવતા હતા, જે અગાઉના વર્ષના ૫૧% થી વધારો દર્શાવે છે. દરમિયાન, ₹૧ કરોડ થી ઓછી કિંમતના ઘરોનું વેચાણ ઘટ્યું, જેમાં ₹૫૦ લાખ થી ઓછી કિંમતના યુનિટ્સ ૨૩% અને ₹૫૦ લાખ થી ₹૧ કરોડ વચ્ચેના યુનિટ્સ ૧૨% ઘટ્યા.
ઘરની વધતી ઇન્વેન્ટરી અને ડેવલપર્સ પર દબાણ
આ વિભાજિત બજાર એવા સમયે થઈ રહ્યું છે જ્યારે ન વેચાયેલા યુનિટ્સ (unsold inventory) ની સંખ્યા વધી રહી છે. "ક્વાર્ટર ટુ સેલ" (QTS) નો આંકડો ગત વર્ષના ૫.૯ ક્વાર્ટર થી વધીને ૨૦૨૬ના Q1માં ૬.૦ ક્વાર્ટર થયો છે. ૨૦૨૦ થી ન વેચાયેલા ઘરોમાં વધારો થયો છે, ખાસ કરીને ₹૧ કરોડ થી ઉપરના ભાવ વર્ગમાં, જેમાં YoY ૧૮% નો વધારો જોવા મળ્યો છે. ₹૨-૫ કરોડ ની કેટેગરીમાં ન વેચાયેલા યુનિટ્સમાં ૪૬% નો મોટો વધારો જોવા મળ્યો, જોકે તેનો QTS ૪.૪ ક્વાર્ટર પર સ્થિર રહ્યો.
મજબૂત ઓફિસ પ્રદર્શન છતાં રોકાણકારો સાવચેત કેમ?
ઓફિસ લીઝિંગનું મજબૂત પ્રદર્શન લિસ્ટેડ ડેવલપર્સના મૂલ્યાંકન સાથે તીવ્ર વિરોધાભાસ દર્શાવે છે. Nifty Realty Index ૨૦૨૬માં અત્યાર સુધીમાં લગભગ ૨૪% ઘટ્યો છે, જે સૌથી ખરાબ પ્રદર્શન કરનાર સેક્ટર ઇન્ડેક્સ બન્યો છે. આ ઘટાડો GDP વૃદ્ધિ અને ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI) દ્વારા ૫.૨૫% સુધીના વ્યાજ દર ઘટાડા જેવા સકારાત્મક આર્થિક પરિબળો હોવા છતાં થયો છે. રોકાણકારોના આ શંકાસ્પદ વલણના ઘણા કારણો છે. પ્રથમ, ઘરની પરવડે તેવી ક્ષમતા (affordability) એક ચિંતાનો વિષય છે, કારણ કે વેચાણ ધીમું પડી રહ્યું છે ત્યારે ભાવ હજુ પણ ઊંચા છે, જે ખાસ કરીને બજેટ-ફ્રેન્ડલી સેગમેન્ટને અસર કરે છે. બીજું, AI (આર્ટિફિશિયલ ઇન્ટેલિજન્સ) IT ક્ષેત્રને કેવી રીતે અસર કરી શકે તે અંગેની ચિંતાઓ ઓફિસ અને રહેણાંક બંને જગ્યાઓની ભાવિ માંગ અંગે અસ્વસ્થતા પેદા કરે છે, ખાસ કરીને બેંગલુરુ અને હૈદરાબાદ જેવા ટેક હબમાં. ડેવલપર્સ ડિસ્કાઉન્ટ અને વિશેષ ચુકવણી યોજનાઓ જેવા પ્રોત્સાહનો આપી રહ્યા છે, પરંતુ આ સૂચવે છે કે તેઓ પ્રોપર્ટીઝ, ખાસ કરીને વધુ મોંઘી પ્રોપર્ટીઝ વેચવા માટે સંઘર્ષ કરી રહ્યા છે.
બજારના અણિયાળા ભાવ વચ્ચે ડેવલપર વેલ્યુએશન ઊંચા લાગે છે
વર્તમાન બજારની ભાવનાને જોતાં મુખ્ય ડેવલપર્સનું સ્ટોક વેલ્યુએશન ઊંચું લાગે છે. ઉદાહરણ તરીકે, DLF લગભગ ૩૦.૧૯ થી ૪૭.૫૮ ના પ્રાઇસ-ટુ-અર્નિંગ (P/E) રેશિયો પર ટ્રેડ થઈ રહ્યું છે, Godrej Properties આસપાસ ૨૭.૫૪ થી ૩૧.૬ પર, Oberoi Realty લગભગ ૨૨.૭ થી ૩૦.૨ પર. આ મલ્ટિપલ્સ, ઘટતા રિયલ્ટી સ્ટોક ઇન્ડેક્સ અને IT સેક્ટરમાં અનિશ્ચિતતા જેવા સંભવિત જોખમો સાથે જોવામાં આવે, તો વેલ્યુએશન ગેપ સૂચવે છે જે કદાચ ટકાઉ ન હોય.
રોકાણ ચાલુ, પરંતુ બજારની ભાવના પાછળ
વર્તમાન બજારની શંકા છતાં, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટમાં સંસ્થાકીય રોકાણ મજબૂત રહ્યું, જે ૨૦૨૬ના Q1માં $૧.૪૧ બિલિયન સુધી પહોંચ્યું – જે YoY ૭૪% નો વધારો દર્શાવે છે. સ્થાનિક મૂડી મુખ્ય ચાલકબળ હતી, જે આ ઇનફ્લોનો ૭૨% હિસ્સો ધરાવે છે. કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝે મોટાભાગનું રોકાણ આકર્ષવાનું ચાલુ રાખ્યું, કુલ ઇનફ્લોનો ૮૦% હિસ્સો મેળવ્યો, જે મુખ્યત્વે ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સના વિસ્તરણ દ્વારા સંચાલિત છે. વિશ્લેષકો ૨૦૨૬માં આ ક્ષેત્ર વૃદ્ધિ ચાલુ રાખવાની અપેક્ષા રાખે છે, જેમાં સટ્ટાખોરીને બદલે સાવચેતીપૂર્વક વિસ્તરણ અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવામાં આવશે. અનુકૂળ વસ્તી વિષયક (demographics) અને ભારતની મજબૂત ગ્રાહક અર્થવ્યવસ્થા વૈશ્વિક અનિશ્ચિતતાઓ વચ્ચે સ્થિરતા પ્રદાન કરતા સંસ્થાકીય રોકાણને ટકાવી રાખશે તેવી આગાહી છે. જોકે, રિયલ્ટી સ્ટોક્સનું સતત નબળું પ્રદર્શન સૂચવે છે કે બજારની ભાવનાને ક્ષેત્રની ઓપરેશનલ સિદ્ધિઓ સાથે તાલ મિલાવવા માટે નોંધપાત્ર હકારાત્મક સમાચારની જરૂર પડશે.