Whalesbook
મુખ્ય બેંગલુરુ અને પુણે પ્રોપર્ટીઝની ખરીદી: આવક પર ફોકસ
ICICI Prudential Alternatives એ ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં એક મોટું રોકાણ કરતાં બેંગલુરુ અને પુણેમાં બે પ્રતિષ્ઠિત ગ્રેડ A ઓફિસ પ્રોપર્ટી લગભગ ₹2,600 કરોડ માં હસ્તગત કરી છે. આ રોકાણ તેમના ₹2,500 કરોડ ના 'Office Yield Optimiser Fund' દ્વારા કરવામાં આવ્યું છે, જેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય પ્રીમિયમ, પહેલેથી લીઝ થયેલી (Pre-leased) મિલકતો દ્વારા સ્થિર રેન્ટલ આવક (Rental Income) મેળવવાનો છે.
પ્રીમિયમ એસેટ્સની ખરીદી અને તેની વિશેષતાઓ
ખરીદાયેલી બે મિલકતોમાં બેંગલુરુની 'EcoWorld 21' અને પુણેની 'RMZ Edge' નો સમાવેશ થાય છે. બેંગલુરુની EcoWorld 21, જે શહેરના મુખ્ય ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) હબ, આઉટર રિંગ રોડ પર આવેલી છે, તે લગભગ 675,000 ચોરસ ફૂટ માં ફેલાયેલી છે. આ ઇમારત મલ્ટિનેશનલ કંપનીઓ દ્વારા 5 થી 9 વર્ષ ના લીઝ કરાર હેઠળ ભાડે અપાયેલી છે અને અહીં પ્રતિ ચોરસ ફૂટ ભાડું ₹125-140 ની રેન્જમાં છે.
પુણેના કોરેગાંવ પાર્કમાં સ્થિત RMZ Edge લગભગ 622,000 ચોરસ ફૂટ માં ફેલાયેલી છે અને આ પ્રોપર્ટી પણ વૈશ્વિક કંપનીઓ દ્વારા લીઝ થયેલી છે, જ્યાં ભાડું ₹110-115 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ ની આસપાસ છે. બંને પ્રોપર્ટીઝ ઉત્કૃષ્ટ સુવિધાઓ અને ટકાઉપણા (Sustainability) સાથે આવે છે, જે બજારની માંગને અનુરૂપ છે.
ભારતીય ઓફિસ માર્કેટમાં સ્થિતિસ્થાપકતા અને વૃદ્ધિ
ભારતીય કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ સતત વૃદ્ધિ દર્શાવી રહ્યું છે અને 2031 સુધીમાં USD 116.26 બિલિયન સુધી પહોંચવાનો અંદાજ છે. ઓફિસ લીઝિંગ વોલ્યુમ કોવિડ પહેલાના સ્તરને વટાવી ગયા છે. હાઇબ્રિડ વર્ક મોડેલ્સને કારણે ગ્રેડ A ઓફિસોની માંગ વધી રહી છે, જે કર્મચારીઓ માટે શ્રેષ્ઠ કાર્યસ્થળ પૂરું પાડે છે. GCCs અને BFSI ક્ષેત્રો આ માંગના મુખ્ય ચાલકબળ છે.
અપેક્ષા છે કે ગ્રેડ A પ્રોપર્ટીઝનું ભાડું આગામી વર્ષોમાં વાર્ષિક 4-6% વધી શકે છે. બ્રોકરેજ ફર્મના મેનેજમેન્ટના જણાવ્યા મુજબ, આ રોકાણ બજારના મજબૂત વલણો સાથે સુસંગત છે.
ફાઇનાન્સિંગ માળખું અને સંભવિત જોખમો
આ રોકાણ માટે ICICI Prudential Alternatives એ કો-ઇન્વેસ્ટમેન્ટ્સ અને નોંધપાત્ર દેવાનો ઉપયોગ કર્યો છે, જેમાં Lease Rent Discounting (LRD) જેવી પદ્ધતિઓ સામેલ હોઈ શકે છે. 'Office Yield Optimiser Fund' નો લક્ષ્યાંક 16-17% નો ગ્રોસ રિટર્ન મેળવવાનો છે, જે માટે લિવરેજ (Leverage) નો ઉપયોગ જરૂરી છે. જોકે, આ લિવરેજ ટેનન્ટ ડિફોલ્ટ અથવા ભાડા વૃદ્ધિમાં અપેક્ષા કરતાં ધીમી ગતિ જેવા ડાઉનસાઇડ જોખમો પણ વધારે છે. કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર ઊંચા પ્રવેશ ખર્ચ, જટિલ નિયમો અને વધતા બાંધકામ ખર્ચ જેવા પડકારોનો સામનો કરે છે.