ભારતમાં ઓફિસ લીઝિંગનો ધમાકેદાર રેકોર્ડ! પરંતુ 'નેટ એબ્સોર્પ્શન' ઘટ્યું: જાણો કારણ

રેકોર્ડ લીઝિંગ, પણ નેટ એબ્સોર્પ્શન પાછળ!

ભારતના મુખ્ય ઓફિસ માર્કેટોએ ૨૦૨૬ના પ્રથમ ક્વાર્ટરમાં એક જટિલ ચિત્ર રજૂ કર્યું, જેમાં કુલ પ્રવૃત્તિ અને નેટ એબ્સોર્પ્શન વચ્ચે સ્પષ્ટ તફાવત જોવા મળ્યો. Cushman & Wakefield ના રિપોર્ટ મુજબ, પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવામાં વિલંબને કારણે નવી જગ્યાઓની ઉપલબ્ધતા મર્યાદિત બની, જેના પરિણામે ઓક્યુપાઇડ સ્પેસમાં થયેલો વાસ્તવિક વધારો અપેક્ષા કરતાં ઓછો રહ્યો. આના કારણે નેટ ઓફિસ સ્પેસ લીઝિંગમાં વાર્ષિક ધોરણે ૨૪% નો ઘટાડો થઈને ૧૧.૫૧ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ નોંધાયું.

ગ્રોસ લીઝિંગ વોલ્યુમ સર્વોચ્ચ સ્તરે પહોંચ્યું

જોકે, ટોચના આઠ શહેરોમાં ગ્રોસ લીઝિંગ એક્ટિવિટી (Gross Leasing Activity) માં વાર્ષિક ધોરણે ૧૩% નો ઉછાળો આવ્યો અને તે ૨૧.૮૯ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ પર પહોંચી ગયું. આ છેલ્લા ઓછામાં ઓછા પાંચ વર્ષમાં કોઈપણ પ્રથમ ક્વાર્ટર માટે સૌથી મજબૂત લીઝિંગ પ્રદર્શન દર્શાવે છે. આ આંકડો સતત માંગ અને લીઝ રિન્યુઅલ (Lease Renewals) તથા પ્રી-લીઝ (Pre-leases) સહિત મોટા સોદાઓનું પ્રમાણ સૂચવે છે. નવી જગ્યા મેળવવામાં પડકારો હોવા છતાં, માંગ મજબૂત રહી. નવા બિલ્ડિંગની પૂર્તિ કરતાં માંગ વધુ હોવાને કારણે મોટા બજારોમાં વેકેન્સી રેટ (Vacancy Rates) ઘટીને લગભગ ૧૩.૯% પર આવી ગયા.

GCCs અને ટેક કંપનીઓએ માંગને વેગ આપ્યો, ભાડા વધ્યા

ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) માંગના મુખ્ય ચાલકબળ બન્યા, જે કુલ ઓફિસ લીઝના લગભગ ૪૦-૫૦% હિસ્સો ધરાવે છે. આ કેન્દ્રો, જે સંશોધન, વિકાસ અને નવીનતા પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યા છે, તેઓ પ્રીમિયમ, ટકાઉ અને ટોચ-સ્તરની ઓફિસ જગ્યાઓની શોધમાં છે. ટેકનોલોજી સેક્ટર બીજા ક્રમે રહ્યું, જે લગભગ ૩૨% લીઝિંગ માટે જવાબદાર હતું, જ્યારે ફ્લેક્સિબલ વર્કસ્પેસ પ્રોવાઇડર્સ (Flexible Workspace Providers) ૨૧-૨૨% અને BFSI કંપનીઓ પણ સક્રિય હતી. મર્યાદિત નવી ઓફિસ સપ્લાય સાથે આ સ્થિર માંગને કારણે વિવિધ શહેરોમાં વાર્ષિક ધોરણે ભાડામાં સરેરાશ ૨-૧૫% નો વધારો થયો.

વેલ્યુએશન અને ભવિષ્યનો સપ્લાય

ભારતના કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણકારોનો વિશ્વાસ સેક્ટર વેલ્યુએશન (Sector Valuations) માં પ્રતિબિંબિત થાય છે. Embassy Office Parks REIT નો ૧૩ એપ્રિલ, ૨૦૨૬ ના રોજ P/E રેશિયો લગભગ ૮૦.૭૬ હતો, જેનું માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન આશરે ₹૪૨,૬૨૩.૯૫ કરોડ હતું. Property developer DLF Ltd. નો ૧૪ એપ્રિલ, ૨૦૨૬ ના રોજ P/E રેશિયો આશરે ૫૧.૧૨ અને માર્કેટ કેપ આશરે ₹૧૪૦,૬૯૬.૧ કરોડ હતું. Cushman & Wakefield આગામી સમયમાં બજારમાં લગભગ ૬૧ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ નવી, ઉચ્ચ-ગુણવત્તાવાળી ઓફિસ જગ્યા આવવાની આગાહી કરે છે. આ નવા સપ્લાય અને સતત એબ્સોર્પ્શનથી એકંદર વેકેન્સી રેટ સ્થિર રહેવાની અપેક્ષા છે. ગુણવત્તાયુક્ત બિલ્ડિંગની ચાલુ માંગને કારણે ભાડા પણ વધતા રહેશે.

સંભવિત જોખમો અને પડકારો

સકારાત્મક દૃષ્ટિકોણ છતાં, કેટલાક જોખમો ધ્યાનમાં લેવા જરૂરી છે. માંગ માટે GCCs પર બજારની ભારે નિર્ભરતા નબળાઈ બની શકે છે જો વૈશ્વિક આર્થિક પરિસ્થિતિઓ કે કંપનીઓની વ્યૂહરચનાઓમાં અચાનક ફેરફાર થાય. પશ્ચિમ એશિયામાં સંઘર્ષ જેવી ભૌગોલિક રાજકીય ઘટનાઓ પણ અનિશ્ચિતતા ઉમેરે છે, જે કોર્પોરેટ વિસ્તરણ અને વિદેશી રોકાણને ધીમું કરી શકે છે. જોકે તાત્કાલિક સોદાના વોલ્યુમ માર્કેટ સેન્ટિમેન્ટને કારણે ઘટ-વધ કરી શકે છે, મુખ્ય માંગ ડ્રાઇવર્સ મજબૂત છે. ખાસ કરીને ટેકનોલોજી પાર્કમાં ૨૦૨૬-૨૦૨૭ માં નોંધપાત્ર પ્રમાણમાં નવા સપ્લાયની અપેક્ષા છે. જો એબ્સોર્પ્શન તે ગતિ જાળવી શકશે નહીં, તો સ્થાનિક સ્તરે વધુ પડતો સપ્લાય (Oversupply) થઈ શકે છે. Embassy Office Parks REIT જેવી કંપનીઓ માટે, લગભગ ૮૦.૭૬ નો ઊંચો P/E રેશિયો સૂચવે છે કે રોકાણકારોની અપેક્ષાઓ ઊંચી છે, એટલે કે સંભવિત જોખમો ટાળવા માટે વૃદ્ધિના અનુમાનો પૂરા કરવા પડશે.

દૃષ્ટિકોણ: સતત વૃદ્ધિ અને ગુણવત્તા પર ધ્યાન

ઉદ્યોગના અનુમાનો સકારાત્મક રહે છે, જે ૨૦૨૬ માં ભારતના ઓફિસ માર્કેટ માટે ૭૦-૭૫ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ સુધીના મજબૂત લીઝિંગ વોલ્યુમની આગાહી કરે છે. નવા સપ્લાયની અપેક્ષા લગભગ ૬૦-૬૫ મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ છે, જે માંગ અને પુરવઠા વચ્ચે સંતુલન જાળવશે. માર્કેટમાં વધુ પ્રીમિયમ સ્પેસ જોવા મળશે, જેમાં ગ્રીન-સર્ટિફાઇડ અને ટેક-ઇનેબલ્ડ બિલ્ડિંગ્સ (Green-certified and Tech-enabled Buildings) ની પસંદગી વધશે. ભાડૂતો વધતી જતી ગુણવત્તાયુક્ત સંપત્તિઓ, સુવિધાજનક સ્થાનો અને આધુનિક કાર્યસ્થળ, ટેકનોલોજી અને ટકાઉપણાની જરૂરિયાતોને પહોંચી વળતી લવચીક જગ્યાઓને પ્રાધાન્ય આપી રહ્યા છે. જે ડેવલપર્સ આ આધુનિક, પર્યાવરણ-મિત્ર અને અનુકૂલનશીલ ઓફિસ જગ્યાઓ પ્રદાન કરી શકે છે તેઓ સારું પ્રદર્શન કરશે તેવી અપેક્ષા છે.