KPMG અને NAREDCOના નવા જોઈન્ટ રિપોર્ટમાં ભારતના શહેરી વિકાસમાં મોટી સમસ્યાઓ દર્શાવી છે. તેમાં ખાસ કરીને પોસાય તેવા ઘરની વધતી જતી અછત અને રેન્ટલ હાઉસિંગને વ્યવસ્થિત કરવાની જરૂરિયાત પર ભાર મુકવામાં આવ્યો છે. ૨૦૩૬ સુધીમાં ભારતીય શહેરી વસ્તી ૪૦% સુધી પહોંચવાની ધારણા સાથે, આ રિપોર્ટ ૨૦૪૭ સુધીમાં સેક્ટરને $૫.૮ ટ્રિલિયન સુધી લઈ જવા માટે નિયમનકારી સુધારાની માંગ કરે છે.
શું થયું?
ભારતનો રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર એક મહત્વપૂર્ણ વળાંક પર છે. KPMG અને NAREDCO (નેશનલ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કાઉન્સિલ) દ્વારા જાહેર કરાયેલા સંયુક્ત અહેવાલ મુજબ, ૨૦૪૭ સુધીમાં આ સેક્ટરનું મૂલ્ય આશરે $૫.૮ ટ્રિલિયન સુધી પહોંચવાનો માર્ગ સ્પષ્ટ છે. આ રિપોર્ટ, જે જૂન ૨૦૨૬ માં બહાર પાડવામાં આવ્યો હતો, તે ભારતના ઝડપી શહેરીકરણ પર ભાર મૂકે છે. એવી ધારણા છે કે ૨૦૩૬ સુધીમાં શહેરી વસ્તી ૪૦% અને ૨૦૫૦ સુધીમાં લગભગ ૫૦% સુધી પહોંચી જશે, જેના કારણે હાઉસિંગ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પર અભૂતપૂર્વ દબાણ આવી રહ્યું છે. અહેવાલમાં જાણવા મળ્યું છે કે સેક્ટર વિકાસ કરી રહ્યું છે, પરંતુ તેને માળખાકીય પડકારોનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે જે નીતિ અને અમલીકરણ સુધારા દ્વારા સંબોધવામાં ન આવે તો લાંબા ગાળાની સ્થિરતાને મર્યાદિત કરી શકે છે.
પોષણક્ષમતાનો વિરોધાભાસ
રિપોર્ટ દ્વારા ઉઠાવવામાં આવેલી પ્રાથમિક ચિંતા બજાર પુરવઠા અને ખરીદનારની જરૂરિયાત વચ્ચે વધતા જતા અંતરની છે. ડેવલપર્સ વધુ સારા નફાના માર્જિનને કારણે પ્રીમિયમ અને લક્ઝરી હાઉસિંગ સેગમેન્ટ તરફ તેમના પોર્ટફોલિયોને વધુને વધુ ઝુકાવી રહ્યા છે. આ ફેરફારને કારણે આર્થિક રીતે નબળા વર્ગો (EWS) અને ઓછી આવક જૂથો (LIG) માટે સસ્તા મકાનોના પુરવઠામાં મોટી ખાધ સર્જાઈ છે. રિપોર્ટમાં જમીનની ઊંચી કિંમતો, મંજૂરીઓમાં વિલંબ અને વિભાજિત નિયમનકારી પ્રક્રિયાઓને મુખ્ય પરિબળો તરીકે ઓળખવામાં આવ્યા છે જે ડેવલપર્સને માસ-માર્કેટ હાઉસિંગ સ્પેસમાં પ્રવેશતા નિરુત્સાહિત કરે છે. રોકાણકારો માટે, આ વલણ સંભવિત લાંબા ગાળાના જોખમ સૂચવે છે: જો બજાર ઉચ્ચ-સ્તરના સેગમેન્ટ પર ખૂબ કેન્દ્રિત થઈ જાય, તો તે માંગ સંતૃપ્તિ અથવા આર્થિક મંદી પ્રત્યે સંવેદનશીલતાનો સામનો કરી શકે છે જે ઉચ્ચ-આવક ખરીદદારોને વધુ તીવ્રતાથી અસર કરે છે.
રેન્ટલ હાઉસિંગ: એક ગુમ થયેલ એસેટ ક્લાસ
આ રિપોર્ટમાં રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટને શહેરી નીતિના એક મહત્વપૂર્ણ પરંતુ અવિકસિત આધારસ્તંભ તરીકે પણ ઓળખાવવામાં આવ્યો છે. હાલમાં, આ ક્ષેત્ર વૈશ્વિક સ્તરે સ્થાપિત બજારોથી વિપરીત, અત્યંત વિભાજિત, મોટાભાગે અનૌપચારિક રહે છે અને તેમાં સંસ્થાકીય-ગ્રેડ ઉત્પાદનોનો અભાવ છે. GST તર્કસંગતતા જેવા પગલાં અને વિદ્યાર્થીઓ, સ્થળાંતર કામદારો અને વરિષ્ઠ નાગરિકો માટે વિશેષ આવાસ મોડેલો બનાવીને આ સેગમેન્ટને ઔપચારિક બનાવવાથી ડેવલપર્સ અને સંસ્થાકીય રોકાણકારો માટે આવકના નવા સ્ત્રોત ખુલી શકે છે. મુખ્ય મેટ્રો શહેરોમાં મેનેજ્ડ રેન્ટલ હાઉસિંગ (કો-લિવિંગ અને સર્વિસ્ડ એપાર્ટમેન્ટ્સ) તરફનું વલણ પહેલેથી જ ચાલી રહ્યું છે, પરંતુ વ્યાપક વૃદ્ધિ રાજ્ય-સ્તર પર મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ જેવા નિયમનકારી માળખાના અપનાવવા પર આધાર રાખે છે.
નિયમનકારી વિશ્વાસ અને RERA-IBC ઘર્ષણ
ક્ષેત્રની કાર્યક્ષમતામાં એક નોંધપાત્ર અવરોધ RERA (રીઅલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ) અને IBC (ઇન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેંકક્રપ્સી કોડ) વચ્ચેના અધિકારક્ષેત્રનું ઓવરલેપિંગ રહે છે. જ્યારે બંને કાયદા ઘર ખરીદનારાઓના હિતનું રક્ષણ કરવાનો હેતુ ધરાવે છે, ત્યારે તેમની ક્રિયાપ્રતિક્રિયા ઘણીવાર કાનૂની ઘર્ષણ તરફ દોરી જાય છે. રિપોર્ટ લિક્વિડેશન કરતાં પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતાને પ્રાધાન્ય આપવા માટે વધુ સારા સંકલનની હિમાયત કરે છે. જ્યારે ડેવલપર્સ નાદારીનો સામનો કરે છે, ત્યારે વર્તમાન કાનૂની પ્રક્રિયા પ્રોજેક્ટ્સને વર્ષો સુધી અટકાવી શકે છે, ઘર ખરીદનારાઓને અનિશ્ચિતતામાં રાખી શકે છે અને રોકાણકારોના સેન્ટિમેન્ટને નુકસાન પહોંચાડી શકે છે. RERAના અમલીકરણને મજબૂત બનાવવું અને પ્રોજેક્ટ-વિશિષ્ટ નાદારી પદ્ધતિઓ બનાવવી એ વિશ્વાસ પુનઃસ્થાપિત કરવા અને બજારની અનિશ્ચિતતા ઘટાડવા માટે નિર્ણાયક પગલાં તરીકે જોવામાં આવે છે.
રોકાણકારોએ શું ધ્યાનમાં રાખવું?
રોકાણકારોએ ડેવલપર્સ આ માળખાકીય ફેરફારોનું સંચાલન કેવી રીતે કરે છે તેના પર નજર રાખવી જોઈએ. મુખ્ય બાબતોમાં નીચે મુજબનો સમાવેશ થાય છે:
- પ્રોડક્ટ મિક્સ: પ્રીમિયમ લોન્ચને સસ્તું અથવા મધ્ય-શ્રેણીના પ્રોજેક્ટ્સ સાથે સંતુલિત કરી શકે તેવી કંપનીઓ વ્યાપક માંગને પહોંચી વળવા માટે વધુ સારી સ્થિતિમાં હોઈ શકે છે.
- નિયમનકારી અનુપાલન: RERA અનુપાલન અને ન્યૂનતમ પ્રોજેક્ટ વિલંબના મજબૂત ટ્રેક રેકોર્ડ ધરાવતા ડેવલપર્સ પર નજર રાખો, કારણ કે નિયમનકારી દબાણ અને ખરીદદારની ચકાસણી ફક્ત વધી રહી છે.
- ભંડોળની સુગમતા: સસ્તા હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ ઘણીવાર ઊંચા ધિરાણ ખર્ચનો સામનો કરે છે, માસ-માર્કેટ પ્રોજેક્ટ્સ માટે ઓછા ખર્ચે મૂડી સુરક્ષિત કરવાની ડેવલપર્સની ક્ષમતા એક મુખ્ય ભેદભાવ બની રહેશે.
- એસેટ વૈવિધ્યકરણ: જેમ જેમ રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટ વિકસિત થાય છે, તેમ તેમ સંસ્થાકીય રેન્ટલ મોડેલ્સ સ્થાપિત કરનારા અથવા ભાગીદાર બનનારા પ્રારંભિક મુવર્સ પુનરાવર્તિત આવકનો લાભ મેળવી શકે છે.