ભારતીય પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં મંદી: માંગ ઘટી, તૈયાર મકાનોનો જથ્થો વધ્યો, ભાવ સ્થિર રહેવાની અપેક્ષા

કોવિડ મહામારી પછીના ઉત્સાહજનક તબક્કા બાદ, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ (India real estate market) હવે ધીમી ગતિએ આગળ વધી રહ્યું છે. મુખ્ય ડેવલપર્સ (developers) હજુ પણ સારો દેખાવ કરી રહ્યા છે, પરંતુ વ્યાપક બજાર પડકારોનો સામનો કરી રહ્યું છે. ખરીદદારોની માંગ ઘટી રહી છે, ન વેચાયેલા મકાનોનો જથ્થો વધી રહ્યો છે, અને ગ્રાહકો હવે પૈસાની કિંમત (value for money) પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે. આ સૂચવે છે કે માર્કેટ સેલર-ફ્રેન્ડલી (seller-friendly) માંથી વધુ સાવચેતીભર્યા (cautious) તબક્કામાં પ્રવેશી ગયું છે, જ્યાં ડેવલપરની ડિલિવરી કરવાની ક્ષમતા અને તેની પ્રતિષ્ઠા ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ બની રહી છે.

નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૬ (FY26) માં, દેશભરમાં હાઉસિંગ સેલ્સ (Housing Sales) ૪,૦૪,૦૦૫ યુનિટ્સ પર આવી ગયા છે, જે નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૩ (FY23) પછી સૌથી નીચો આંકડો છે, એમ Anarock નો રિપોર્ટ જણાવે છે. નેશનલ કેપિટલ રિજન (NCR) માં, FY26 માં સેલ્સ ૫૯,૮૯૨ યુનિટ્સ સુધી પહોંચ્યું, જે FY25 ના ૫૮,૭૭૩ યુનિટ્સ કરતા થોડું વધારે છે, પરંતુ FY24 અને FY23 ના આંકડાઓ કરતાં ઘણું ઓછું છે. આ ધીમી માંગનું એક કારણ એ પણ છે કે ખરીદદારો ૧૨-૧૮ મહિના પહેલા શરૂ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સ (Projects) પર પેમેન્ટ રોકી રહ્યા છે. ૨૦૨૨ અને ૨૦૨૩ માં માર્કેટમાં સારા ભાવ વધારા જોવા મળ્યા હતા, જેનાથી રોકાણકારો (investors) ને પ્રોજેક્ટ્સ વહેલા બહાર નીકળવાની તક મળી હતી, પરંતુ આ વૃદ્ધિ હવે અટકી ગઈ છે. એક બ્રોકરેજ એક્ઝિક્યુટિવ (brokerage executive) એ જણાવ્યું કે ૨૦૨૫ ના તહેવારોની સિઝનની આસપાસ નબળાઈના સંકેતો દેખાવા લાગ્યા હતા, જ્યાં ભાવ ટોચ પર પહોંચી ગયા હતા. આના કારણે ખરીદદારો ખચકાટ અનુભવી રહ્યા છે અથવા ઓર્ડર રદ કરી રહ્યા છે, કારણ કે તેમને ડર છે કે ભાવો હવે વધુ નહીં વધે. PropEquity મુજબ, જાન્યુઆરી-માર્ચ ૨૦૨૬ (January-March 2026) ક્વાર્ટરમાં ભારતના ટોચના નવ શહેરોમાં સેલ્સ ૧૩% વર્ષ-દર-વર્ષ ઘટીને ૯૮,૭૬૧ યુનિટ્સ પર આવી ગયું છે, જે ૧૮ ક્વાર્ટર (quarters) માં પ્રથમ વખત ૧,૦૦,૦૦૦ યુનિટ્સ થી નીચે ગયો છે.

એક મોટી ચિંતા એ છે કે નવા પ્રોજેક્ટ્સ (New Projects) લોન્ચ થવા અને વાસ્તવમાં વેચાતા ઘરો વચ્ચેનું અંતર વધી રહ્યું છે. FY26 માં ભારતના મોટા શહેરોમાં ૪,૪૫,૪૦૫ યુનિટ્સ લોન્ચ થયા હતા, પરંતુ માત્ર ૪,૦૪,૦૦૫ યુનિટ્સ જ વેચાયા. ત્રણ વર્ષમાં પ્રથમ વખત આવું બન્યું છે કે વેચાણ કરતાં વધુ યુનિટ્સ લોન્ચ થયા હોય, જેના કારણે ન વેચાયેલા મકાનોનો જથ્થો વધી રહ્યો છે. Crisil Ratings આગાહી કરે છે કે નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૭ (FY27) માં હાલના ઇન્વેન્ટરી (inventory) ને વેચવામાં ૩.૨ થી ૩.૪ વર્ષ લાગી શકે છે, જે અગાઉ ત્રણ વર્ષથી ઓછો હતો. આનું કારણ ઊંચા પ્રોપર્ટી પ્રાઇસ (property prices) અને કેટલાક શહેરોમાં મંજૂરીઓના મુદ્દાઓને કારણે પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવામાં વિલંબ છે.

બજારના પડકારો છતાં, ટોચના ડેવલપર્સ (top developers) મજબૂત દેખાવ કરી રહ્યા છે. Godrej Properties, Prestige Estates, DLF અને Lodha જેવા મોટા લિસ્ટેડ ડેવલપર્સ (listed developers) એ એપ્રિલ થી ડિસેમ્બર FY26 દરમિયાન લગભગ ₹૧.૩૩ લાખ કરોડ ના પ્રી-સેલ્સ (pre-sales) ની જાણ કરી છે. Godrej Properties ₹૨૪,૦૦૮ કરોડ ના બુકિંગ સાથે સૌથી આગળ રહ્યું, જ્યારે Prestige Estates Projects ₹૨૨,૩૨૭.૩ કરોડ સાથે બીજા સ્થાને છે. આ કંપનીઓને તેમના મજબૂત ફાઇનાન્સ (solid finances), ખરીદદારોની જાણીતા બ્રાન્ડ્સ (well-known brands) પ્રત્યેની પસંદગી અને વધુ આવનારા પ્રોજેક્ટ્સ (upcoming projects) નો ફાયદો મળી રહ્યો છે. જોકે, નાના ડેવલપર્સ, ખાસ કરીને ગુરુગ્રામ જેવા વિસ્તારોમાં, નવા રોકાણ (investment) ની શોધમાં છે અથવા તેમના પ્રોજેક્ટ્સ (projects) અન્ય કંપનીઓને સોંપી રહ્યા છે. આ બજારમાં એક વિભાજન (split) દર્શાવે છે, જ્યાં વિશ્વાસ (trust) અને નાણાકીય સ્થિરતા (financial stability) નિર્ણાયક બની રહ્યા છે. નિષ્ણાતો કહે છે કે ખરીદદારો હવે સ્થાપિત નામો (established names) અને સાબિત સફળતા ધરાવતા ડેવલપર્સને પસંદ કરી રહ્યા છે. જ્યારે ભાવો હજુ ઘટ્યા નથી, ત્યારે વધુ વાસ્તવિક કિંમતો (realistic pricing) ની અપેક્ષા છે. કેટલાક ડેવલપર્સ લાંબા પેમેન્ટ પ્લાન (payment plans) ઓફર કરી રહ્યા છે, જેમ કે ૮૦% પેમેન્ટમાં વિલંબ.

વ્યાપક આર્થિક પરિબળો (Economic Factors) પણ સેક્ટરના ભવિષ્યને આકાર આપી રહ્યા છે. વૈશ્વિક અનિશ્ચિતતાઓ (global uncertainties) છતાં, ભારતની અર્થવ્યવસ્થા મજબૂત વૃદ્ધિ કરવાની અપેક્ષા છે, Goldman Sachs એ ૨૦૨૬ માં ૬.૯% GDP વૃદ્ધિની આગાહી કરી છે. Reserve Bank of India (RBI) એ ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૬ (February 2026) માં મુખ્ય રેપો રેટ (repo rate) ૫.૨૫% પર યથાવત રાખ્યો છે, કારણ કે ફુગાવો (inflation) ઘટી રહ્યો છે અને વૃદ્ધિની સંભાવનાઓ સુધરી રહી છે. જોકે, ઊંચા હાઉસિંગ પ્રાઇસ (housing prices) ને કારણે FY27 માં માંગ વૃદ્ધિ માત્ર ૦-૨% સુધી મર્યાદિત રહેવાની અપેક્ષા છે. એવરેજ સેલિંગ પ્રાઇસ (average selling prices) પણ ધીમી ગતિએ વધશે, FY27 માં ૩-૫% સુધી મર્યાદિત રહેશે. Crisil Ratings એ જોયું છે કે FY27 માં સેલ્સ વેલ્યુ (sales value) માં ૪-૬% નો વધારો જોવા મળશે, જે FY26 માં અંદાજિત ૫-૭% થી ઓછો છે. આ FY22 અને FY25 વચ્ચે જોવા મળેલ ૨૬% વાર્ષિક વૃદ્ધિ કરતાં નોંધપાત્ર ઘટાડો છે. બજાર પોસ્ટ-પેન્ડેમિક તેજી (post-pandemic boom) ના તબક્કામાંથી પસાર થઈને સાવચેતીભર્યા વિસ્તરણ (careful expansion) ના તબક્કામાં પ્રવેશી રહ્યું છે, જ્યાં પોષણક્ષમતા (affordability) અને ડેવલપરની ડિલિવરી કરવાની ક્ષમતા નિર્ણાયક રહેશે.

મોટા રિયલ એસ્ટેટ (real estate) કંપનીઓના વેલ્યુએશન્સ (valuations) માં પણ તફાવત જોવા મળે છે. DLF નું માર્કેટ વેલ્યુ (market value) લગભગ ₹૧.૨૯ લાખ કરોડ અને માર્ચ ૨૦૨૬ (March 2026) માં P/E રેશિયો (P/E ratio) આશરે ૨૭.૫ હતો. Godrej Properties નું માર્કેટ કેપ (market cap) આશરે ₹૪૭,૭૧૭ કરોડ હતું અને TTM P/E રેશિયો લગભગ ૧૧૫.૧૮ હતો (જોકે કેટલાક સ્ત્રોતો તેને ૨૮.૦x ની નજીક અને ₹૪૪,૩૧૫.૧૯ કરોડ જણાવે છે). Oberoi Realty નું માર્કેટ કેપ આશરે ₹૫૨,૩૯૫ કરોડ હતું, જેનો P/E રેશિયો આશરે ૨૩.૨ હતો. આ મોટા પ્લેયર્સ (players) મજબૂત પ્રી-સેલ્સ (pre-sales) થી લાભ મેળવી રહ્યા છે, જે પ્રીમિયમ (premium) અને લક્ઝરી (luxury) ઘરોની માંગને કારણે છે.

હકારાત્મક આર્થિક આગાહીઓ અને ઉચ્ચ-છેડાવાળા સેગમેન્ટમાં સ્થિર માંગ છતાં, ભારતના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ (real estate market) અનેક જોખમોનો સામનો કરી રહ્યું છે. એક મુખ્ય ચિંતા હાલમાં રહેલો મોટો અનસોલ્ડ સ્ટોક (unsold stock) છે, જે FY27 સુધીમાં ૩.૨-૩.૪ વર્ષ સુધી પહોંચવાની ધારણા છે. જો માંગ સ્થિર રહે અને ખરીદદારો સાવચેત રહે, તો આ ભાવોને નીચે ધકેલી શકે છે, જે વર્તમાન તેજીના વલણને પડકારશે. જ્યારે ટોચના ડેવલપર્સ પાસે મજબૂત ફાઇનાન્સ છે, ત્યારે નાના ડેવલપર્સ કેશ ફ્લો (cash flow) ની સમસ્યાઓનો સામનો કરી શકે છે, જે પ્રોજેક્ટ વિલંબ (project delays) અથવા નિષ્ફળતા તરફ દોરી શકે છે. ગ્રોથ માટે પ્રીમિયમ (premium) અને લક્ઝરી (luxury) હાઉસિંગ પર વધુ પડતો આધાર રાખવો જોખમી છે; કોઈપણ મોટી આર્થિક મંદી (economic downturn) અથવા પોષણક્ષમતાના મુદ્દાઓ આ સેગમેન્ટને ગંભીર અસર કરી શકે છે. ભૂતકાળના ભાવ વધારા હંમેશા ચાલુ રહી શકશે નહીં, ખાસ કરીને જો બાંધકામ ખર્ચ (building costs) વધતો રહે અને ખરીદદારોની ક્ષમતા સમાન દરે ન વધે. જ્યારે વિશ્લેષકો સ્થિર વૃદ્ધિની આગાહી કરે છે, ત્યારે લાંબા ગાળાના વૈશ્વિક તણાવ (prolonged global tensions) અથવા વ્યાજ દરમાં વધારો (rising interest rates) રોકાણકારોના આત્મવિશ્વાસ અને ઉપલબ્ધ રોકડને નુકસાન પહોંચાડી શકે છે. ઐતિહાસિક રીતે, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ચક્રમાં વૃદ્ધિના સમયગાળા બાદ સુધારા (corrections) આવે છે, અને વર્તમાન સ્થિર વિસ્તરણ (steady expansion) એક મોટા માર્કેટ એડજસ્ટમેન્ટ (market adjustment) તરફ દોરી શકે છે જો માંગ અપેક્ષા કરતાં વધુ નબળી પડે.

ભારતના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર (real estate sector) માટેના આઉટલૂક (Outlook) માં સ્થિર વિસ્તરણનો સમયગાળો સૂચવવામાં આવ્યો છે. Crisil Ratings આગાહી કરે છે કે FY27 માં સેલ્સ વેલ્યુ (sales value) માં ૪-૬% નો વધારો જોવા મળશે, જ્યારે એવરેજ સેલિંગ પ્રાઇસ (average selling prices) ૩-૫% વધવાની ધારણા છે, જે આંશિક રીતે છેલ્લા વર્ષના ઊંચા આંકડાઓને કારણે છે. FY27 માં માંગ વૃદ્ધિ (demand growth) ૦-૨% સુધી સ્થિર રહેવાની આગાહી છે, જે મુખ્યત્વે પ્રીમિયમ (premium) અને લક્ઝરી (luxury) માર્કેટ દ્વારા સમર્થિત રહેશે. ધીમી સેલ્સ વોલ્યુમ (sales volume) છતાં, ડેવલપર્સનું સતત કેશ કલેક્શન (cash collection) અને સાવચેતીભર્યું ડેટ હેન્ડલિંગ (debt handling) મજબૂત બિઝનેસ પરિણામો (business results) અને ક્રેડિટ યોગ્યતા (creditworthiness) જાળવવામાં મદદ કરશે. ઉદ્યોગ હવે એક એવા તબક્કામાં પ્રવેશી રહ્યો છે જ્યાં સતત વૃદ્ધિ નવી ઇન્વેન્ટરી (inventory) ને ખરીદદારની માંગ સાથે સંતુલિત કરવા, ઇન્વેન્ટરીને નિયંત્રિત કરવા અને ખરીદદારોની ઇચ્છાઓ તથા આર્થિક ફેરફારોને અનુકૂલિત થવા પર નિર્ભર રહેશે.