ફ્રાન્સમાં રહેતી ત્રિપુરાની એક મહિલાએ ખુલાસો કર્યો છે કે પેરિસ નજીક મિલકતના માસિક ખર્ચમાં તેના ₹1.4 લાખના EMI ઉપરાંત લગભગ ₹71,000 નો વધારાનો ચાર્જ શામેલ છે. આ વિશ્લેષણ આંતરરાષ્ટ્રીય રિયલ એસ્ટેટ રોકાણ કરતી વખતે વીમા, બિલ્ડિંગ મેન્ટેનન્સ અને ટેક્સ જેવા ખર્ચાઓને ધ્યાનમાં લેવાના મહત્વ પર પ્રકાશ પાડે છે.
ઘણા ભારતીય રોકાણકારો માટે જેઓ આંતરરાષ્ટ્રીય રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવા ઈચ્છે છે, ત્યારે મિલકતની ખરીદ કિંમત અથવા માસિક લોનનો હપ્તો (EMI) એ એકમાત્ર એવો આંકડો હોય છે જેના પર તેઓ ધ્યાન આપે છે. પરંતુ, પેરિસ નજીક એક એપાર્ટમેન્ટના માલિક દ્વારા માલિકીના ખર્ચનો તાજેતરનો ખુલાસો, કુલ માલિકી ખર્ચનો એક વ્યવહારુ પાઠ શીખવે છે. જ્યારે માસિક મોર્ગેજ પેમેન્ટ (Mortgage Payment) એ ઘણીવાર મુખ્ય ધ્યાન હોય છે, તે એક વિશાળ નાણાકીય જવાબદારીની માત્ર શરૂઆત છે.
મેન્ટેનન્સ અને કાનૂની ચાર્જીસની વાસ્તવિકતા
મૂળ મોર્ગેજ પેમેન્ટ, જે દર મહિને લગભગ ₹1.4 લાખ છે, તેની ઉપરાંત આંતરરાષ્ટ્રીય મિલકતની માલિકીમાં ફરજિયાત અને નિયમિત ખર્ચાઓ આવે છે જે માસિક રોકડ પ્રવાહને નોંધપાત્ર રીતે અસર કરી શકે છે. પેરિસ સ્થિત મિલકતના કિસ્સામાં, માલિકે ખર્ચના ઘણા સ્તરો ઓળખ્યા છે જે સંભવિત ખરીદદારો દ્વારા વારંવાર અવગણવામાં આવે છે. આમાં લોન-સંબંધિત વીમો (Insurance), બિલ્ડિંગ એસોસિએશનોને ચૂકવવામાં આવતા પ્રોપર્ટી મેન્ટેનન્સ ચાર્જીસ, વાર્ષિક ટેક્સ (Taxes) અને વીજળી તથા ઇન્ટરનેટ કનેક્ટિવિટી માટેના યુટિલિટી કોન્ટ્રાક્ટનો સમાવેશ થાય છે.
જ્યારે આ નિયમિત ખર્ચાઓનો સરવાળો કરવામાં આવે છે, ત્યારે તે માસિક બોજમાં લગભગ ₹71,000 ઉમેરે છે. આ ફક્ત મૂળ મોર્ગેજ હપ્તા કરતાં લગભગ 50% નો વધારો દર્શાવે છે. રોકાણકાર માટે, આ દર્શાવે છે કે વિદેશી સંપત્તિની વાસ્તવિક આવક (Yield) અથવા ખર્ચ-લાભ વિશ્લેષણમાં આ વહીવટી અને કાનૂની ઓવરહેડ (Overheads) નો સમાવેશ થવો જોઈએ, જે વિકસિત બજારોમાં ઘણીવાર સ્થાનિક પ્રોપર્ટી સેગમેન્ટ કરતાં વધારે હોય છે.
રોકાણકારોએ શા માટે છુપાયેલા ખર્ચાઓને ધ્યાનમાં લેવા જોઈએ?
જ્યારે રિયલ એસ્ટેટને રોકાણ વાહન તરીકે મૂલ્યાંકન કરવામાં આવે છે, ત્યારે કુલ આવક (Gross Return) અને ચોખ્ખી આવક (Net Return) વચ્ચેનો તફાવત ઘણીવાર આ ગૌણ ખર્ચાઓ દ્વારા ઓછો થઈ જાય છે. આંતરરાષ્ટ્રીય બજારોમાં, પ્રોપર્ટી ટેક્સ અને મેન્ટેનન્સ ફી નોંધપાત્ર હોઈ શકે છે અને તે વાર્ષિક ફુગાવા (Inflation) મુજબ ગોઠવાય છે. વધુમાં, લોન અને સ્ટ્રક્ચર બંને પર ફરજિયાત વીમાની જરૂરિયાતો સખત રીતે લાગુ કરવામાં આવે છે, જે બિન-વાટાઘાટપાત્ર ખર્ચનો એક સ્તર ઉમેરે છે.
જેઓ વિદેશમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છે, તેમના માટે મુખ્ય અવલોકનક્ષમ બાબતોમાં સ્થાનિક પ્રોપર્ટી ટેક્સ દર, બિલ્ડિંગ મેનેજમેન્ટ સેવાઓની કાર્યક્ષમતા અને ખર્ચ, તથા યુટિલિટી ખર્ચમાં પરિવર્તનશીલતાનો સમાવેશ થવો જોઈએ. સંભવિત આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકારોએ ટ્રેક કરવું જોઈએ કે આ પરિઘ ખર્ચ કેવી રીતે બદલાય છે, કારણ કે તે સંપત્તિ ધરાવવાની લાંબા ગાળાની શક્યતાને સીધી અસર કરે છે. આ સંચિત ખર્ચાઓને સમજવું એ સુનિશ્ચિત કરવા માટે આવશ્યક છે કે મિલકતની માલિકી અણધાર્યા માસિક તાણના સ્ત્રોતને બદલે એક ટકાઉ નાણાકીય નિર્ણય રહે.