Whalesbook
શહેરી વિકાસ પર ફોકસ વચ્ચે ભંડોળમાં ફેરફાર
Union Budget 2026-27 માં શહેરી વિકાસ માટે પ્રાથમિકતાઓ નક્કી કરવામાં આવી છે, જેમાં પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના (PMAY)-Urban સ્કીમ માટે ₹18,625 કરોડ ની મોટી ફાળવણી કરાઈ છે. 'હાઉસિંગ ફોર ઓલ' ના લક્ષ્ય સાથેની આ મુખ્ય હાઉસિંગ પહેલમાં PMAY-Urban 2.0 માટે પણ ભંડોળમાં વધારો જોવા મળ્યો છે, કેટલાક અહેવાલો સૂચવે છે કે આ ₹3,000 કરોડ સુધી પહોંચી શકે છે. આ વધારા છતાં, ઉદ્યોગ જગતના હિસ્સેદારોએ નોંધ્યું છે કે PMAY-Urban માટેની કુલ ફાળવણી પાછલા નાણાકીય વર્ષના બજેટ અંદાજોની સરખામણીમાં ઘટાડો દર્શાવે છે, જે ત્યારે ₹19,794 કરોડ હતી.
તે જ સમયે, અન્ય શહેરી પુનર્જીવન પ્રોજેક્ટ્સ માટે ફાળવણીમાં પણ ગોઠવણ કરવામાં આવી છે. અટલ મિશન ફોર રિજુવેનેશન એન્ડ અર્બન ટ્રાન્સફોર્મેશન (AMRUT) ને ₹8,000 કરોડ મળ્યા છે, જે પાછલા વર્ષોની ફાળવણી કરતાં ઘટાડો સૂચવે છે. સ્માર્ટ સિટીઝ મિશન, જે તેની પૂર્ણતાની સમયમર્યાદા સુધી પહોંચી ગયું છે, તેને ચાલુ નાણાકીય વર્ષ માટે કોઈ ચોક્કસ બજેટ ફાળવણી મળી નથી. પુનર્વિકાસ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સને ભંડોળ પૂરું પાડવા માટે ₹10,000 કરોડ નો અર્બન ચેલેન્જ ફંડ નક્કી કરવામાં આવ્યો છે.
Affordable Housing માં વધતી ખાઈ
રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે એક મોટી ચિંતા એ છે કે તાજેતરના બજેટમાં Affordable Housing માટે કોઈ લક્ષ્યાંકિત નાણાકીય પ્રોત્સાહનો કે નીતિગત ફેરફારોનો અભાવ છે. ANAROCK ના ડેટા દર્શાવે છે કે Affordable Housing ના વેચાણ હિસ્સામાં તીવ્ર ઘટાડો થયો છે, જે 2019 માં 38% થી વધુ હતો તે ઘટીને 2025 માં લગભગ 18% થઈ ગયો છે. CREDAI જેવી ઉદ્યોગ સંસ્થાઓએ ભારે નિરાશા વ્યક્ત કરી છે, જેમાં રાષ્ટ્રીય અધ્યક્ષ શેખર પટેલે ચેતવણી આપી છે કે જો નક્કર પગલાં લેવામાં નહીં આવે તો આ સેગમેન્ટનો હિસ્સો 18% થી ઘટીને સંભવતઃ 12% થઈ શકે છે.
આ લાગણી બજાર વિશ્લેષકો દ્વારા પણ વ્યક્ત કરવામાં આવી રહી છે, જેઓ બાંધકામ અને જમીનની વધતી કિંમતો, તેમજ Affordable Housing ની જૂની વ્યાખ્યા (2017 માં નિર્ધારિત ₹45 લાખ ની પ્રાઇસ કેપ) તરફ ધ્યાન દોરે છે. આના કારણે ઘણા પ્રોજેક્ટ્સ અવ્યવહારુ બની રહ્યા છે અને ખરીદદારો માટેના લાભો મર્યાદિત થઈ રહ્યા છે. સમગ્ર સેક્ટરનું પ્રતિનિધિત્વ કરતો Nifty Realty Index હાલમાં લગભગ 35.7x ના P/E રેશિયો પર ટ્રેડ કરી રહ્યો છે, જે સામાન્ય ઉદ્યોગ સરેરાશ P/E 21.6x કરતાં નોંધપાત્ર રીતે વધારે છે. છેલ્લા 12 મહિનામાં આ સેક્ટરમાં 15% નો ઘટાડો જોવા મળ્યો છે, જોકે છેલ્લા અઠવાડિયામાં તેમાં 2.94% નો નજીવો વધારો થયો છે. સિગ્નેચર ગ્લોબલ જેવા મોટા ડેવલપર્સને શેરના ભાવમાં મોટો ઘટાડો જોવા મળ્યો છે, જે રોકાણકારોની ચિંતાઓ દર્શાવે છે, જ્યારે DLF જેવા કેટલાક મોટા ખેલાડીઓએ તાજેતરમાં સકારાત્મક ગતિ દર્શાવી છે. બજારમાં સ્પષ્ટ વિભાજન જોવા મળી રહ્યું છે, જેમાં લક્ઝરી અને પ્રીમિયમ હાઉસિંગ સેગમેન્ટ્સ વધતી આવક અને NRI ની ભાગીદારીને કારણે મજબૂત માંગ અને ભાવ વૃદ્ધિનો અનુભવ કરી રહ્યા છે, જ્યારે Affordable Housing તેના બજારમાં સ્થાન જાળવી રાખવા સંઘર્ષ કરી રહ્યું છે.
આગળનો દ્રષ્ટિકોણ અને ઉદ્યોગની માંગ
ભવિષ્યમાં, ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ 2026 માં માપવામાં આવેલ છતાં ટકાઉ વૃદ્ધિ માટે અંદાજિત છે, જે આર્થિક ગતિ અને સ્થિર વ્યાજ દર વાતાવરણ દ્વારા પ્રોત્સાહિત થશે, જેમાં ફ્લોટિંગ હોમ લોન દરો 7.5% થી 8.5% ની વચ્ચે રહેવાની અપેક્ષા છે. જોકે, ઉદ્યોગ સંગઠનો વર્તમાન બજેટ ફાળવણીઓ ઉપરાંત મહત્વપૂર્ણ નીતિગત સુધારાઓ માટે દબાણ કરી રહ્યા છે. મુખ્ય માંગોમાં સંસ્થાકીય ધિરાણની સુલભતા સુધારવા માટે સેક્ટરને 'ઇન્ડસ્ટ્રી સ્ટેટસ' આપવું, વર્તમાન બજારની વાસ્તવિકતાઓને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે Affordable Housing ની વ્યાખ્યામાં સુધારો કરવો અને હોમ લોન વ્યાજ પર ટેક્સ કપાતમાં વધારો કરવાનો સમાવેશ થાય છે. રેન્ટલ માર્કેટને ઔપચારિક બનાવવા અને શહેરી ગતિશીલતાને ટેકો આપવા માટે નેશનલ રેન્ટલ હાઉસિંગ મિશનનો વિકાસ અને રેન્ટલ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ્સ માટે ટેક્સ પ્રોત્સાહનોની પણ ભારપૂર્વક હિમાયત કરવામાં આવી રહી છે.
જ્યારે બજેટમાં મૂડી ખર્ચમાં વધારો થયો છે અને હાલની હાઉસિંગ યોજનાઓને મજબૂત કરવામાં આવી છે, ત્યારે Affordable Housing સેગમેન્ટમાં પોષણક્ષમતા અને સતત પુરવઠાનો મુખ્ય પડકાર 2026 ના બાકીના સમયગાળામાં ઉદ્યોગ હિસ્સેદારો માટે ચર્ચાનો ગંભીર મુદ્દો બની રહેશે.