Whalesbook
ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) 2025-26 નાણાકીય વર્ષના અંત સુધીમાં અભૂતપૂર્વ દેવું ભંડોળ ઊભું કરવા તરફ આગળ વધી રહ્યા છે. વિસ્તરણ સહિતના વ્યવસાયિક હેતુઓ માટે સામૂહિક રીતે ₹37,742 કરોડ એકત્રિત કર્યા છે. આ આંકડો FY18 પછીનો સૌથી વધુ છે અને FY26 માં આ વાહનો દ્વારા ઊભા કરાયેલા કુલ ભંડોળના લગભગ 70% જેટલો હિસ્સો ધરાવે છે.
આ મોટા પાયે દેવાના પ્રવાહનો સમય RBI (ભારતીય રિઝર્વ બેંક) ના એક મહત્વપૂર્ણ નિયમનકારી વિકાસ સાથે સુસંગત છે: RBI એ એક માળખાગત સુવિધાનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે જે બેંકોને REITs ને સીધું ધિરાણ કરવાની મંજૂરી આપે છે. આ પહેલનો ઉદ્દેશ ભંડોળના માર્ગોને વિસ્તૃત કરવાનો અને સંભવિતપણે ધિરાણ ખર્ચ ઘટાડવાનો છે. તેની સાથે કેટલાક સુરક્ષાત્મક પગલાં પણ છે, જેમાં બેંકો માટે REIT અને તેની અંતર્ગત સંસ્થાઓ માટે કુલ ક્રેડિટ એક્સપોઝર લિમિટ REIT ની એસેટ વેલ્યુના 49% સુધી મર્યાદિત રાખવાનો સમાવેશ થાય છે. Brookfield India Real Estate Trust જેવી સંસ્થાઓ માટે, આ રેપો રેટમાં ઘટાડા અને રિફાઇનાન્સિંગ પ્રવૃત્તિઓને કારણે Q4FY26 માં સરેરાશ દેવું ખર્ચ 7.6% થી ઘટીને 7.3% થવાની ધારણા છે. આ વલણને વધુ સમર્થન આપતાં, Brookfield India REIT એ ₹2,000 કરોડ ના સસ્ટેઇનેબિલિટી-લિંક્ડ બોન્ડ્સ 7.06% ના સ્પર્ધાત્મક કૂપન પર સફળતાપૂર્વક જારી કર્યા.
બજારમાં, REITs અને InvITs એ 2025 દરમિયાન મજબૂત પ્રદર્શન દર્શાવ્યું છે, જે પરંપરાગત બેન્ચમાર્ક કરતાં નોંધપાત્ર રીતે ચડિયાતું રહ્યું છે. ભારતના લિસ્ટેડ REITs એ 29.68% નું અસાધારણ વળતર આપ્યું, જ્યારે પાવર InvITs એ 20.22% નું સારું વળતર નોંધાવ્યું, જે Nifty50 TRI ના 11.42% અને G-Sec Index ના 6.81% કરતાં ઘણા આગળ છે. આ શ્રેષ્ઠ પ્રદર્શન યુનિટના ભાવમાં વૃદ્ધિમાં પણ જોવા મળ્યું, જેમાં Mindspace REIT 28.5% વધ્યો અને Brookfield India REIT ના યુનિટ મૂલ્યમાં 2025 દરમિયાન 20% નો વધારો જોવા મળ્યો. સ્થિર ફુગાવા અને FY25/26 માટે 7.4% ના અંદાજિત GDP ગ્રોથ વચ્ચે, RBI એ ફેબ્રુઆરી 2026 માં પોતાનો રેપો રેટ 5.25% પર જાળવી રાખ્યો છે, જે મેક્રોઇકોનોમિક પરિસ્થિતિને સહાયક બનાવે છે. ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ગુણવત્તાયુક્ત ઓફિસ સ્પેસની સતત માંગ જોવા મળી રહી છે, જે ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) અને BFSI કંપનીઓ દ્વારા સંચાલિત છે, જેના કારણે ભાડામાં વૃદ્ધિ થઈ રહી છે. જોકે, ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ક્ષેત્ર વધુ સાવચેતીભર્યો દૃષ્ટિકોણ ધરાવે છે, જેમાં પ્રોજેક્ટ અમલીકરણના પડકારોને કારણે Q3FY26 માં વર્ષ-દર-વર્ષ 4% નો ઘટાડો જોવા મળ્યો છે.
મજબૂત ભંડોળ ઊભુ કરવા અને સકારાત્મક બજાર ભાવના હોવા છતાં, નજીકથી તપાસ કરતાં સંભવિત નબળાઈઓ સામે આવે છે. REITs અને InvITs દ્વારા મોટા પાયે દેવું સંપાદન વધતા લીવરેજ (Leverage) અંગે ચિંતાઓ ઊભી કરે છે. જ્યારે RBI ના પ્રસ્તાવિત ડાયરેક્ટ લેન્ડિંગ ફ્રેમવર્કનો ઉદ્દેશ્ય ધિરાણ ખર્ચ ઘટાડવાનો છે, તે વધુ કડક નિયમો પણ રજૂ કરે છે, જેમ કે એમોર્ટાઇઝ્ડ રિપેમેન્ટ શેડ્યૂલ ફરજિયાત બનાવવા અને જમીન સંપાદન માટે ધિરાણ પર પ્રતિબંધ મૂકવો, જે વધુ પડતા લીવરેજ સામે નિયમનકારી સાવચેતી દર્શાવે છે. કેટલાક સેગમેન્ટ્સમાં જોવા મળતા ઊંચા મૂલ્યાંકનને જોતાં આ ખાસ કરીને સુસંગત છે; ઉદાહરણ તરીકે, Brookfield India REIT જાન્યુઆરી 2026 સુધીમાં 70.47 ગણાના પ્રાઈસ-ટુ-અર્નિંગ રેશિયો (P/E) પર ટ્રેડ થઈ રહ્યું હતું, જે ઉદ્યોગની સરેરાશ કરતાં બમણાથી વધુ છે. તેની સાથે જ, Embassy Office Parks REIT જેવા મુખ્ય REITs પર યીલ્ડમાં ઘટાડો જોવા મળ્યો છે, જે 6.1% સુધી પહોંચી ગયો છે. આ સૂચવે છે કે પ્રાઈસમાં થયેલો વધારો મૂળ આવકના ગ્રોથ કરતાં વધુ હોઈ શકે છે. વધુમાં, સેક્ટરમાં મિશ્ર પ્રદર્શન જોવા મળ્યું છે, જેમાં રોડ InvITs પાછળ રહી ગયા છે અને Embassy Developments એ Q3FY26 માં લેગસી પ્રોજેક્ટ ખર્ચને કારણે નુકસાન નોંધાવ્યું છે, ભલે તેના CFO દ્વારા ધિરાણ ખર્ચ ઘટાડવાની વ્યૂહરચના અપનાવવામાં આવી હોય. આ વિવિધ પ્રદર્શન અને સતત પડકારોને ઉજાગર કરે છે. RBI દ્વારા લોન સ્ટ્રક્ચર્સ પર લાદવામાં આવેલા પ્રતિબંધો, જેમ કે બુલેટ અથવા બલૂનિંગ પ્રિન્સિપલ રિપેમેન્ટ્સ પર પ્રતિબંધ, લાંબા સમયગાળા ધરાવતા કેટલાક એસેટ ક્લાસ માટે રોકાણકારોના વળતરને પણ અસર કરી શકે છે.
ઉદ્યોગ નિરીક્ષકો REITs અને InvITs માં સંસ્થાકીય રોકાણનો પ્રવાહ ચાલુ રહેવાની ધારણા રાખે છે, જેમને પોર્ટફોલિયો વૈવિધ્યકરણ અને સ્થિર આવક પેદા કરવા માટે વ્યૂહાત્મક સંપત્તિ તરીકે જોવામાં આવે છે. ભારતીય REIT બજારના મેનેજમેન્ટ હેઠળના કુલ ગ્રોસ એસેટ્સ ₹2,50,000 કરોડ થી વધી ગયા છે, જે મૂડી બજારોમાં નોંધપાત્ર વિસ્તરણ અને વધતી મહત્વ દર્શાવે છે. ભવિષ્યમાં વૃદ્ધિ વધુ એસેટ મોનેટાઇઝેશન (monetisation) અને ગુણવત્તાયુક્ત, સુવ્યવસ્થિત પ્રોપર્ટીઝની સતત માંગ દ્વારા સંચાલિત થવાની અપેક્ષા છે, જે ભારતના મજબૂત આર્થિક માર્ગ દ્વારા સમર્થિત છે.